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摘要：规划面积和房屋产权相互间差异的产生原因，集中表现在两者无统一策划引用的标准，二者参数值差异对行政许可的有效判析会产生直接性的影响，以至于行政管理方面会有混淆从属关系及责权不清各方面问题产生。鉴于此，本文以规划监督方面测量和房产测量差异性为课题实施综合分析，对以后更好地把握两者之间关系，将相应的实践工作妥善落实好来说有着一定的积极意义。
关键词：房产测量；规划监督测量；差异性；
前言：
长期以来，规划监督方面测量和房产测量差异性均属于广大房产测量研究者们所需研究的重点课题，只有更好地把握两者之间差异性，才能够高效落实各项实践工作，为房产业的高速发展助力。
1、规划监督方面测量和房产测量的现实意义阐述
1.1在规划监督方面测量的现实意义
为增强城乡的规划管理、建设项目工程的规划许可之后监管，规范化建设项目工程竣工的规划条件各项核实工作，以保证可高效化落实城乡规划各项工作，依照着我国现行城乡规划办法、城市规划的管理技术若干规定、规范化建设项目工程竣工基本规划条件的核实管理指导性意见、城市规划的管理技术相关暂行规定等，结合实际情况，将建设项目工程基本竣工条件相关核实监管制度制定出来。规划监督方面测量，它属于测绘实践工作重要的基本部分，依照着城市测量现行规范和行业法规，确保城市管理实践中，测绘成果可起到强有力监管效用，属于城市建筑规划具体落实、监管等各项工作在重要基础，这和人民自身利益息息相关。规划监督方面测量工作，以灰线的验线测量、放线测量、±0层的验线测量、验收测量等为主，属于城市规划和建设管理核心工作内容，以提供当前所在城市规划建设、管理等各项活动所需基础性测绘、规划管理方面信息资料，可谓是涉及到城市建设及监管所有节点，可为行政执法相关管理工作妥善实施提供可靠性依据或者参考[1]。
1.2房产测量方面的现实意义
参照着我国的物权法当中对于不动产方面所实行统一的登记制度可了解到，动产及不动产均受我国的法律保护，是任何的单位、个人不允许侵犯的。落实房产测量实践工作，其主要是借助测量调查等手段，能够将房屋的权利人、项目名称、幢号、坐落、构筑物实际类型、用途、房屋性质、规划用途、共有情况、建筑面积、分摊部分的建筑面积、专有的建筑面积、建筑结构、所在层次、总套数及层数、户号等各方面内容查清楚，宗地范围建筑物实际所有权当中共有部分区分，需将权利人、构筑物实际的数量及面积、名称、或分摊的土地面积各方面内容查清楚，以便于为后期不动产权的有效确权来提供基关键性参考。
2、规划监督方面测量和房产测量差异性
2.1 在应用方向层面
依据建筑项目工程的竣工规划基本条件相关核实管理要求及意见书，不可交付使用和房产主管的部门不可办理的房产权登记。针对规划监督方面测量成果，应用至对于建设单位可否依据规划许可实施建设活动全面审核当中，以用地界线和面积、建筑密度、容积率、地下管线、平面位置、层高、建筑退让、公建配套、建筑立面、停车位实际数量、绿地率等各项规划指标为主。测量房屋面积属于产权登记方面测绘工作，属于不动产权登记期间物权法重要体现依据，代表着物权针对于合理处理不动产一个量化的前提，具体工作上以房产调查、测量房产要素、绘制房产图、分摊测算共有、测算房产面积等内容为主，这些均和搬迁、变更、交易、房产权属的管理等各项活动有着密切联系[2]。
2.2 在计算规则层面
由于所引用标准和规范存在着差异性，结合房规、建规、地方规定等，实施对比分析可了解到面积计算方面的规则差异，详细差异见图1。
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图1 面积计算方面规则差异对比数据示意图
2.3 在允许偏差及测量精度层面
①面积可允许偏差方面
现行房规当中对房产面积实际精度要求详细如下：一级精度限差0.02
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±0.0006S、中偏差0.01
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±0.0003S；二级精度限差0.04
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±0.0002S、中偏差0.02
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±0.0001S；三级精度限差0.08
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±0.0006S、中偏差0.04
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±0.0003S[3]；建筑项目工程竣工的规划条件相关核实管理制度所提出允许通过条件详细如图2所示。
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图2 规划条件方面核实允许通过条件示意图
②边长测量可允许误差偏差方面
房规当中对于房产实测的边长和图纸上所标注边长实际线差为：D≤10m边长范围的线差是≤0.03m；10m＜D≤30边长范围的线差是≤0.003D/m；D＞30m边长范围的线差是≤0.1m。经实地测量可了解到，实测边长和设计图边长处于以上限差范围期间，便可所设计理论值来计算面积。城市测量线性规范针对建筑面积实测的验收测量方面规定是，测量边长在将装饰厚度与抹灰扣除后，其和所设计边长之间较差绝对参数值为0.028m+0.0014*D，亦或着是城市规划建设主管部门所规定条件之下，能够依照着所设计边长予以计算分析。
2.4 在概念层面
在一定程度上，规划面积应当是经过实测且由地方的规划建设相关主管部门所确定的，在规划指标当中建筑总面积是以计容的建筑面积、不计容的建筑面积这两个为主。从理论上来分析，建筑总面积是计容的建筑面积、不计容的建筑面积之和；但实际上是由于地方实际规定存在着差异性，尤其时候半地下室、地下室、架空、层高各个层面上，计容方式实际计算规则均各有不同，比如单列的建筑面积，建筑总面积就并不是计容的建筑面积、不计容的建筑面积之和。计容的建筑面会受到控规及总规等相关限制，大体上应用至测算土地的出让金层面上；那么，对于产权面积来说，也需做好实测工作，地方的房管部门需对登记确权予以有效认定，主要划分为不可售与可售的面积，这和计容的建筑面积无本质上关联性，大部分产权面积就与计容面积不相等，却需以规划部门现行规划许可为基础，确认产权。而针对于违法违规类的建筑，则不予确权。
2.5 在共有的分摊算法层面
房产面积包括套内的建筑面积、共有的分摊面积。针对分摊办法，是坚持谁用由谁来分摊这一项基本原则，依照着合法权属的协议文件及分割文件相关规定严格执行下去，还可依照着面积实际建筑面积的比例予以分摊处理。分摊共有的建筑面积，主要包括管道井、电梯井、值班的警卫室、地下室、过道、公共门厅、设备间、变电室、垃圾道、楼梯间等，还有为整栋建筑服务管理用房与公共用房，公套于共建筑相互间分隔墙及外半墙等等。共有的建筑面积计算方法，即为幢建筑实际面积减去套内的建筑面积等于幢共有的建筑面积。依照着现行标准和各项规定，并未描述规划关于建筑面积所涉及到共有分摊方面问题，其依照着土地出让的合同约定及当地规划管理相关技术规定予以落实下去，体现的是规划要求和各项值班、共建配套实际配置需求等，共有分摊这一说法并不存在。
3、结语
从总体上来说，现阶段由于各地方行政部门在职责分工上面均有一定差异性，且行政执法的权力有着交叉行特征，以至于规划监督方面测量和房产测量相互间会有差异性产生。对此，需以多规合一为基本原则，尽可能地简化各项工作流程，确保规划和房产能够将竣工实测成果、验收标准等予以有效统一，并确定好某部门负责牵头，注重并联审批和限时性的办结，整合统一多部门各项职责和规范，持续完善化各项的法律法规及制度，保证不动产的登记及各项房产测量、监管实践工作得以顺利实施下去。
参考文献
[1]肖勇.房产测量中预测与实测面积差异的探讨[J].房地产导刊,2018,20(009):252-523.
[2]夏菁菁,林川,袁斯豪.房产测量预测面积与实测面积差异分析[J].江西测绘,2018,118(004):645-646.
[3]王萍.关于房产测量的作用与方法探讨[J].中国房地产业,2018,29(016):143-144.