江沄
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摘 要 城市化进程的快速发展需要对城市改造区和农村征地区的房屋进行拆迁，而在征地拆迁的过程中，各方最为关注的可能就是房屋面积，因为这直接决定着后续的拆迁安置和相关补偿措施的合理确定。本文对城市拆迁涉及到的征地房屋面积测量工作进行了一些有意义的探讨，希望对推动相关工作的发展能够产生一些参考借鉴。
关键词 城市化，征地拆迁，房屋面积，面积测量
1引言
经济社会的高速发展推动了城市化进程的加快，而这一过程必然会伴随着对原有的土地资源进行重新优化配置，这既是改善城市居民的住房条件需要，也是营造更好城市面貌的内在要求，同时也是提升土地资源利用率的一个重要举措。在这种背景趋势下，就需要对城市改造区和农村征地区的房屋进行拆迁，但城市拆迁征地是一项涉及多方重大核心利益的工作，其中的拆迁安置、货币补偿以及产权调换都必须严格认真对待。为了保障被拆迁人、政府以及相关企业在推动这一工作中的权益不遭受损害，也为了尽可能地体现公平、公正和公开的原则，做好房屋建筑的测量工作就显得尤为重要，因为这是确定拆迁安置以及相关补偿措施的重要依据。本文正是基于这一出发点，对城市拆迁涉及到的征地面积测量工作进行了一些有意义的探讨，希望对推动相关工作的发展进步能够产生一些参考借鉴。
2征地拆迁工作对推动城市发展的重要作用
我国的城市化进程经过多年的发展已经取得了一定成效，现代城市规模不断扩大，城市的各种生活和工作设施也日渐完善，给城市居民的生活和工作带来了较大便利。但同时我们也要注意到，城市的发展不是一蹴而就的，城市化进程更是一个长期的过程，一些原有的规划和城市设施可能已经与当前的城市化进程相悖，不仅占用了大量宝贵的土地资源，而且对城市面貌的改善提升也造成了限制，所以有必要对一些在当下看来已经“不合时宜”的区域进行升级改造，以促使城市能够取得更好的发展。而要达成这一目标，城市的发展建设就必须对原有的棚户改造区和一些农村土地征用区的房屋进行拆迁。但拆迁工作涉及到被拆迁人、政府以及相关企业的核心利益，必须认真谨慎对待。而在征地拆迁的过程中，各方最为关注的可能就是房屋面积，因为这直接决定着后续的拆迁安置和相关补偿措施的合理确定，所以在征地拆迁中做到对房屋面积的准确测量至关重要，这也是确保征地拆迁工作能够顺利推进和维持社会秩序稳定的一个重要举措，需要引起高度重视。
3征地拆迁中如何准确测量房屋面积
1.明确可进行面积测量的房屋应满足的基本要件
要想对征地拆迁中涉及到的房屋面积进行准确测量，首先要满足的就是明确面积测量要满足的基本要件，即房屋面积测量应符合住房的基本条件和要求，能够满足基本的生活和生成需求。依据相关规定，能够进行面积测量的房屋需要具备一些要件：首先，层高必须满足一定的要求，至少不小于2.2m；其次，可以进行面积测量的房屋必须具有上盖和配套的维护结构；第三，房屋的结构必须牢靠，不属于临时性房屋的范畴，例如一些为了收获更多补偿价值的临时性搭建房屋不仅不在面积测量的范畴之内，更属于违章建筑，必须无偿拆除。
2.明确房屋面积测量的内容和基本依据
城市化进程中涉及到的征地拆迁主要有两种类型：一是对城市原有的棚户区进行拆迁改造；二是城市扩张可能需要对市区周边的农村进行征地，征地区内的房屋建筑也需要进行拆迁。这两种类型的房屋因为产权制度的差异，所以在进行面积测量的内容和基本依据方面也会有所不同。
对于城市改造区的房屋面积测量，考虑到被拆迁房屋主要以商品房为主，而商品房的购买以房屋的产权面积为计价依据，产品面积的测量则又以《房产测量规范》为主要依据。因此，在对其进行拆迁测量时，也应以《房产测量规范》中关于商品房产权面积测量的相关规定作为基本依据。
对于农村征地区的房屋面积测量，考虑到农村房屋不是通过商品房购买的形式所得，而是通过自建的方式获得，其房屋不具备在房产市场上进行流通的性质，即房屋成本主要是基础建造成本及其他附加成本。因此，对于农村征地区的房屋面积测量，就应以《建筑工程建筑面积计算规范》作为工程计价的基本依据，这样测量得到的房屋面积也更为科学合理。
4测量步骤和方法
1.准备工作
征地拆迁中的房屋面积测量首先要做好充分的准备工作，必须配齐技术人员和相关仪器设备、与被拆迁人做好沟通协调工作、对被拆迁房屋进行提前观察了解等等。准备工作的充分程度往往对后续征地拆迁工作的顺利进行有着重要影响。
2.外业实测
对于城市商品房，一般都有房屋产权证，近年来也都统一更换为不动产权证，这些产权证上虽然都记录有房屋面积，但因为政策或其他因素的影响，可能导致记录面积与实际情况存在不一致的情况，因此还必须对被拆迁的城市商品房进行重新测量。在实际工作中，因为城市房屋面积普遍包含公摊面积，所以在进行测量时也需要先对共有部位的面积分摊进行认定和区别，然后再对共用部分和专有部分进行实测。主要测量步骤和方法如下：第一，共用部位认定。城市高层的楼梯、过道、公共门厅以及为楼宇服务的用房面积等都属于相关产权人共同拥有，所以在进行产权面积测量时，需要先依据《房产测量规范》对共用部分进行准确认定。第二，测量位置。根据相关的测量规范，房屋面积测量应按照房屋外墙勒脚以上结构水平面积进行计算，所以底层的外围尺寸也都需要一一测量，尺寸应满足几何条件。对于外围尺寸无法直接测量的部分，比如地下层，可先对内部的净空长度进行测量，然后再分别对两端墙厚进行测量，最后二者相加得到最终的测量结果。这里需要注意的一点是，墙厚的测量应选择三个位置并取平均值的方式，对于无法直接进行墙厚测量的，可取内、外尺寸差进行间接测量。第三，墙体处理。对成幢房屋，其产权面积主要指建筑面积，而建筑面积又包括套内面积和共用墙体部分的面积，所以在进行外业实测时，需要对墙体面积进行测算和处理。首先，要对墙体是属于自用墙性质还是共用墙性质进行认定。自用墙体的面积完全计入产权面积，所以直接包含墙体进行测量即可；而对于共用墙，要区分共用方式，墙体面积需要根据共用方式分摊到各相关部位。第四，阳台测量。城市商品房一般都包括阳台，而封闭的阳台和有顶盖的阳台根据《房产测量规范》是需要进行面积测算的。面积可以通过测量阳台外沿的长和宽进行计算处理。
对于农村征地区的房屋测量，必须对被拆迁房屋的实际状况进行测绘。农村自建房屋一般都不涉及面积分摊的问题，所以只需要依据实际情况，将宅基地上满足建筑面积计算要求的房屋面积进行实测即可，具体工作内容则是对计算面积部位的相关长度进行测算。
3.内业处理计算
待外业实测工作结束后，相关测量数据会经过内业处理得到最终的测量面积。对于城市商品房的面积计算，先以幢为单位进行每一产权单元的套内面积计算，然后再将认定的共同部分按照共用方式进行精准分摊，最后综合确定各产权单元的产权面积；对于农村征地区的面积计算，因为不需要考虑分摊面积，所以直接根据外业测量数据进行建筑面积的计算即可。
这里需要注意的一点是，对于房屋建筑不规则的情况，可以利用autoCAD等软件进行房屋形状和尺寸绘制，然后利用计算机对面积进行快速精准测算，如图1所示。
图1 autoCAD的面积测算功能示例
参考文献
[1] 熊国栋.关于不动产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].中国房地产业, 2019,(13):46
[2] 刘海亚,熊琴.高层建筑房产面积测量的优化[J].科技展望,2016,26(6):21