上海祥瀛建设工程有限公司 200435
摘要：特色小镇的生命力，始于策划，终于产业链，为资本找到退出机制，这才是特色小镇市场化运营的关键所在。在新型城镇化建设进程中，休闲小镇是一种非常有效的实践模式。但是绝大部分的特色小镇在目前这个阶段还处在盲目建设，粗放运营的阶段。文脉的融合提升，细致的人因交互，完整的产业生态都处在摸索期。这绝大部分，小镇的运营基础还是靠简单的业态体验。本文为避免开发特色小镇工程中少走弯路，根据多年实践经验，对特色小镇的要点、规划要素、开发架构、运营体系、商业模式、投融资模式进行全面阐述和探讨。
关键词：特色小镇；规划要点；开发架构；经营模式
一、概述
任何一个这个时代的综合体都是社会生命体进化的结果，都是在一个更聪明的顶层模式的提领下，多要素、多技术、多手段、多模式的融合通化的成果。社会生命体进化的目的，是要成为有着主观意识，判断思维，感情记忆以及物质载体的有机体，成为一个能与人进行深度沟通的高等生命形态。
特色小镇要当做是一个聪明的有机体来看待，去营造，才能让其有感染力和生命力。有机体不是多功能的大集会，目前很多特色小镇的设计都大同小异，基本是按照板块的方式进行叠加设计的。比如创意产业+现代农业+旅游产业+大健康产业+智慧产业+互联网等。这种提法不是不对，而是太对。
目前这一轮特色小镇的热潮依旧如此，我们可以用的热词、热技术、热产业，太多了，让我们不理智了，不研究技术和产业是否适合当地，一味的叠加、追新，这是心智不自由的表现，必然不会有善果。 我们要做国际一流，引领未来文明的事情，单靠一流技术的堆积是决不能达到目的的
特色小镇的魂是由当地的人文脉络，现代文明的新风尚，以及当地产业的进化升级等要素共同融合的结果。其作用是提领小镇的各种功能、元素，让其有凝聚力，形成足够的信息差，具备品牌传播特性。不够聚焦的品牌，就不具备传播特性。
具体来讲特色小镇的灵魂，是文脉和新文化的融合；机能是功能构成，以上讲到的各类创新技术，产业植入都属于这一范畴；秩序是运营方式、开发模式的统一；物质载体，是形式构成，美学呈现的部分。这样的有机体认识，就把特色小镇从平面的功能堆积，向着立体的生命构成层面去发展了。
二、特色小镇的概念
特色小镇，是指依靠某类具有开发价值的自然景观或人文景观，以旅游服务和休闲产业为主的小城镇，也是一种以商业街区为主要形态，休闲聚集与居住聚集混合的小镇旅游策划综合开发项目。如康养体育、休闲古镇、旅游小镇、温泉小镇、艺术小镇、时尚小镇等。
三、关于特色小镇的建设，有着明确的指导细则
（1）是明确建设规模，小镇建设面积一般控制在1平方公里左右为最佳；规划面积一般控制在3平方公里左右。
（2）是明确建设标准，实施中以A级景区建设标准实施；所有的特色小镇都要建成3A级以上景区，其中旅游类特色小镇要按照5A级景区标准建设。
（3）是明确投资要求，要求具有一定投资规模，原则上要求三年投入30-50亿，旅游小镇可适当放宽条件。
四、特色小镇具备的三个要素
特色小镇是由旅游产业聚集带动的城镇化的一种主体模型，任何一个特色小镇都应该具备以下三个核心基础：
（1）核心吸引中心，其中吸引核不一定是观光，有可能是休闲，有可能是娱乐，也有可能是游乐。
（2）休闲聚集中心，不仅让人来，还要让人住在这里，只有住下来才会形成消费。因此以居住为核心的多业态休闲聚集，实际上是休闲小镇发展的核心。一个休闲小镇能不能成功，核心取决于休闲业态。
（3）是延伸发展中心，休闲聚集可以延伸出养生、养老、娱乐各种各样的消费结构和各种各样的产业业态。这种模式我们称之为“旅游引导休闲聚集形成的休闲小镇发展模式”。
五、特色小镇的打造要点
（1）吸引力和游客量是休闲小镇打造的前提。
①吸引力的打造是前提，休闲产品/项目的设计是关键，是形成人流的必备条件；
②游客量与游客滞留时间是重点，决定了休闲小镇的规模。
（2）休闲聚集是产业发展的基础模式。
①休闲产业聚集是产业发展的基本模式与基础；
②游客的水平、层次、消费模式以及滞留时间形成的人均消费水平将会形成整个区域产业发展的基础。
（3）休闲聚集下的泛旅游产业整合和延伸发展
休闲聚集下的商业物业延伸出一系列产业和产业带动的地产，在这一结构下同时形成城市化本身的配套，由此形成休闲小镇架构。
六、特色小镇的发展架构“吸引核+聚集核+地产延伸”
（1）特色产业引擎
当地的特色产业，一般以新兴产业或传统的经典产业为主。
（2）旅游引擎
吸引外来消费的关键，一个或多个核心旅游休闲项目，如观光景区、主体乐园、特色街区、温泉养生中心等。
（3）核心产业园区
包括产业的研发、生产、制造等核心功能，是城市特色产业的集中体现。
（4）休闲聚集区
聚集了各种休闲业态，主要功能是留住人流并扩大其消费。
（5）产业延伸环
围绕特色产业及旅游产业，会形成产业延伸的一系列项目，往往环绕中心区，形成辐射或组团分布。
（6）获取土地开发收益的重点
包括原有城镇居民居住，农民城镇化居住，产业人口聚集居住，外来游客居住等。
（7）社区配套网
服务于居民生活及旅游产业的金融、医疗、教育、商业等产城一体化的公共配套。
其中，特色产业开发是核心，不仅涉及了产业本身的生产制作，还会延伸到服务性质的第三产业，与其相关的应用以及教育和研究事业。
七、特色小镇规划六要素
（1）规划基础：泛旅游产业发展战略的制定
旅游产业是旅游小镇发展的基础，是集聚人口，形成就业的关键。在城镇化体系架构下，应以泛旅游产业体系为构建重点，发挥传统旅游产业的联动作用。并在此基础上，研究泛旅游产业之间的互动机制、进行旅游业态及要素规划并为政府及企业设计合理的运营模式，从而形成一整套产业发展规划，为休闲小镇的建设奠定产业基础。
（2）规划要点：特色旅游吸引核的设计
旅游吸引核的设计对小城镇建设来说至关重要。
首先需要对资源进行全面梳理，进行本体价值与开发价值评价，选出既可产生市场需求又具有辨识度的资源，作为核心吸引力构建的基础。进而围绕这一资源，进行产品设计、业态设计、游憩方式设计及功能布局，最终形成吸引游客前来的关键因素。
（3）规划关键：双重功能的项目策划
特色小镇，不仅要服务游客，更要为当地居民服务。因此，特色小镇里的项目策划不同于单纯的景区，需要具备小城镇和旅游双重功能。
（4）规划落地：特定功能开发及其布局
产品及项目策划完成后，落地下来就是依据功能的空间布局。随着游客旅游需求的不断增多，休闲小镇的功能布局也由单一化走向了综合化，往往具有观光、休闲、度假、游乐、夜间娱乐、居住、集散、养生、运动等多种功能。当然，不同资源类型主导下的小城镇，功能也不尽相同。
（5）规划特色：风貌规划
特色风貌是休闲小镇的吸引力之一，特色小镇风貌的塑造是一个系统工程，无论是城镇的建筑和景观方面的因素，还是城镇的历史文化、生活方式、风俗习惯等软环境方面的因素，两者缺一不可。
建筑主要集中在民居、客栈、酒店、商业建筑、景点建筑。
景观主要集中在商业街景观、滨河/水景观、道路景观、绿地景观、休闲广场景观。
软环境是对当地民俗风情、文化遗产、生活风俗等传承与保护的同时，从居民与游客的需求出发，提供完善的社会服务与制度保障。
（6）规划价值：政府运营模式
特色小镇不仅是旅游开发，还涉及到城镇建设，需要政府出面，作为区域经济来运营。这样的运作，不能像竞争性工业产业一样完全靠市场的力量进行，而需要整合行政管理、公共工程、土地与资源、税费优惠、营销促进、招商引资、制度保障、户籍改革等等，以商业化的理念，按照经济规律，结合长远发展目标，围绕综合效益最大化，开展经营运作。
八、特色小镇的运营体系
特色小镇的运营体系是小镇生命的生命机能表现。包括了招商管理，物业管理，经营管理，品宣管理，再往细处分还有培训教育，食品安全，活动组织等等。是小镇与顾客，小镇自身经营的系统体系。
（1）运营体系一定要走在小镇实施的前边,。只有将运营工作前置，小镇的生命机能才能完整，生命力才能旺盛。尤其是招商工作，当地原住民的培训工作，以及拆迁的规则制定工作要前置，考虑周全。
（2）运营要充分考虑与当地原住民的融合。人居，产业，与自然的有机融合是这一轮特色小镇建设的起码诉求，充分调动原住民参与的积极性，并且能让其在小镇升级建设中谋取福祉，这样会让小镇的生命力更持久。
（3）市场化的运营机制。鉴于小镇运营的系统性，复杂性，和精细性，专业性，建议用独立的运营公司负责小镇的全盘运营工作。有些特色小镇是政府主导建设的，后期单独成立了指挥小组或办公室来参与小镇管理，这样会使得小镇的后期运营市场化程度低，适应市场的灵活性变差。只有独立市场运营，才能够让小镇的灵活度和新鲜度得以保持。
（4）扁平化的运营管理制度。建议成立招商中心，经营中心，品牌宣传中心，物业管理中心，食品安全中心，综合管理中心，财务中心，培训中心等平行机构，构建扁平管理体系。提高管理效率，更好的服务于市场。
九、商业模式
特色小镇的参与主体构成以企业主体，政府引导、服务，负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，在市场运作的基础上，引进民营企业建设特色小镇。
商业模式主要有以下几种类型：
（1）土地一级开发
仅做土地的一级开发，直接获利；进行一级土地开发，同时通过其他模式（如补贴方案等），享受升值收益结构。
（2）二级房产开发
包括六大房产机构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。
（3）产业项目开发
一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发；
二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目（如主题公园）、休闲消费聚集项目（如休闲商街）、夜间休闲聚集项目（如水秀表演等）；通过项目的运营获得收益。
（4）、产业链整合开发
两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链；两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。
（5）城镇建设开发
城市服务：公共交通服务、社会服务等；
城市管理：城市智能化管理、政府政策等；
城市配套：银行、学校、医院等。
十、投融资模式
主要以构建以项目为核心，以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调，特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。
（1）投资平台建构
包括两大块，一块是城市投资，一块是旅游投资。
城市投资包括健康、水利、健康投资；
旅游投资包括文化投资、农业投资、养老投资等
（2）多种融资方式
包括基金资金、开发性银行政策资金、PPP开发资金、商业银行信贷资金、ABS资产证券化、政府贴息、贷款资金等
（3）外部资源导入
导入优势资本、季高集团、中国健康产业基金、金刚文旅控股、赛伯乐、发改委PPP项目办公室、全经联等投资；
导入大量优质的IP资源，包括知识资本的导入以及成熟品牌的导入。
十一、结论
特色化是小镇发展的前提，旅游化是特色小镇发展的有效路径，资金、土地扶持是基本保障。特色小镇重在特色产业和资源，形成一个强势资源或产业的带动，周边其他产业逐步加入并完善的过程。让优势得以凸显，并最终形成特色小镇独享优势。
放置在当下的时代背景，特色小镇需要占据和发展的特色资源主要是非传统资源。
具体而言，特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面。
（1）事业导入主要分为科（产业科研基地）、教（教育培训园区）、文（产业博物馆）、其他（比如康复疗养医院）等。
（2）产业开发包括产业本身（科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等）；产业应用（应用示范园等）；产业服务（产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等）。
无论我们的社会如何发展，其最终诉求都跟物质无关，皆在于内心的平和与幸福感。特色小镇的发展，务必要与人文回归，人居和谐，产城融合相结合，只有这样，小镇才会成为乐居的小镇，幸福的小镇，秩序井然，天伦其乐，暖意融融的小镇。
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