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房地产开发项目的前期报建管理分析吕晶晶

发表时间：2020/9/8 来源：《基层建设》2020年第14期作者：吕晶晶

[导读] 摘要：改革开发以后，随着中国国力、经济的不断强生，中国的房地产行业得到了巨大的发展，对推动中国经济、稳定社会发挥了巨大的作用。

        温州生态园建设开发有限公司浙江温州 325000
        摘要：改革开发以后，随着中国国力、经济的不断强生，中国的房地产行业得到了巨大的发展，对推动中国经济、稳定社会发挥了巨大的作用。随着房地产市场秩序的不断规范，对房地产开发项目的前期报建管理也越来越细致和规范，房地产开发项目的前期报建管理，是规范房地产市场、稳定市场秩序的必要手段，也是房地产开发企业有序经营的客观要求，所以是房地产开发企业经营中非常重要的一个环节。由于房地产开发项目前期报建工作涉及环节较多，所以往往也容易滋生一些问题，这需要引起房地产开发企业的高度关注。鉴于此：本文将详尽分析，房地产开发项目前期报建管理中存在的常见问题与对策，旨在进一步提升房地产开发企业的前期报建管理水平。
        关键词：房地产开发；报建管理；问题对策
        前言
        房地产开发企业在进行项目具体开发、施工时，需要做好前期报建管理工作，这是房地产开发项目必须要落实好的一项基础工作。房地产开发项目的前期报建管理需要严格遵守相关程序执行，房地产企业从项目发改委立项申请，到进行正式施工之前，需要完成一系列前期开发报建流程。在前期报建过程中，房地产企业需要同发改、规划、国土、水利、交警、环保等多个政府部门建立联系，取得这些部门的许可方能进行正式的项目施工，否则是无法进行正式施工的，由此可见，前期报建管理对房地产开发企业经营十分重要。当前，很多房地产开发企业由于前期报建管理制度不健全，导致在实际报建过程中经常出现一些问题，影响正常报建进度，从而影响房地产开发项目的具体施工。
        1 浅谈房地产开发前期报建流程
        房地产开发项目前期报建流程主要包括：项目立项的各项准备。项目先完成估算，上报发改进行初步立项；然后上报国土和规划，取得规划设计条件和选址建议书，以及国土意见。根据前置条件，编制项目可行性研究报告，经发改批复后正式立项，就可以启动设计招标。如：申办《建设项目选址意见书》，主要包括（1）项目初步批准文件资料；（2）要求办理选址意见的报告（3）选址位置图及其用地范围图（4）填写规划项目选址意见申请表（5）项目办理委托书。这是房地产开发项目前期报建流程过程中在项目准备阶段需要提交的材料之一，还有其他环节，所以房地产开发项目前期报建流程较为复杂，环节也比较多，想要做好此项工作，难度还是有的，但又是房地产开发企业不得不做好的一项工作，对房地产企业的发展意义非凡。
        2 房地产开发项目前期报建管理中存在的常见问题
        2.1 前期报建管理制度不完备
        很多房地产开发企业都未建立完备的前期报建管理制度，从而影响到了具体报建进度，甚至可能导致房地产开发项目无法顺利通过报建审批。房地产开发项目的报建管理涉及流程较多，涉及的政府相关部门也比较多，需要取得的审批手续也非常多，任何一个环节出现问题，都会影响到报建进度与效果。很多房地产开发企业由于报建管理制度不完备，在实际执行工作过程中，对相关相关部门的要求领悟不透，对相关流程的设计不及时，这些都是因为房地产开发企业报建管理制度不完备导致的。
        2.2 从业队伍水平仍需提高
        房地产开发项目前期报建管理工作流程复杂、环节较多，所以对从业人员的能力要求是非常高的，但当前很多开发企业中的报建管理从业人员能力水平参差不齐，严重影响了报建管理质量。首先：这与很多开发企业有很大的关系，报建管理工作对房地产开发项目如此重要，企业也知道涉及的环节比较多，但没有针对性的对报建管理队伍展开能力培训与考核工作等，这就会导致自身的报建管理队伍水平很难得到保证，也不利于报建管理队伍的稳定。其次：部分报建管理人员对自身的要求比较低，有很多报建管理人员未取得从业资质，还有的报建管理人员在工作当中态度不端正，不愿意主动学习与实践，导致自身的能力很难得到提高，这是无法做好报建管理工作的，在实际执行工作中很容易因为自身能力有限而影响报建进步。

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        2.3 与外部政府部门间的沟通机制不畅
        房地产开发项目前期报建管理，需要与市政、人防、卫生、环保等多个政府部门打交道，需要取得这些部门的审批才能够落实房地产开发项目的施工，所以为了提高前期报建效率，房地产开发企业需要与这些政府部门建立良好的沟通往来才行，但当前大多数房地产开发企业与政府部门间的沟通机制都存在一定的问题。很多房地产开发企业并未与这些政府部门建立统一的信息共享机制，导致互相之间信息共享效率不高，不利于房地产开发项目前期报建管理工作的落实。此外，部分房地产开发企业缺少与这些政府部门间的主动沟通意识。
        3 房地产开发项目前期报建管理对策探讨
        针对房地产开发项目前期报建管理中存在的问题，提出三点优化措施，分别是建立健全前期报建管理制度、夯实报建管理队伍、完善沟通机制，希望对房地产开发企业做好开发项目前期报建管理工作有所帮助。
        3.1 建立健全前期报建管理制度
        首先：房地产开发企业要提高对前期报建管理工作的重视程度，落实前期报建管理规章机制，在具体开展前期报建管理工作时，要按照制定好的规章制度来开展工作。其次：房地产开发企业要编制一份开发报建流程手册，开发报建流程手册可以为前期报建工作带来巨大的指引作用，这样还可以增强前期报建管理工作的应变能力，无论是当前期报建管理队伍人员流动，还是相关部门政策要求发生改变时，房地产开发企业都能够严格按照开发报建流程手册来开展工作，从而确保前期报建管理工作质量。最后：建立内部监督机制、培训机制、考核机制等，保证前期报建管理工作的规范性与科学性。
        3.2 夯实报建管理队伍
        房地产开发项目前期报建管理质量，与从业人员的作用发挥有直接的关系，所以必须要保证从业队伍质量。首先：房地产开发企业要根据开发项目前期报建管理工作需要，进一步完善从业队伍的培训与考核机制，加强对从业队伍的培养，从而保证报建管理人员可以做好本职工作。这样无论是当外部政府部门报建要求发生改变，还是市场环境发生改变时，房地产开发企业的报建管理工作能够更加具有调整能力。其次：房地产开发项目报建管理人员要认识到本职工作对企业发展的重要性，在日常工作中不断提高自身的学习能力、实践能力、创新能力等，从而为企业要房地产开发项目的前期报建管理工作，以及自身的发展奠定基础。
        3.3 完善沟通机制
        房地产开发项目前期报建管理，必须要与相关政府部门建立起完备的沟通机制才行，所以房地产开发企业要积极主动与报建管理相关政府部门建立良好的互通往来，进一步促进房地产开发企业与政府部门之间的信息共享机制建立。通常房地产开发企业在前期报建实践经验过程中，更应当做到经常与报建相关政府部门保持沟通，以动态了解送审文件，实时的审批情况，若是产生有资料补件或是审批时间问题也可提前做好预案准备工作，所以为了保证房地产开发橡项目的前期报建管理质量，必须要要建立完备的沟通机制。
        结语
        房地产开发项目的前期报建管理工作，对房地产企业的经营发展十分重要，所以必须要落实好这项工作，及时与政府相关部门建立良好互动、提高从业队伍水准，这有这样才能够做好报建管理工作。
        参考文献：
        [1]郑伟.房地产开发项目的前期报建管理[J].建材与装饰，2020（15）：108+110.
        [2]董卫涛，叶鹏飞.浙工大德清校区EPC总承包工程报批报建管理研究[J].建筑技术开发，2019，46（20）：94-96.
        [3]朱瑛.房地产开发项目前期阶段风险识别与评估分析管理研究[D].华东理工大学，2012.