摘要：随着我国城市化以及城镇化的不断发展，建筑行业取得了较大的进步，并且在建筑规模逐渐扩大的同时，出现了建筑产业化的重要趋势。在房地产开发项目综合管理中则要结合实际情况，采取有效策略，解决建筑产业化过程中出现的难点问题，促进我国房地产开发项目实现质量和效益提高。因此本结合南沙蕉门河水岸广场开发项目，分析建筑产业化房地产开发项目现况，并研究其在综合管理中存在的难点和问题，最后结合本人工作经历提出有效措施，旨在进一步推动房地产开发项目的产业化水平，提高综合管理能力。
关键词：建筑产业化；房地产开发项目；综合管理
前言
房地产开发项目综合管理是保障其开发建设质量提高的重要基础，同时在建筑产业化的背景下，房地产项目开发具有综合性和复杂性的特点。因此在实际工程项目中，则需要进一步强化综合管理能力，促使房地产项目开发趋向规范化、专业化。本文作为南沙蕉门河水岸广场开发项目的规划设计部岗位经理，则要充分把控当前建筑产业化模式下房地产开发项目综合管理存在的问题，并以自身工作为基础，提出有效措施和建议，确保工程项目开发建设的高质量、高效率。
1 建筑产业化概述
建筑产业化实际上指的是建筑的工业化建设和现代化经营，其是将市场需求作为导向、借助工业化平台，在工厂中遵循规模化和标准化的要求进行建筑部件的生产和加工，并在建设现状依靠机械化设备进行装配。在具体的建设建造中，相关工程项目管理人员需要利用信息化管理技术和手段，对原材料、设计、生产、装配施工以及营销、物业管理维护等环境进行整合，形成较为完善的产业体系。在实际的房地产开发项目中则是将原材料采购、建筑设计、生产施工、综合管理等进行有机集成，促使开发项目建设环节适应流水化作业，以提高工程开发建设的质量和效率，保障资源的合理利用和经济效益的最大化[1]。
2 基于建筑产业化房地产开发项目管理现况
本次房地产开发项目是由广州京粤湾区事业发展有限公司开发建设，通过本公司的技术研发队伍与国内多家知名机构的强强联合，对南沙蕉门河中心区2016NJY-1，2016NJY-2地块（两地块占地面积达43789平方米）进行开发建设，计划打造滨水风光写字楼与商业一体的综合性房地产建筑项目。该工程在设计过程中为降低工程成本、提高建设质量，遂基于建筑产业化采用装配式建筑组织设计施工模式。在工程管理层面上，本文负责该项目的规划设计管理。首先即是对蕉门河水岸广场项目的设计方案以及可行性研究进行前期的调查分析、方案比选等工作。同时对招标环节中所评选出来的中标方案，结合房地产开发建设需求进行优化调整，并在规划设计管理方面为其设计单位和人员提出深化设计的意见，综合考虑绿色建筑的设计要求和标准，开展房地产开发项目设计的组织论证工作，以更好的配合工程项目开展，做好设计服务。这一阶段的综合管理重点在于规划报批报建，保障绿色建筑的生产装配设计方案合理。
其次，在后续阶段的综合管理中主要是为了有效配合项目竣工验收以及与物业的协调管理。则是开展梳理房地产开发工程项目施工过程所发现的设计问题，与报建综合管理形成协调配合对规划验收以及消防验收等项目的施工图纸进行优化调，保障具体的施工作业能够与优化后的设计方案相符合。在对房地产开发项目进行规划设计管理时，还与设计单位进行沟通联系，组织设计人员进行巡场，并在施工单位提出设计反馈和实地勘察的基础上，总结归纳本项目工程的设计问题，同时对规划设计管理中发现存在软体地基导致建筑沉降、地下室出现裂缝以及污，面和建筑外的连廊存在雨水渗流等问题。针对存在的设计问题，在规划设计管理开展过程中，主要是通过专家会审研究以及组织部门同事提出解决方案。
3 基于建筑产业化房地产开发项目综合管理的难点问题
3.1 开发项目存在盲目性
由于房地产开发项目具有极强的综合性和复杂性，并且结合本次工程项目的管理现况，其需要做好前期的调查准备工作，以便于为综合管理工作的实际开展提供参考和借鉴。不过在实际的房地产开发中，工程管理人员没有进行充分的市场调查，对当地房地产市场需求了解程度不足，对原材料价格变动情况掌握不充分，所以在规划设计中就会存在一定的盲目性，导致工程造价偏高，严重影响后续房地产的销售定价，造成房地产开发项目与定位人群出现偏差，导致房地产工程项目的经济效益不高，其是建筑产业化形式下房地产开发项目综合管理工作中的重要难点问题。因此在其综合管理中要重点关注市场调查分析，充分把握市场需求情况、原材料价格变动趋势，从而对工程设计方案进行合理的调整和优化，确保综合管理中的造价得到有效控制[2]。
3.2 关键技术控制不足，影响工程质量
在建筑产业化房地产开发项目综合管理中，技术管理是其中的一个重点内容，其直接关系到整体工程实施的质量、进度和安全。但是在实际的工程项目管理中往往对关键技术的控制力度不足，过分追求施工质量和进度，而忽视了对关键技术的监督和指导。比较常见的技术管理问题和缺陷是对地基处理技术指导不到位，没有按照规划设计要求，就会导致严重地基沉降问题，威胁建筑的安全性。同时地下室施工设计是建筑整体建设的关键点，如缺乏对施工技术的规划设计，则会导致其出现渗漏和裂缝等质量通病。另外一方面建筑防水施工规划设计也是综合管理中的技术控制要点，规划设计管理人员如未能按照设计方案监督指导屋面施工活动，则会致使建筑的防水性能下降。此外，根据我国建筑的相关规范以及设计要求，房地产开发项目工程建筑要符合相应的绿色等级标准，其节能技术和措施是影响建筑整体质量的重要因素。如在综合管理中对技术管控不合理，则会导致建筑的绿色节能效果不好，严重影响开发建设质量。
3.3 综合管理体系不完善，造成工期延误
在建筑产业化的趋势下，房地产开发项目综合管理应具有完善的综合管理体系，从而保障各项管理制度的有效落实。但在很多实际工程中，其综合管理体系都存在较大的弊端和不足，比如责任制分配不合理、工程管理分工不明确、各部门及单位之间的沟通交流不顺畅等。这些问题在很大程度上会导致建筑质量和安全性受到极大的影响。而一旦出现相关问题，就会通过一定的规划设计变更或者返工补救措施等来解决，从而就会导致建设周期延误，致使工程实际进度与总工期计划相脱离[3]。
3.4 协调管理能力有待提高，安全管理力度不足
房地产开发项目在建筑产业化发展的过程中，综合管理工作的重要性越来越突出，有利于保障各部门及各单位、人员形成良好的配合机制。不过在实际的开发建设项目综合管理中，协调管理能力有待提升，设计和施工之间存在沟通不畅的问题，甚至在部分工程中还存在“各自为政”的局面，对于工程项目的综合管理造成了极大的难度。尤其是在安全管理方面，由于缺乏协调统一的管理体制和制度规范，就会导致建筑问题无法交流，严重影响设计和施工的有效对接，致使规划设计管理的作用发挥不显著。对施工方案的技术指导力度不足，很容易导致出现安全隐患[4]。
4 基于建筑产业化提高房地产开发项目综合管理水平的策略
4.1 加强可行性研究，控制成本造价
根据南沙蕉门河水岸广场开发项目的现状及存在的难点问题，为保障建筑产业化模式下房地产开发项目的综合管理水平，首先则要在前期决策阶段加强市场调查，最好可行性研究，从而在根本上控制项目造价成本。本部门通过对项目所在地的房地产市场需求以及原材料价格变动情况进行充分的调研和分析，合理规划项目的写字楼、商业楼的等项目的建设规模，并依照当地气候以及人们生活习惯等，对规划设计方案进行可行性检验。并对原材料的种类、规格、型号以及质量等进行严格的控制，对原材料选用的性价比进行分析讨论，以保障房地产开发项目前期决策的合理性、经济性，尽可能将造价成本控制在可承受范围之内。
4.2 强化技术控制，提高进度管理能力
在建筑产业化房地产开发项目综合管理中，本部门通过强化技术控制，以保证整体工程的进度得到有效管理。即是基于现场实际情况，对规划设计施工方案进行审核，组织专家对其可行性和科学性开展严格的评估，对关键部位的施工技术进行优化和调整。如该地区普遍存在软土地基施工问题，本部门结合现实状况以及施工条件，提出采用堆载预压和抽真空等处理方式的建议，以便于更好的解决地基沉降问题。并且协助施工单位分析地下室裂缝的产生原因，为渗水问题提出相关有效建议等，充分发挥规划设计管理的指导功能和作用，进一步提高房地产开发项目的质量[5]。
4.3 建立健全综合管理体系
针对房地产开发项目综合管理中存在的进度问题，本项目则要建立完善的管理体系，通过实施系统化、细致化的管理责任制度，将管理职责落实到具体个人，督促管理人员加强对工程项目的各个环节、各个阶段的监管，以规划设计方案为基础，形成覆盖全方位、全过程的管理机制，一旦发现工程建设问题，及时与施工单位进行沟通，采取适当的补救措施，尽量减少设计变更和返工，保障分项施工在规定的时间内良好完成，有序对接下道工序。同时管理人员应当监督施工组织设计的合理性以及实施效果，如发现问题则尽快优化施工组织设计，保障在综合管理体系之下，提高进度管理水平。
4.4 加强组织协调能力，提高安全管理
房地产开发公司在综合管理中针对安全问题则要加强组织协调能力，首先需要在正式施工之前做好相应的准备工作，积极组织协调建设单位、设计单位以及施工单位建立有效的衔接沟通机制，共同协商拟建开发项目存在的矛盾点，并明确项目施工重点和难点，避免出现实际施工与设计不符的情况；其次是要建立完善的房地产开发项目信息共享、传递机制，可以利用现代化的信息平台技术，建立项目信息数据数据库，组建专门的信息沟通管理人员，定期汇报工作，为施工管理和问题协商、安全事故防范等提供保障，加强各单位与各部门之间的组织协调能力，最大限度的确保设计施工全过程的安全性，提高房地产开发项目的安全管理质量。
结束语
综上所述，基于南沙蕉门河水岸广场开发项目，必须要顺应建筑产业化的发展趋势，结合工程现状以及当前存在的综合管理难点问题，通过加强可行性研究，控制成本造价、强化技术控制，提高进度管理能力、建立健全综合管理体系以及加强组织协调能力，提高安全管理等，在造价管理、质量管理、进度管理和安全管理层面形成有效保证，推动房地产开发公司的综合管理能力提高，在激烈的市场竞争中占据优势地位。同时对于个人来说，在开展综合管理工作的过程中，极大的丰富了管理经验，促使综合管理水平得到有效提升，以确保房地产开发项目的有序推进。
参考文献
[1]倪炜麟. 基于模糊综合评价法的佛山市HD房地产开发项目风险管理[D].华南理工大学,2019.
[2]吴纯.房地产开发项目中的整体管理与建筑项目中的施工管理[J].城市建设理论研究(电子版),2019(05):28.
[3]马建峰,马雯婉.论房地产开发项目中建设单位的安全管理责任[J].四川建材,2017,43(11):48-49.
[4]葛顺明.房地产转型升级的路径探索与思考[J].城乡建设,2017(20):64-65.
[5]吴昊. 我国建筑产业化发展机制研究[D].安徽建筑大学,2017.