摘要：本文从宗地测绘的实际情况出发，对宗地发证测绘工作中存在的问题进行分析，结合工作经验对存在的问题提出针对性的策略，为不动产登记宗地测绘提供一定的参考借鉴。
关键词：不动产登记；宗地测绘；分类；用途
近些年来随着我国经济的不断发展，物权法也在不断的完善，不动产统一登记制度随着社会的建设而得以实施，社会对不动产的产权逐渐加以重视，社会居民的不动产登记变更也逐渐的增多。在对不动产进行登记发证时，其中一项较为重要的任务就是对地块进行宗地测量，宗地测量就是以宗地为基本单位，对地块的位置、面积大小、边界线、边界点、建筑物和利用类型等进行测绘，最终得到宗地的平面图等相关资料，这些相关资料用于进行不动产的登记发证。因此，需要宗地测绘具有极高的准确性，并且在符合政策基础的前提下进行测绘。下面对不动产登记宗地测绘中存在的问题进行分析，并找出对应的解决方法。
一、宗地测绘的常见问题及处理方法
1.土地用途的确定
由于历史原因，长期以来我国的土地资源分类标准尚未达到统一，土地资源的基本数据没有确定的标准，各部门都有一定的基本数据，且数据之间存在着一定矛盾，因此在测绘过程中对于土地资源的用途进行确定就比较难，而土地用途是不动产进行登记时的重要内容，因此要对土地用途进行谨慎考虑，以审批后的文件为准。目前国家土地用途的确定以土地利用现状分类为标准，通过一级二级两个层次的分类体系来对土地资源的具体用途进行分类。
在实际的操作过程中，根据土地的规划，审批文件和归属依据进行分类，如果能与二级类吻合就归类为二级类，如果无法确定为二级类就按较为相近的类别进行确定，并且对该地块进行备注。宗地用地审批为单一土地用途的，就按照用途的二级类确定，没有明确为单一土地用途的，就按一级类确定。在土地变更时可以进行二级类用途区分的，就按二级类的确权进行登录，无法区别二级类用途的，就按一级类确定。例如在地块上进行员工宿舍的建立，按照地块的批准用途进行确定，对划分明确为居住用地的集体宿舍按照城镇住宅用地对其进行确定，但同时也要对其进行备注。
2.界限测绘存在误差
测绘技术在不断的提高，在测绘过程中会发现地块的测量有时会和原有的土地界限差别较大。有的地块与周边地块会空开，有的地块则存在着重叠现象，有的界址点和界址线测绘时存在误差，界限测绘存在误差主要有两个情况。
一是界址点误差超限，在出现界址点误差超限的情况时，首先要确定界址点依附的建筑物等是否发生了变化，如果发生了变化就按照原来的界限不变，如果没有发生变化就要对本次测绘的数据进行重复的检查，如果确定本次数据无误，就要按照实际的地物来对界址线进行调整，在调整好后要确保地块的总面积保持不变，并且对变化的界限要按照本宗地和相邻宗地人对其进行确定盖章后才可以使用，进而确保界址点的精度。
二是界址线属性与相邻宗地界线属性不一致时，这种情况首先要通过将本宗地和相邻宗地的权利人进行现场的指证，来确定界址线的位置，并填写界址线的确认表，通过双方的签字盖章来对界址线属性进行确定，对现场直接确定的界址线进行实测，按照新调查的数据进行范围的确定，并将其进行入库。
3.发证地块涉及拆迁征用情况
在宗地测绘过程中，如果发现界址线与附近征地项目有重叠的地方，就要对该项目进行认真审核，并且对该宗地是否签订补偿协议和得到补偿确定，如果有签订补偿协议，则按照补偿协议进行退让，如果没有进行补偿，则要求本宗地的权利人出具未补偿的证明，根据与项目主体单位进行协商来确定界址线的范围。
二、宗地测绘中的注意事项
首先在宗地测绘中要有基本原则，要确保宗地的界限清楚，东西南北四至清晰，总体的面积确定，并且没有宗地权利的纠纷，确保宗地的来源合法。在宗地测绘时，要明确地籍测量与地形测量的不同，地形测量是通过在单位面积内测量其地物、地貌，而地籍测绘则是对土地权属的地基要素进行反映，地籍测绘随着宗地的权利人变更而不断地更新，从而确保其资料的完整性。在地籍测量中对地貌、地物的测量不是其测量的重点，地籍测量要与法律法规相结合。
地籍图是进行土地管理的专用图，在地籍图中要对行政界限，界址点，界址线，面积大小，土地使用者，土地地籍等要素进行明确的标识，同时也要对地基有密切关系的地物进行文字标识。测绘时要在实测地界线的30到50米处才有效。雨棚与台阶的优先级比较，测绘中台阶的优先级更高。在测绘过程中，若栅栏通过了介质线，则要分清楚栅栏的内中外，并通过有权的那一侧。
在进行简易房的测绘时要采用就低不就高的原则，在有围墙时要先对围墙进行测绘，再对房屋进行测绘。在对宗地内的名胜古迹进行测绘时要对其名称进行标注。在测绘时要与当地居民和相关部门进行联系，确保测绘的准确性。在宗地测绘过程中一般电线杆、通信杆不进行标识，但路灯、高压塔等要进行标识。
在进行宗地测绘时要注意资料的收集，在对资料收集时要控制资料的质量。通过制定合理的调查计划划分调查的区域，来选择合适的调查点。在调查过程中测绘工作者要严格要求自身，通过科学的工作流程表和有效的测量技术来进行资料的收集，并且要着重对野外测量加以重视，对数据的处理做好工作。在进行总体测绘时也要对测绘人员进行专业的培训，并且对仪器、工作图和通知书等相关的辅助工具进行完备的准备。在操作过程中要对图跟进行控制，图根的控制点要按照调查的规章进行操作，并且要对区域内的图跟控制点进行严格的掌握，通过以水泥钉为标志来控制土根的密度，避免在居民日常生产生活过程中对测绘工作造成破坏，影响测绘工作的准确性。
宗地测绘在实际作业时容易受到信号干扰和位置误差等因素的影响，因此在进行宗地测绘时要确保测绘人员有开阔的视野，在一些城乡结合的地方测绘的条件要比一般情况差，因此在测绘时要对建筑物坐标进行重点的关注。在没有GPS信号的地方，为了避免定位精度存在误差，要通过导线方法进行测量，避免出现误差，为了避免宗地测绘时出现较大的问题，要对误差问题进行预防，在进行地籍图的绘制时，要通过对其进行细节的控制来确保测量的质量，在测量过程中要严格按照规范操作进行，确保宗地测绘符合精度的要求，并且要对界限线等进行位置的标识，在宗地测绘过程中，如果出现纠纷问题，要现场对内容进行审核，并且对测绘的宗地草图进行分析，实事求是，并且保留凭证，以免日后出现纠葛。
结语
不动产登记宗地测绘是一个庞大而复杂的工程，因此，测绘人员要有高度科学的管理思想，要通过对测绘的计划进行合理的安排，来确保各个环节得以控制，要对各种测绘技术进行有效的应用，通过各种辅助技术来确定不动产登记宗地测绘的准确性，并且在测绘过程中要严格要求，确保不动产登记宗地测绘工作达到实事求是的原则。
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