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浅谈房产测绘中共有建筑面积的分摊问题林春来

发表时间：2020/9/15 来源：《基层建设》2020年第15期作者：林春来

[导读] 摘要：房屋建筑面积测算是房产测绘过程中的最主要的一个环节。在房产测绘中对共用建筑面积的测算是最容易出现问题和争议的。

        温州市瓯海测绘与地理信息院浙江温州 325041
        摘要：房屋建筑面积测算是房产测绘过程中的最主要的一个环节。在房产测绘中对共用建筑面积的测算是最容易出现问题和争议的。本文主要讨论和分析了共有建筑面积的认定和分摊等问题，并列举了一些特殊共有建筑面积处理的相应措施。
        关键词：分摊问题；房产测绘；共有建筑面积
        引言
        房屋建筑面积测算是房屋买卖双方最为关心的问题。现今业主和开发商对于房屋面积的争议现象越来越多，诉诸法律的情况也时有发生。为维护售房人与购房人双方的合法权益，近几年政府主管部门相继出台了多个相关规定。房产测绘工作是一项技术性和政策性都很强的工作。尤其是房屋共有建筑面积的测算和分摊，也是最容易出现问题和争议的环节。现就房产测绘中一些特殊共有建筑面积的认定、测算和分摊可能出现的问题及减少问题的措施、办法进行探讨。
        1.面积分摊存在问题的原因分析
        1.1测绘人员技术方面：房地产测绘是一个非常敏感的问题，涉及到千家万户的切身利益。但共用面积的计算会因测算人员的理解不同而产生差异，分摊到户的共用面积会因分摊方法的不同产生差异。尽管现在国家制定了《房产测量规范》，各单位加强了测绘工作的管理，并提高专业人员的素质，但面积纠纷还会发生。
        1.2开发商方面：当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，让老百姓因为面积缩水而闹心,比如一层房屋出入口部分，有上盖，但是上盖外挑不足2.1米，三面敞开，在有些测绘人员认为其不满足雨蓬的测算条件不予以计算面积，在别的区域或测绘单位则认为其虽不满足雨蓬的测算条件，但是满足其满足浙江省2018年施行的《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》中的一般规定维护面小于一半的部位按水平投影面积的1/2计算。这就存在测绘人员或者区域之间的理解误差，进而导致测算面积不一致。
        2.共有建筑面积分摊可能出现的问题及对策
        2.1共有建筑面积分摊可能出现的问题
        房屋面积测绘工作量大，情况复杂，尤其是对共有建筑部位的认定和分摊，可能出现的问题较多。诸如共有特征不明显、分摊关系不正确、把应分摊到住宅的共有部分平均分摊到商业和住宅中等等。这些都是共有建筑面积部位及如何分摊认定时存在的人为因素错误。一旦未能对共有建筑面积认定清楚，未能搞清分摊对象，等到测绘结果出具并进入市场交易后，不是影响到业主的利益就是影响到房地产开发商的利益，就会导致矛盾和纠纷的产生。
        2.2减少问题出现的对策
        对共有建筑面积部位的划分及如何分摊的认定，一方面，涉及某一部位是否构成共有要看其位置在哪里？面积多少？是否应该进行分摊？确认分摊后又该向哪些套内分摊？分摊的依据是否充分等等。为减少共有建筑面积分摊问题的出现，我们应该坚持以下两个原则。一是遵从设计意图的原则。我们应该根据设计意图来认定共有部位和共有面积如何分摊？房屋施工图纸是房屋施工的依据，是具有法律效力的。房屋面积测绘的实质是构建既符合设计意图又符合《房产测量规范》的分摊关系，再根据这种关系，计算不同套内部位应承担的共有部位面积。二是遵从“谁使用谁分摊”的原则。例如：某幢楼房一层是车库层，二层以上是住宅。车库层有独立的出入口，且供住宅通行的楼梯间与车库不通。当车库设计层高足2.2米时，原则上车库层为一个功能区，住宅层为一个功能区。根据“谁使用谁分摊”的原则，车库层中为住宅通行的楼梯间就应该分摊到住宅中去，而不应该分摊到车库层中去。当车库设计层高不足2.2米时，按照《房产测量规范》规定，不计算建筑面积，因此，不考虑向住宅中分摊的问题。
        2.3合理、规范地进行面积分摊问题
        由于《房产测量规范》对于面积分摊的规定比较原则，对一些具体问题没有明确界定，实际操作中取决于测绘人员对规范的理解和认识。

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在一些比较复杂的分摊关系中，角度不同，直接决定分摊办法的合理性，在缺乏一个明确的取舍标准时，分摊的结果自然也就存在一定的不确定性或偶然性。房屋面积测绘人员在面对复杂的分摊关系时，要熟练掌握法律；严格执行规范（如浙江省《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》对一些具体问题有较明析的具体指导）；灵活运用合理性。在实际工作中，一般应先要求产权人提供关于共用面积分摊方案的书面文件，或者与购房人达成的共用面积分摊协议。如果双方达不成协议，房屋测绘部门应从合理性出发，提出最佳分摊方案，促成双方达成协议。但这种合理性不能变成强制性，如果任意一方提出异议，根据物权法定的原则，双方应请求依法确权。
        2.4建立房产测绘信息系统平台，统一管理，加强交流与合作
        测绘部门和房产管理部门应通力合作，制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则，建立房产测绘技术信息系统平台，形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制，达到收派件、勘测、绘图、检核、收费、发证、归档全过程的自动化处理。既方便信息技术统一管理、指导、交流与资源共享，又能推动行业技术进步；既规范房产测绘行为，又能确立房产测绘成果的权威性，维护房地产市场的正常秩序。
        3.共有建筑面积分摊的几种特殊处理方法
        3.1普通住宅楼楼梯的分摊方法
        普通住宅楼按幢分摊还是按梯分摊?处理方法主要有下面三种情况：(1)住宅楼共有建筑面积以幢为单位进行分摊。（不考虑各单元的大小和户型的差异）。(2)住宅楼各单元户型尺寸一致时以幢为单位进行分摊，各单元户型尺寸不同时以单元为单位进行分摊。(3)住宅楼内有一梯一户的单元，则该单元应单独作为一个功能区来考虑共有建筑面积的分摊问题。
        3.2商住楼底层楼梯间的分摊方法
        在2007年《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（试行）的文件中，如有明显产权协议规定的，按其规定分摊。如果协议规定该商住楼底层的楼梯只属于住宅功能区分摊，则将该商住楼的底层楼梯间的面积只在住宅功能区内分摊；如果协议规定为商业功能区分摊，则该商住楼的底层楼梯间则由商业功能区分摊。若无明显产权协议规定的，则首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的工友建筑面积分摊成住宅和商业两部分
        (1)住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
        (2)商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积依照比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。例如：某幢商住楼仅有1个单元，其总层数为12层，其中1~2层为商业，4~12层为住宅，核心筒在1、2层与商业不相通。核心筒体高出屋面2.20米以上，即该幢筒体应该有13层（加出屋面的楼梯、电梯及管道井）面积设为S，那么商业分摊到的筒体面积应为2S/12，则剩余的10S/12筒体面积分摊给住宅部分。
        而在2018年7月1日以后出让的土地合同，该地块的建筑将不存在层比分摊的情况，即如果核心筒与商业不相通，则不分摊给商业，只摊给住宅。
        结束语
        房产测绘涉及千家万户，技术性和政策性都很强。房产面积计算、分摊更是一项非常繁锁的工作。房产测绘的成果极其重要，不能有任何错误。所以我们在实际工作中一定要牢固地树立责任意识、和服务意识，以严谨、细心的工作态度不断探讨新情况、研究新问题，确保房产测绘成果和共有建筑面积分摊问题的正确性、公平性和合理性。
        参考文献
        [1]陈辉.浅议房产测绘中测绘面积的质量控制对策[J].建材与装饰，2018（20）：224-225.
        [2]周国明.加强房产测绘质量管理措施探讨[J].住宅与房地产，2019（30）：132+216.