1.张新磊 1.刘艳佳 2.朱志刚
1.滨州市自然资源和规划局 256600
2.山东颐通土地房地产评估测绘有限公司 250100
摘要：本文分析了城市土地集约利用的必要性，并从严把握项目准入、“标准地”出让、标准厂房建设、存量土地盘活利用、加强土地供应监管、建立共同责任制、建立健全土地二级市场等方面提出了加强城市土地集约利用的对策，通过实际案例分析了城市土地集约利用的作用。
关键词：土地集约利用；城市；城镇化
改革开放以来我国经济快速增长，各项建设取得巨大成就，但也付出了很大的资源和环境代价，经济发展与资源环境的矛盾日趋尖锐。节约集约利用资源，推动资源利用方式的根本转变，不仅是缓解经济发展与资源环境矛盾的重要保障，也是推进我国经济发展方式转变、促进新旧动能转换的重要手段。人多地少的国情，要求我国在推进城镇化进程中必须加强城市土地集约利用。
一、城市土地集约利用的必要性
1.土地集约利用是缓解土地供求矛盾的需要
我国人口数量众多，耕地保护形势严峻，耕地质量总体不高、人均耕地少、耕地后备资源不足等基本国情仍然没有改变。当前许多地方存在建设用地格局失衡、粗放式管理的问题，建设用地供需矛盾尖锐。城镇化、工业化进一步推进的当前，建设用地供需矛盾将持续紧张。投资拉动下，各地经济建设势头迅猛，其对土地需求量大，各地普遍反映建设用地指标不足，无法满足经济社会发展需求。土地供应问题造成经济发展受到制约，造成社会矛盾凸显，因此必须开展城市土地集约利用。
2.土地集约利用可提高土地利用率
我国土地资源存在建设用地粗放利用的问题，从用地结构上看来，表现为充分布点、布局不合理、各类用地比例不协调；从用地规模及面积上看来，存在扩张过快、总量失控的问题。住房空置率高，占用大量土地资源。因此必须大力推进土地集约利用，杜绝土地粗放利用。
3.土地集约利用是土地管理的必经之路
我国人多地少的国情决定我国必须实行非常严格的土地管理制度，严格的土地管理制度也是可持续发展的必然要求。必须对建设用地增量进行严格控制，加强土地集约利用，节约土地资源。
二、加强城市土地集约利用的措施
1.严格把关项目准入，提高土地产出率
坚持有保有压，严把项目审批关。加大对投资项目的筛选力度，禁止将土地供应给禁止类项目，对限制类产业项目的土地供应进行严格限制，对高能耗、高污染、低水平重复建设项目以及不符合国家产业政策的项目坚决不予供地，严把项目准入关，从而提高土地产出率。对高品质产业项目以及重点、重大项目给予优先保证土地供应。对转型升级、退城入园、退二进三、区外整治搬迁企业，优先协调标准厂房租赁或安排建设用地，加快办理用地手续。
2.开展“标准地”出让以倒逼企业发展
推出“标准地”出让制度，明确提出标准从而倒逼企业高质量发展，筛选示范带动企业；实行出让合同与企业承诺书的“双合同”管地模式，从而提高企业的各种控制性指标的公开化、透明化，减少低效用地产生以及低水平生产的发生[2]。
3.促进标准厂房建设，形成产业集群
推进标准厂房检查，推进能源、土地等各类资源的有效配置以及集约利用，尽可能发挥集约效应。为中小企业提供“拎包入住”式的服务，加快其投产运营，提高园区产业专业化、集聚化程度。依据集约、节约用地的要求，积极开展标准厂房的改建、新建，形成产业集聚、配套完善、布局合理、规模适度的园区群，从而提高土地的产出率、利用率。
推进高标准厂房建设，精准落实园区产业发展规划，实施个性化定制标准厂房；完善园区配套企业，形成、完善园区生态链，从而增强标准厂房的吸引力；将“亩产效益”评价改革作为契机，提高标准厂房的利用率。项目建设模式多样化：其一是厂房设计规格多样化，厂房层数可包括单层、双层、三层，面积可从2000平米至60000平米不等，入驻企业可依据自身的需求来选择；其二是厂房建设合作模式多样化，既可以等待厂房建成后企业直接拎包入住，带设备生产，也可以替企业完成前期手续办理后，协调建设条件，企业自己承建厂房。
项目建设订单式原则：建设标准厂房之前，可以与具备意向的企业签署合作协议，依据企业的要求进行订单式建设[3]。
4.推进存量土地盘活利用
推进存量土地盘活利用，实现闲置土地利用。开展盘活闲置低效用地专项工作，解决土地闲置与缺口并存的问题。制定盘活闲置低效用地指标，将其列为重点任务，进行考核。通过对低效闲置土地的盘活利用来尽可能取得土地资源的效益。多措施并举，盘活存量用荒地。进一步落实各级政府、管委会的主体责任，加强部门之间的协作，坚持“以用为先、先易后难”的原则，灵活采取司法、财政、行政手段，通过退二进三、退二优二、司法拍卖“涉押”地块、吸引市场主体开发、创造工地（开工）条件等措施来加大盘活力度，从而高效利用建设用地。
5.加强土地供应监管，落实节约集约用地
土地管理工作中，对建设用地进行全程监管是核心环节，全程监管建设用地也是节约集约用地的重要抓手。因此要始终高度重视全程监管建设用地，将节约集约用地落实到每一个管理环节，从土地的布局、供应总量、结构以及开发利用等方面开展全面监管，对土地集约利用现状进行动态巡查，定期通报土地开发利用情况。
6.建立共同责任制
由县（市、区）各级党委政府领导节约集约用地工作，加强部门协调，充分调动社会力量参与土地节约集约利用工作中，建立“党委领导、政府负责、部门协调、公众参与、上下联动”的共同责任制，各部门各司其职、主动作为、紧密配合，落实亩均税收共同责任。
7.建立健全土地二级市场
建立健全土地二级市场，完善线上、线下交易平台，对业务流程、交易规则以及管理流程等予以规范，不断健全服务监管体系，将土地二级市场激活，支持存量土地的高效配置、快速流转，从而促进土地循环，实现节约集约利用。
三、城镇低效用地集约利用案例分析
某公司原位于滨州市沾化区城区，属退二进三的低效用地。某土地位于沾化经济开发区，土地面积70亩，为2018年度批而未供调整利用地块。某公司于2019年3月以挂牌出让方式取得该宗土地使用权，并签订了“标准地”用地协议，做出了环保等各项承诺，同时腾退原厂区用地用于城市开发建设。
1.退二进三
该公司原厂址位于城区范围的原明珠工业园内。按照沾化区空间规划布局，原明珠工业园所在区域已调整为商业居住区，将配套建设公园绿地、学校、住宅和现代服务商业区。该公司被列为退二进三企业，需要搬迁改造。企业搬迁后，原厂区土地用于住宅及商服设施开发，集约利用程度显著提高。原厂区出让收益主要用于企业新厂区建设和产品技术升级投资。
2.“标准地”出让
该公司搬迁改造项目，土地容积率≥1.0，固定资产投资强度≥125万元/亩，亩均产值≥280万元/亩，亩均税收≥12万元/亩。“标准地”出让模式，不仅明晰了招拍挂出让的前置条件，倒逼企业转型升级，而且实现了项目审批“拿地即开工”。
3.成效分析
该公司搬迁改造项目被列为2019年度市重点项目，计划投资3.2亿元，投产后年税收每亩42.88万元，新建一条国内最先进的中央控制水泥半终粉磨生产线，工艺设备自动化、智能化程度高，搬迁改造后的企业将成为国内水泥行业技术含量高、节能效果明显、环保实现超低排放的节能环保式企业。企业由老城区搬迁到城东工业园（城东），不新增水泥产能。此外，该项目能够持续带动当地服务业、运输业等相关产业良性发展。
结束语
为了实现经济、社会的可持续发展，必须改变资源管理观以及资源观，转变为兼顾资源供给及资源集约利用，不断提高资源利用水平及保障能力。
参考文献
[1]向为民,甘蕾.重庆市城镇化进程中城市土地集约利用研究[J].重庆理工大学学报（社会科学版）,2018,32(11):65-73.
[2]吴正海.我国新型城镇化进程中的城市土地集约利用问题研究[J].经济研究参考,2015,(61):58-65.
[3]周游,谭光荣.空间视角下生产性服务业集聚对城市土地集约利用的影响研究[J].中国土地科学,2016,30(10):37-46.