郭梦凡
三亚巨源旅业有限公司 海南三亚 572013
摘要：目前房地产市场处于冷清的局面。针对现在的房地产的情况，政府决定扩大住房建设和提供廉价租房将继续下去，但这并不代表房地产业的发展前景。房地产企业应加强成本管理，争取更大的利润和自身的竞争力，在管理房地产项目时，必须具备以下几个单位或部门，包括房地产公司、设计单位、监理单位、建筑单位、质量保证部门等，其中房地产公司是这项管理工作的核心。
关键词：房地产；企业管理；成本管理
引言：
成本管理作为房地产企业开发的核心阶段，每一家房地产公司都以成功为目标，管理房地产企业的各个方面。成本管理对房地产企业的正常运营起到决定性的作用，作为企业的核心管理，在管理过程中应采用价值工程管理方法，以实现价值最大化和成本最小化。
一、分析房地产企业成本管理的现状
房地产企业建设成本管理体系的主要内容：包括房地产公司为获取利润而购买原材料所支付的部分成本和资产。当然，以上所描述的成本并不是全部成本。房地产企业的成本管理主要涉及对房地产项目的相关成本和管理成本进行预测、实时监控和汇总的过程，以及财务成本和不可预见成本。为保障成本管理的质量，关键是要积极采取有意识、有计划的行动，树立企业的长期竞争优势，强调现代成本管理，把企业成本纳入可验证的范围，强调实施成本控制，这是成本管理意识所没有的有赖于人的自发行为，但应自觉有效地在制度内实施我国房地产企业成本管理的现状，这也是需要重视的。
有必要对房地产开发企业发展的内部情况和外部环境进行了解。一个公司的内部因素是有决定性的，它具有市场优势，企业必须利用市场优势促进成本管理工作。其中市场因素是公司对自身的定位和对自身情况的正确分析决定公司的生存，相关调查显示，我国中小房地产公司尚未开展成本管理，大型房地产公司虽在进行成本管理，但管理和执行的水平略显混乱。大多数房地产企业为保障企业成本的稳定，都会选择对项目进行成本的控制，把项目的有效成本控制作为整个企业管理成本过程的主要方式。每个项目的目标成本管理过程实质上是房地产企业中管理人员所制定的相关成本管理体系机制。目前的房地产企业多以项目成本为基础，然后向外延伸而取得其他子流程的成本管理控制。其中，项目的成本是作为房地产定价的前提，在实际工作中将主要启动目标导向的成本管理和控制工作，在房地产的落地价格确定以后，整个房地产企业的相关工作流程和企业方案都会在房地产企业这一建设过程中保留下来。
二、成本管理体系建立的必要性
建立健全成本管理体系，能够确保公司按照既定的日常成本控制标准开展成本控制工作，首先根据房地产开发项目的论证、规划设计、项目工程、销售和客户服务等职能部门，明确各负其责，明确区分各业务关系中的管理与合作部门。其次，明确职责范围，按事件程序划分责任部门，按项目成本分担责任。第三，评价指标，主要是定量的评价。反馈指标的序列值反映了项目成本的特点，个别反馈指标不能反映成本管理理论。最后，建立评价机制，计算指标，及时提供在各部门自我评价的基础上，及时发布评价建议，各部门成本管理结果是否经济合理，是否与成本管理目标相一致，以要求主管部门加强成本管理，有效降低项目成本。
房地产开发商有必要了解成本控制。当今中国房地产市场的发展速度不断提高，但是成本管理仍然存在一定问题，很容易亏损。同时土地成本逐渐增加，只有最高的价格才能拿到土地的使用权。因此，房地产企业的成本控制应从提高管理意识入手，营造一种管理文化氛围，以节约成本，获得更多的效益，并使之达到企业自上而下的共识，确定相应的成本管理策略。
（一）中国房地产开发项目的定价过程通常包括成本导向定价法、客户导向定价法、竞争定价法等。一般而言，我国房地产企业会根据各个建设企业、当地的情况评估产品的卖价，其实这种评估方法，打破了人为的臆想和个人感受对住房定价的确定，具有一定的实用性和优越性，避免了企业的经济利益的流失。
（二）成本准备流程
成本管理、财务管理部门作为房地产企业的主要经济管理部门，其主要是负责房地产企业资金来源的控制、资金流动去向的把控和资金的管理，从而稳固了房地产企业资金链的有效流转。然后由其他部门相互合作、相互决策，在各自职能范围内提供数据和技术支持。经过多重成本计算，得到相应版本的目标成本。最后，决策层授权委托房地产行业进行实施。房地产行业在中国的发展起步虽然迟到了。不过它发展迅速，大多数企业的管理都很困难，尤其是成本控制。成本控制虽然水平不高，但是难度大，其主要是根据市场经济的变化而发生变化。因此，成本管理作为房地产企业的根本，必须加强其在房地产企业的位置，为保障我国房地产企业能够有效发展。
三、成本管理的有效对策
在成本管理过程中应解决的问题不是一个快速简单的过程，而是需要不断地分析和改进，特别是一些因素应得到更多的考虑：
（一）目前，房地产企业一味地认为在整个建设过程中，只要有效控制成本管理就能使企业的利益和利润达到巅峰。其实，成本管理必须与其他因素结合，才能使得企业能够蓬勃发展。一味地追求成本管理，而忽略其他因素辅助作用，是会严重影响到建设的质量。由于质量问题，任何时候都可能出现返工、停工或延误工期的情况，甚至会影响到公司的声誉，最终不仅会失去降低成本的目的。而且会使我们在项目实施过程中的愿望落空，成本控制必须与质量控制、进度控制和合同控制同步进行。其中许多事实表明，超出成本不仅是成本控制本身的问题，而且一般来说是目标或其他因素的问题。这些问题单靠加强成本控制是很难解决的，必须通过条约控制来综合解决，解决好技术和管理措施。这就是为什么在实施成本控制措施之前，我们应该充分考虑这一措施是否符合房地产公司的总体目标控制要求。比如在使用定额草案时，要进行必要的成本控制，节约投资。但同样是简单的投资，我们应该在尊重科学、尊重现实的基础上，精心设计出科学性、进步性的设计，并加以保证。这就要求房地产项目的成本控制在成本限额内，并考虑到项目的功能和使用要求以及相关的质量标准；这些都是协调在实践中必不可少的。
（二）成本管理、控制作为房地产企业建设中的核心成分，其在房地产企业的开发过程中扮演着不可或缺的角色，成本管理囊括了房地产企业的建设成本和分配成本。必须有效落实房地产企业成本管理，确保成本管理的各分支能够顺利衔接、顺利运转。加强房地产企业中各个子项目所包括的子成本也是必要的，是保障整个建设过程顺利发展的先决条件。同时，对整个建设过程中，所涉及到的合同文件有效控制、进行监控有效满足资金使用计划的相关要求。
对企业而言，在落实成本管理工作的过程中，应充分利用现代化技术，结合企业实际情况打造线上成本管理平台。一方面，使用线上平台能够有效保障企业成本管理的质量，另外一个方面，基于线上平台的成本管理模式具有更高的效率，能够更好控制成本。但是需要注意的是，企业需要重视对线上平台的维护和优化，确保线上平台的实用性得到保障。
四、结束语
成本管理在房地产企业中发挥着重要的作用，必须有效地对房地产企业的成本做好管理工作，保障房地产企业的各个方面能够顺利进行，同时，确保房地产企业的利润和利益通过成本管理能够实现最大化。
参考文献：
[1] 程维才. 关于房地产企业加强成本管理的思考[J]. 现代营销(下旬刊), 2020.
[2] 胡昌凤. 新形势下关于房地产成本控制与管理的新思考[J]. 中国室内装饰装修天地, 2019, 000(013):65.