嘉兴市秀洲区银河测绘有限公司 浙江嘉兴 314031
摘要：在现代社会经济的发展中，房地产行业是市场经济发展的支柱产业之一。但是，在我国房地产行业的发展中，房地产面积预测和实测存在很大的差异，引发了很多纠纷。为了有效地改善这一现状，相关部门需要明确房屋预测面积和实测面积之间的关系，测绘单位、施工单位和房地产开发商需要进行交流合作，减少差异问题。基于此，文章分析了房屋预测和实测的关系，研究了房屋面积预测和实测面积差异的优化措施。
关键词：房屋面积预测；房屋面积实测；测量误差
1房产测绘工作中房屋预测与实测面积间的关系
地产行业的发展推动着我国经济实力的增强。房产测绘作为关键性的工作形式与内容，将会直接影响到房企的运营情况和消费者的利益。通常情况下，房产测绘工作必然会使用到一些专业的测绘设备和相应技术，测绘的数据在经过计算和汇总分析后，会被作为衡量房屋建筑质量、土地使用情况、资源利用率的参考依据。尤其是对房屋实际面积的测量结果，将直接与房屋的售价关联，测绘工作的重要程度由此可见一斑。房产交易的方式发展至当前阶段，正面临着一些新的挑战。一些建筑商为了自身的利益考虑，在建造初期的设计阶段会统筹利用各种资源，并对手头充足的资金进行合理的规划和分配。在项目进行之中或者是建设的初始阶段，往往会采用房产预售的方式来筹集下一阶段的房屋建设资金。在这一过程中，为了让消费者能够更加详细地了解房产的实际情况，就需要使用房产测绘来客观的评估房产的实际面积。进行面积预测时，必须要参照和借助相应的建筑设计图纸、实际的施工方案和土地规划使用情况等进行专业化的预测。房产的实际面积是指当房屋完成既定的建设和规划施工之后，由国家的专业部门派专人对工程进行实地的审核以及房屋测绘而最终得出的房屋实际面积。实际面积的大小确定需要结合施工方案以及不同地区的标准来进行，建造技术和使用材料的差异也会造成房屋实际面积的变化。一般情况下，由于测量的原因或者建筑的原因，房产的预测阶段所估计的面积数值会和实际的面积之间存在一定的差异。这种差异理想情况下应该控制在一定范围内，然而现实中受到工程结构的复杂影响和各类测绘技术使用方式与特点的影响，房产的预测面积数值往往会和实际测绘面积值有所差异。相关的测绘人员必须根据实际情况而选择灵活的测绘方式予以应对和解决。
2以某项目为例，分析房产测绘中房屋面积的预测和实测
在某项目竣工验收阶段，相关人员发现房屋预测面积与实测面积存在很大的差异，如表1所示。
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表1房产测绘中房屋面积预测和实测面积差异
3房产面积测绘工作存在偏差的原因分析
3.1测量操作引起的误差
房产面积测量工作开展的过程中容易受到多方面因素的影响而导致误差。而最常见也是最容易出现的误差原因即为测绘人员主观层面的操作引起的误差。由于现在的建筑工程测绘工作复杂程度较高，所涉及到的测绘步骤和操作规范也相对繁琐，在进行房屋面积预测时，测绘人员更加侧重对专业技术的掌握和应用情况，而对测量方式的精确性选择存在着一定的局限性。这就导致了房产面积在实际的测量过程中可能会出现一定的偏差。再加上测绘人主观的测绘技术运用不熟练等因素，很容易进一步造成误差的加大。另一方面，从房产测绘的客观影响方面来说，由于设计图纸到实际的建筑物需要经过多个建筑施工环节，中间从事施工的人员数量也较多，受到各种建筑施工技术和水平的影响，再加上建筑材料的规格型号可能存在差异。就导致了建成后的房屋面积可能和图纸上的不能完全吻合。一些测绘设备和技术的使用可能也缺乏规范性。这些因素都会导致房产的面积预测准确性降低。
3.2房产面积预测委托书不够完善
房产预测委托是由测绘人员对房产进行预估的基础性阶段。房屋的结构设计准确性与预测面积结果的关系密切。所以，在房产的预测过程中，为了防止设计方案和实际的项目施工情况差别较大，应该对房产设计进行全面的统筹性管理。然而现实情况中，一方面开发商等建筑企业的运营方式不合理时，难以提供齐全的设计方案文件或者是房屋设计方案，相应的详细施工参数没有标注，给后期的面积预测准确性带来影响。另一方面，在施工的项目建造过程中，不管是施工管理技术还是建造技术都有可能被临时替换和改动，与设计阶段存在区别。私自改动的情况将导致建设完成后的实际面积与预测差异过大。
4控制房产测量误差的措施
4.1建立完善的测绘审核制度
在房屋测绘过程中，相关人员需要做好实地勘察工作，应用计算机技术，根据商品房的实测值计算出测绘数据，在相关人员审核并校对测绘数据后，各个单位探讨绘制效果图。在后期工作中，相关人员应对效果图和实测图进行对比，及时发现其中的变化，并对其进行检查，确保资料的完善性，随后归档，向委托人提交房屋测绘结果，在此过程中，相关人员需要建立二级检查、一级验收的审核制度，自检、互检、绘制单位检测合格后即可。房屋测绘工作质量监测过程中的内容比较多，相关人员需要审核自身的工作成果，通过自检和互检，在确保各项指标和作业流程一致的情况下，交给专业审核团队检查。
4.2提高房产测绘人员的专业性
房屋测绘工作的准确程度与工作人员的专业程度和技术素养水平密不可分。在开展房产测绘时，测绘人员必须熟练地掌握相应的测绘知识以及各类专业测绘设备的使用方法和操作方式。并能够根据设计图纸，快速的找出测绘工作的关键点。为房产面积测绘的准确性提供保障。除此之外，测绘人员必须对房产的详细审批流程以及工程建造各阶段的环节与步骤有所了解，以便在进行房产面积测绘时能够更加准确的估计建筑过程中房屋面积所发生的变化。同时，由于房产面积的测量工作与房产的总体价值关系密切。相关的面积测绘人员在工作过程中极易受到各种利益和物质层面的诱惑。为了保证测绘工作的客观和公正，测绘人员必须具备较强的心理素质和高尚的职业道德水平，以此来保证测绘结果的真实和有效。
4.3加强对房产设计方案的检查
在房产预测工作中，房产设计方案发挥着重要的作用，相关部门必须确保方案的准确性，以满足相关的要求。在房产面积预测部门接受预测委托之前，相关人员要审核房产设计方案的完整性和准确性，在方案中缺少相关部门审核文件时，需要拒绝预测此房产面积。除此之外，在新时期的发展中，建筑设计方案图纸日益完善，完整的建筑设计图纸主要由建筑平面设计方案图纸、建筑平面结构图纸、建筑立面结构图纸、建筑剖面结构图纸以及如阳台结构、楼体结构等建筑细节图纸构成，并且在建筑设计图纸完整的情况下，还要有光盘等数据资料，以此提升房产面积预测工作的准确性。
4.4加强房产设计的合理性
房产设计方案的合理性能够有效地为后期的房产面积预测和测绘提供帮助。由于测绘人员在测绘工作开始前所收集到的建筑设计方案通常十分有限，相关部门可以针对这一情况，要求建筑的设计单位在设计初期提供齐全、详尽的各类建筑平面设计方案和图纸，包含但不限于结构图纸、建筑立面图纸等。同时，对各类细化的结构体系和剖面结构给出详细的参数和指标，以便测绘过程的进行。除此之外，还可以利用多媒体技术在平面图纸的基础上，利用光盘等资料媒体储存介质进一步立体化房屋的结构设计方案。
结束语
综上所述，在市场经济的快速发展中，房地产市场竞争日益激烈，房产面积预测技术在房产行业的发展中得到了广泛应用，直接影响着房产交易市场的稳定。房产面积预测与购房用户的关系十分密切，为了实现房产交易市场的进一步发展，相关人员应该不断提升自身的专业水平，提升房产面积测绘的准确性，减少房产测绘中房屋面积预测和实测之间的误差。
参考文献：
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[2]王家宽.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].科学技术创新，2017（27）：186-187.