摘要：现阶段，随着我国房地产行业的迅速发展，各种商业建筑及居民小区拔地而起。随着人们生活水平的提高，对于小区的环境、功能、物业服务水平有了较高的要求，物业消防安全管理也面临巨大的压力和挑战。近几年来，我国各个居民小区在物业管理方面出现了各种各样的问题。本文主要探讨了居民小区由于物业消防安全管理的不完善带来的问题，并提出了相应的应对措施，以加强消防安全管理措施，提高居民生活水平，保证居民安全。
关键词：物业消防;安全管理;现状;应对策略
引言
小区住宅中的物业服务是人们选择的重要衡量标准，在物业服务中，消防安全管理又是管理的重点。物业消防安全管理关系到小区住户的生命财产安全，关系到人们的安定生活。加强物业消防安全管理是重要且必要的，但是当前由于各种原因，物业消防安全管理还是存在较大的问题，影响着物业消防安全管理水平的提高。本文主要从物业消防安全管理常见问题出发，探讨相关的对策，来提高物业消防安全管理水平。
1当前物业消防安全管理的现状
由于物业管理服务进入人民的日常生活，至今也就三十余年的发展历程，总体上我国的物业管理水平还不高，在消防安全管理方面的经验还不丰富，体系也不够完善，需要解决的问题很多。（一）现行的很多老旧建筑建成于国家建筑工程建设技术标准实施之前，防火设计并未达到现行法律法规制定的要求，特别是在建筑材料使用、间距设置、消防车通道、防排烟设计等方面便落下先天不足。加之二次装修过程中再出现使用防火等级不足的建筑材料，甚至改变房屋设计用途，随意超设计负荷的增设用电设备，特别是部分老旧市场、办公楼后期大量增设空调等大功率电器，又未对其负荷进行必要的检测和计算，给消防安全管理留下了隐患。（二）消防安全管理所需经费无出处，由于维修基金的实施和管理在近一、二十年才得到真正落实和加强，过去有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，致使其费用只能全部由业主和使用人来承担，这样就势必会出现业主和使用人不愿意买单情形发生；维修资金不落实，消防设施设备就得不到有效维护保养，必须增设的消防设施也就无法购置。（三）消防安全管理的职业化队伍未真正形成，物业管理由于起步较晚，行业自律并未真正形成，行业之间不正当竞争频繁。目前物业管理行业中具有消防安全管理专业知识的技术型人才屈指可数，面对当今大型建筑中出现的现代化程度很高的消防设施，物业管理人员往往心有余而力不足。由于物业管理者自身能力水平不足，未能妥善处理经营管理和消防安全的关系；特别是为了不得罪产权人，对其应当进行的必要消防硬件方面的整改完善不能大胆要求和督促，自身又鉴于专业能力问题，无法建立起与所管业态相应的消防安全制度体系，或者说虽然有相关的制度体系，但其实用性、可行性、可操作性较差。
2改变现有物业消防安全管理现状应对策略
2.1落实消防管理各方职责
首先要明确物业消防管理的主管职能部门，按照相关法律法规的要求，一般为条线管理加上辖区管理。从房产业的发展情况和目前的现状来看，物业消防管理必须在国家层面出台很明确的管理制度，明确各主管的管理职责，细化失职、追责等制度，防止推诿扯皮。其次是明确业主委员会、物业服务企业、业主、原建设单位等多方责任，从日常消防管理、消防管理人员保障、维修资金使用等方面逐一进行细化明确。
2.2提高消防安全管理水平
物业要进行专业消防安全管理团队的建设，投入一定的成本进行日常管理维护。针对检查过程中发现的问题及时进行处理，消防设备的更新检修等都是必要的。
另外，还要加强对物业消防安全管理人员的考核，以科学的考察机制进行打分，以此增强人员的责任意识，真正做好消防安全管理工作。同时，开展定期培训活动，不断提高管理人员的消防安全意识，掌握正确的消防安全管理方法。如果遇到突发事件，应该如何处理的应对能力也可以得到培养。
2.3加强对物业公司的工作人员的管理
物业公司的工作人员作为小区各项工作事务管理的直接人，应该具备全面综合的业务素质。房管管理部门应该加强对小区物业公司的从业人员进行相关的知识培训和技能培训。公安机关的消防机关、所属辖区的派出所、接到办事处、社区委员会等相关部门应该联合起来，组织一个有关消防安全管理的培训班，对物业公司的工作人员进行不定期的培训，以现场教学的形式向工作人员展示有关消防知识的技能，并且树立工作人员的严谨对待消防安全管理问题的态度，让工作人员高度重视起来，使得物业公司的工作人员能够懂得基本的消防知识和消防设备使用方法，并且，在关键时刻下，能够组织居民远离危险和火灾现场。同时，还应该与相关消防学校进行联合，为物业公司培养大量具有消防专业知识的人才，充实物业管理公司的队伍，避免物业公司管理上的弱点，物业消防安全管理岗位应该持证上岗，能够独立完成消防管理、消防设施维护与保养、值班等各项工作，确保小区内物业消防安全管理工作能够及时处置。
2.4落实消防设施的维修保养
《消防法》第十六条规定，负有消防安全管理职责的机关企事业单位，必须按照国家和行业标准对建构筑物配置与之相适应的消防设施设备和灭火救援器材，设置消防安全指示标志，并按法规要求委托具有消防维保资质的单位定期组织对建构筑物现场消防设施设备进行检验、维修，确保其完好、有效；对消防重点单位和人员密集场所，还应落实每日巡查制度。所有建筑消防设施设备，每年都应当聘请第三方消防检测机构进行至少一次全面质量检测，出具检测报告，确保其处于正常工作状态。物业企业（或督促业主单位）依据建筑消防设施检查维修保养相关规定有权监督消防维修保养单位认真履职；同时，对有保质期限要求的灭火器材，应当进行定期维护保养和到期更换处置工作，确保所有消防设备运行正常。
2.5加强行政监督管理力度
作为消防主管职能部门，要加强对物业消防管理的监督，将大型城市综合体和设有自动消防设施的高层小区作为重点单位进行管理，以保证一定的检查频次，对于违法行为严重或者屡次违法的，应将情况报送诚信管理部门，并抄送相关职能部门，进行联合惩戒。在建设时，要对管理难点进行提前考虑，完善相关的消防技术标准。如：小区配套的商业服务用房，在每户接入室内消火栓的管道上可以设置计量水表；设置电动车智能充电装置和专门区域；汽车停车位的设置比例和消防车道的警示性标志；商业层高大于4.5米的楼层对消防设施进行预留设置；针对高层住宅阳台封闭的问题可预先设置0.8米或1.2米的窗槛墙等等。
结语
物业消防安全管理当前存在的诸多问题背后都有原因，从人们的思想意识层面，到管理机制，再到管理水平一直到资金支持等方面，这些因素都是导致消防安全管理水平较低的重要原因。无论如何，保证人民的生命财产安全，让人们过稳定的生活，物业必须要承担起自己的责任。
参考文献
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