大港油田公司物业服务公司 天津 300280
摘要：物业管理费收入是保障物业公司运转、发展的根本及基础，但一直以来物业费收缴率低难题成为制约物业公司可持续发展的重要问题。本文对物业管理收费中的问题及对策进行分析，以供参考。
关键词：物业管理；收费问题；对策
引言
按时交纳物业费，是法定的也是合同约定的业主义务。新建住宅小区全面纳入物业管理规定以来，困扰物业管理行业中业主与物业公司之间的物业费收交问题一直未得不到有效解决。一方面，物业管理费收缴率低、收费难，影响物业公司的正常运转，降低了物业服务质量；另一方面，物业服务质量得不到业主满意，业主拒交物业管理费又进一步降低了物业管理费的收缴率问题，使得“物业收费难”成为普遍问题。
1物业管理企业内部控制的探究
1.1改善内控环境，完善内控体系
物业管理企业领导者要提高自身的内控认知，积极推动内控体系的建立和完善，在企业内部营造良好的内控文化，鼓励企业员工主动参与和配合内控相关工作。企业要结合自身的业务特点，建立完善的财务内控制度体系框架，具体包括会计核算控制制度、全面预算管理制度、成本控制制度、费用报销流程制度、不相容岗位分离制度、授权审批控制制度、风险管控制度、应收账款管控制度、固定资产管控制度、发票管理制度、绩效考核制度、内审监督审查制度、财务信息化流程管理制度等。要求制度要覆盖企业所有业务环节及岗位人员，将制度进一步细化，确保企业内控人员在开展各项内控活动时有据可依，有规可守。企业要完善内部治理结构，建立专门的内控机构部门，与企业内审部门、财务部门等共同协作开展内控活动，形成决策、执行、监管三权分立的治理机制，确保权力运行的制衡性，以降低内部贪污腐败、徇私舞弊风险。同时在进行相关岗位设计时，要确保分离不相容岗位，如费用申请、审核、付款等岗位的分离，资产保管与清查盘点岗位的分离等。企业要明确各个部门的内控归口管理责任，建立严格的内控责任追究机制，对内控不合规行为加大惩戒力度，以有效约束企业人员内控行为，强化内控权威。
1.2健全监管机制，畅通交流渠道
为了确保审计监管的独立性和权威性，企业要在其最高层领导机构下设专门的审计监督委员会，成立审计监督小组，负责针对企业的经营业务活动开展日常审计和不定期专项审计，加强企业内控的合规性审查，企业要畅通内控交流渠道，完善渠道设计，横向明确各个部门间的内控沟通形式、频率和时间，鼓励企业全员积极参与到内控管理工作中来。纵向缩短沟通流程，简化沟通程序，开展专题内控交流会议，提高纵向沟通效率。对外加强企业与租户、业主间的关系维护，促进内控信息高效的传递和共享。
2收费难的现状、原因
2.1部分业主消费意识不强，造成收费难
目前，业主在住房消费观念上还存在着不少误区。其一、部分业主没有认识到物业管理是使其房产保值增值的一种投资行为，也没有认识到物业服务是一种消费行为。部分业主既希望有成熟的物业管理，又不愿意承担相应的费用，所以总想找到一些服务质量问题，以此作为拒交服务费的理由。其二、部分业主对业主公约和物业合同约定内容的概念不清楚，他们往往把业主因违规操作造成的物业服务矛盾，都归结到物业公司的不作为，少数业主甚至把一些不应该由物业公司来承担的内容也交由物业公司来打理，否则也以此为理由拒交物业费。要解决这类业主住房消费观念问题，物业公司除了寻找自身不足，还应采取各种方法帮助业主树立住房消费观念，让业主有缴费的心理预期。
2.2业主
一是某些行业福利金的消费疲软。一些雇主的想法还习惯于以下情况:行政单位负责管理和无偿获得服务；支付服务费用的意愿不足；商品和消费意识尚未确立；商品管理是政府的事；商品管理费用被拒绝。二、业主委员会的作用并不重要。各委员会的建设率较低，因为各方对委员会的地位、作用和工作方式了解不够。作为一个自主的群众机构，缺乏明确性、权威、问责制和相应的调查方法，使得有效规范服务企业的诚信变得困难。
3解决收费难的基本思路
3.1加强正确的服务理念
物业公司应培育出正确的服务理念，并在实践中加以运用，这不仅关系到物业收费的问题，更是作为物业管理行业的物业公司成败的关键。如果物业服务从业人员仍然以管理者自居，把业主当作自己的管理对象，那么收费难问题就不会解决。对此每个企业和从业人员都应该有清醒的认识。物业企业应把服务理念培训作为企业的第一要务。同时政府有关主管部门和行业协会要加强物业管理行业诚信自律，树立良好的社会形象。要使物业公司不断提升服务意识，进一步提高企业科学管理水平和服务质量，推动物业公司向着规范化、科学化、标准化发展，牢固树立“诚实守信、优质服务、文明从业”服务宗旨，提升业主的满意度;要加大对物业公司的规范管理，形成优胜劣汰机制，树立良好的行业形象。
3.2建立物业公司的维权机制
目前，物业公司诉讼业主不缴费的案件占物业管理诉讼案件的80%以上，从法院的判决结果来看，几乎近100%的物业公司都能胜诉。但诉讼金额少，诉讼成本高是事实，诉讼程序繁杂、耗费的时间长也是事实，同时还存在胜诉的执行问题等。所以政府有关部门能否简化诉讼程序，采取集中受理，降低诉讼费用，加大执行力度等手段，是政府应该关注的问题。
3.3业主
第一:加强条约意识。“及时支付提供服务的费用”是所有人的法定义务，不能以任何理由任意确定为未能履行通过合法渠道提出的法律义务。第二条规则是议事规则。a)将迅速设立和定期召开工人代表会议、保障产权和加强总务委员会的信誉和信誉作为主要工业的核心。三是探索引入第三方监测机制。北京、南京等国明确规定，负责履行服务义务的第三方企业对供货、验证、服务标准、成本核算、服务质量等的评价，由业内普遍认可的业主承担。
4物业公司会计核算与财务管理
4.1物业公司会计核算与财务管理的重要性
在物业公司中会计核算与财务管理都属于不可或缺的关键部分。其中会计核算主要是指，针对整个公司运营全部资金展开全面核算，这其中主要涵盖以下四种资金类型:①代管资金，是指物业户主或居住人所交保证资金;②经营资金，是指除物业费外其他活动资金;③成本资金，是指物业公司经营活动所用成本资金;④代收资金，是指物业公司代收水费、电费等资金，一旦会计核算结果不够准确，就会导致物业公司无法掌握内部资金准确情况，不利于物业公司整体发展。而财务管理则是指，针对整个公司运营涉及资金展开全面管理，一旦财务管理出现问题可能导致物业公司资金链断裂，而且此工作无论是对于公司发展还是竞争能力提高，都有着无法言喻的重要性。
4.2完善企业绩效评估
绩效评估是实现提高企业市场竞争力的重要因素，同时也是提高企业内部员工工作效率及质量的重要方式，通过提高对企业内部各部门人才管理制度，从管理、服务、技术等多个角度入手，将提高企业核心竞争力作为主要目标，从根本上提高企业内部员工整体服务水平，同时激发员工工作兴趣与积极性。此外，在针对成本进行管理时，需要针对财务管理与会计核算人员进行相应考核，并随着工作)不断深入提高考核标准，以此作为实现提高物业服务质量与企业会计核算、财务管理工作质量与效率，最终通过不断考核实现降低人工成本，帮助企业提高自身管理效率与质量的目标。
结束语
物业收费难问题不仅损害业主的权益，也不利于物业公司的正常运转，由此引发的矛盾和纠纷也会影响到社会的和谐稳定，容易激发群体性事件。要解决好物业管理收费难这一问题，需要全社会的共同努力，既要政府大力营造诚实守信的良好氛围，也要业主与物业公司等各方共同自觉履行各自的义务，通过积极交纳物业管理费享受优质物业服务，物业公司也要加强服务意识，提供优质物业服务内容赢得业主的信任和支持。
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