深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 广东省深圳市 518000
摘要：随着房地产市场竞争的白日化，房企通过推出带精装修房来提高自己的住宅品牌，做到市场产品差异化，从而提高企业的利润率，住宅带精装修显然已经是大势所趋。为此，本文将对住宅精装修工程造价影响因素以及降低工程造价措施做详细的探讨，并对大家以后的工作起到一定的参考作用。
关键词：精装修工程造价；影响因素；降低工程造价措施
1、精装修工程造价管理的重要性
随着住宅带精装修逐渐被采用，精装修成本管理已经成为建筑工程领域的主要工作之一，通过对精装修工程的造价精细化控制，实现对项目建安成本的有效管理。从项目全过程成本管理的角度分析，房地产项目的精装修工程主要经过策划、设计、前期实施阶段、施工、结算五个阶段。
精装修工程的策划阶段主要涉及精装修户型、装修风格、品牌定位等方面的内容，产品定位对后期装修成本的控制实施难度有着非常重要的影响。设计阶段的最终设计方案对整个项目成本控制起到了关键性作用，其设计的好坏将直接决定了精装修成本的高低和项目在施工过程的难易。项目前期实施阶段的成本控制主要体现在编制标底、招标、评标过程中，其中招标文件的编制好坏对施工过程的成本控制影响较大，编制一份高质量的招标文件能减少和施工单位扯皮现象。施工阶段的成本控制重点主要是加强建筑工程项目施工现场管理，有效的控制设计变更及签证产生率。工程竣工结算是控制工程造价的最后一关，是检验项目前期各项工作完成的最终效果。
2、精装修工程造价影响因素分析
2.1忽略设计阶段的造价控制
设计阶段所产生的造价成本基本会占到项目总成70~90%，实际上就说明设计方案才是决定了精装修的最主要成本，设计的节约才是真正意义上的成本节约，我们应该把工作重心更多的放到设计阶段，要对设计方案进行更多的比较，选择一个更合适的方案。目前存在设计方案完全依靠设计院的情况，而目前市场上的设计师水平参差不齐，一些设计师重设计轻成本，对成本的把握相对还是比较薄弱的，造成成本时常超支。还有设计与施工没有紧密结合，这就造成最终设计效果没有很好的体现，更还没有实现最优的成本。
2.2甲供材管理无法达到预期效果
甲供材料通过建设方集中采购和直接付款的优势，能有效降低精装修成本。另外通过建设方供应材料，还可以更好的满足建设方的质量要求和现场施工控制。现大多数房企都对主要装饰材料以甲供为主，通常甲供材料选择瓷砖、石材、橱柜系统、卫浴产品、户内门、木地板、木饰面、灯具、家用电器等。但如果对甲供材料没有很好的管理可能导致甲供成本的增加，主要存在问题如甲供材料货不对板、甲供材料无法及时到场满足现场施工、甲供材损耗超出合理损耗等问题。
2.3主体施工和精装施工未提前对接
精装修施工单位在主体竣工后方才进场，介入时主体施工存在的各项问题已既成事实，大部分问题无法进行有效的修正，只能利用精装手段予以掩盖，如毛坯存在较多的墙体不垂直、阴阳角不方正，入户门安装标高不一，门缝过大等问题。这些问题造成一是影响观感和收纳系统安装质量的墙体垂直度、平整度、阴阳角方正度；二是影响室内空间的标高体系等。
2.4施工阶段设计变更及签证比例高
建筑工程建设单位由于工期紧，往往开工急，没有做好开工前的各项准备工作，对工程的设计图纸、标准、工法、合同和清单等没有很好的熟悉，导致边施工边设计，对施工过程遇到问题就修改图纸出变更，对变更的合理性没有进行分析，从而导致设计变更和签证大量增加，从而造成成本的大幅增加。事后没有对变更签证产生的原因进行分析总结，在企业内部更没有对造成相应损失的责任单位建立追究责任的机制。
2.5忽视样板房的先行的成本控制
由于样板房占批量精装修比例不高，且有时为了配合营销尽快在营销节点前推出样板房，成本人员对样板房的成本管理较为松懈，没有对样板房各项施工内容进行成本的测算固化，导致在批量样板房中成本失控，最终导致结算成本远超目标成本。样板房能很好检验各个户型在施工中存在的各种问题，如隐蔽工程、各分包的交界面划分、工法问题、材料损耗等，通过样板房的实施可以来实现批量精装修的成本精准控制。
3、降低精装修工程造价的具体措施
3.1建筑设计与精装设计需提前互动
精装设计介入时已无法对平面方案进行调整，仅利用现有条件进行优化设计，仍存在不少缺陷性问题，如电气、燃气和消防管线深度改造、卫生间无法做到干湿分区、厨房铝合金门进出空间不足、厨房水槽下方高度过小无法正常安装下水管、厨房灶位局促等问题，建筑方案在前期毛坯定位完成，至精装设计接手时已无法解决。精装修并非简单的毛坯加装修，精装设计应在建筑方案和平面确定前，应提前介入进行住宅一体化设计，建筑平面与精装设计同步，一是有利于提高户型设计的合理性，从功能布置、生活流线等对户型舒适性、合理性进行优化；二是对整屋收纳系统进行规划，力争达到利用每一处空间，达到平面精细化设计；三是精装介入建筑设计提前互动能够达成燃气管、消防管、水电管线、开关插座一次落地，减少二次改造的成本损耗。
3.2精装施工应提前介入主体施工
主体施工过程中，精装方案应尽快确定，现场由建设单位精装工程师或施工单位技术负责人提前介入，对影响精装工作面的各项工作和因素进行检查，达到精装施工界面清晰、责任明确，减少或杜绝影响下道工序的质量问题，避免扯皮造成工期延误。
3.3重视样板房先行的工法
营销样板房一比一真实打造，解决设计材料应用、水电点位、交楼标准等问题。精准设计批量精装施工图，通过实体楼层样板房、招标样板房全真现场模拟，解决所有隐蔽工程、专业分包工程、工艺工法标准等，达到成本精准控制。设计部与现场工程部信息沟通不畅是造成设计变更成本增加的主要原因，因图纸问题造成现场无法施工必须及时处理，应安排甲方设计管理部的精装修设计师常驻施工现场，及时处理设计问题。同时发现不合理设计及时进行优化调整，从而降低施工成本。
3.4加强甲供材管理
一是在合同中明确约定甲供材料的品牌型号、进场卸货和进场保管的责任方，避免后期相互扯皮及减少施工现场过多由甲供材导致的零星签证。二是因甲供材料涉及到损耗率问题，应在合同和清单中就明确约定死损耗率不做修改，且在合同中约定超出损耗率部分的超领材料应加倍扣款，防止领用单位买卖材料。三是装修总包对装修过程所需要的乙供材料编制详细的物资供应和进场计划，在进场前报甲方和监理单位审核确定，以防耽误现场施工。
3.5 控制签证变更及签证的占比
建立变更签证考核标准，现场情况与设计不符所产生的签证成本应控制在3%以内。建立完整的变更签证审核流程，现场土建交付现状与精装设计误差过大和二次深化设计及放样设计产生的变更签证，由施工单位报甲方，并经过建设单位公司各部门审核确认。其中由于现场调整设计所增加的成本单独核算，由责任单位承担相关增加的变更成本。项目结算后应对整个项目变更签证率进行考核，从而增加项目人员的积极性。
结束语 ：
由于精装修过程对造价影响的因素众多，因而精装修过程造价具有一定的不确定性，所以在实际工作中应对具体的影响因素进行系统而深入的分析，并制定出针对性的对策，如推行限额设计、加强施工现场的控制、奖罚结合等。这样才能实现对建筑工程精装修造价的科学管理，降低成本，提高效益，增强企业的竞争力，在竞争的大环境中获得优势。
参考文献
[1]何荣满.浅谈提高工程造价管理的几点对策 中国科技博览 2010（35）
[2]陈邕.建筑工程造价影响因素分析及降低工程造价措施探讨 建筑工程技术与设计 2014.6