山东省临沂市沂南县沂南县住房保障中心 山东沂南 276300
摘要：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位是指根据法律法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构想连的非住宅业主共有的部位，而共用设施设备是指根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。
关键词：住宅专项；维修资金；问题；
我县所称的住宅专项维修资金是指本县行政区域内商品住宅（含经济适用住房、拆迁安置住房）维修资金的缴存、使用、管理和监督，于2019年1月1日开始施行，截至目前已收缴金额3253.73万元，涉及房屋面积41.96万平方米，总户数2976户。维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储，业主共有，共同决策，政府监督的原则。沂南县住房保障中心会同县财政局负责对全县维修资金的指导和监督工作。
一、住宅专项维修资金收缴支取存在问题
维修资金收缴以来，工作进行有条不紊，呈稳健增长态势，。但是随着政策的出台和实施，也出现了一些亟需解决的、存在争议的问题。
1、住宅专项维修资金政策宣传不到位，业主缴纳积极性不高。多数业主对收费标准、专户存储、使用程序、监督管理等情况并不了解，开发公司、物业公司也未向广大居民公示资金的缴存、使用、增值收益、结存情况以及其他项目，导致业主缴纳不积极。
2、住宅专项资金的收缴归集面小，归集率较低。因我县维修资金的收缴滞于商品房的销售，收缴同销售相脱节，导致一些小区已售完并办理了房产证，跨度时间较大，无法再继续收缴。而有的小区大部分办证，小部分业主的关注度不高，没有办证也不同意缴纳维修资金；其他个别小区，业主已入住多年，开发商因各种各样的原因不肯办证，也无法收缴资金。
3、我县政府[2019]第22号文件明确规定对棚改安置区不再收取住宅专项维修资金。但实际情况是棚盖安置区不单纯是政府安置房，而是部分商品住宅或非住宅掺杂其中，出现一个小区两种政策，同一小区、或同一座楼，有的业主缴存了而有的业主没有缴存，这种情况使很多业主认为住宅专项维修资金可缴可不缴，给全县大范围的资金收缴带来不利影响。
4、是我县《办法》规定，商品住宅的业主在办理房屋产权证时缴纳住房维修资金，二者相互制约，缺一不可，给工作带来了便利。在实际的工作中，开发公司往往因为资金等原因人为拖延办证，或者业主不认可此项费用，认为是变相地增加办证成本，致使收缴工作停滞不前。目前较成熟的想法是把收缴工作提到开发公司办理预售登记之后，于网签备案同步进行。
5、收缴的住宅专项维修资金数额较大，大量资金闲置，无法发挥资金效益，给业主的利益带来损失。
目前资金按季度计息的存储方法弥补不了通货膨胀给广大业主带来的损失，使得这笔房屋养老钱无法实现增值，无法真正发挥资金的最大收益，让这笔数额庞大的资金常年躺在账面上睡大觉，损害了业主的利益。
6、住房维修资金的申请使用方面，因我县收缴刚刚起步，暂时无使用的情况，此处不再多说。
二、对策及建议
1、制定合理的使用程序
方案设计的合理性直接影响到住宅维修资金的及时使用。当前，房屋维修资金的操作程序很复杂。相关实体太多，主要是对房地产管理公司，所有人，行政部门等进行分类。住宅维修资金是房地产管理公司在首先准备维修计划，将维修计划提交业主委员会并在业主大会中考虑后决定的。房屋维修资金的划转将加盖业主委员会的公章，专户银行将房屋维修资金划入房地产管理公司的基本账户，然后由房地产组织具体维修。流程十分繁复，并且如果有任何部分受到阻碍，将无法成功启动住宅维修资金。该建筑物无法按计划进行维修或更新。
2、制定简单易行的使用程序
现行的管理办法对于实际的操作来说，还存在着很多不可行的地方。业主缺乏相应的自治意识，由业主民主决策来确定住宅维修资金的使用，这种情况很难实现，业主也没有形成公共设施共同维护的意识。
3、制定合理的监管程序
住宅专项维修资的使用离不开相关主管部门的监管。因为我国目前业主委员会的自治意识水平较低，单单凭借业主团体的内部能力远远不能够满足住宅维修资金的运作。此时我们需要政府来担任外部监管的角色。
三、结语：
综上所述，住宅专项维修资金如何使用，使用范围、使用程序、使用方法如何规范，需要在实践中摸索前行，应积极借鉴周边县区的成功经验，建立一套高效完整的住房专项维修资金管理办法，使这项工作真正惠及百姓，造福业主。
参考文献：
[1]住宅专项维修资金管理和会计核算中存在的问题与对策[J]. 王艳苏. 中国市场. 2015(30)
[2]住房专项维修资金管理和使用中存在的问题分析与研究[J]. 张志瑜. 财经界(学术版). 2013(18)
[3]浅谈住宅专项维修资金管理的几点看法[J]. 窦春晖. 当代会计. 2019(10)
[4]住宅专项维修资金财务管理方面的探究[J]. 王蕾. 科技经济导刊. 2020(02)