郑久应
安庆市房地产市场管理处 246003
摘要：房产测绘成果关乎社会各方利益，尤其在房价高位期。测绘成果质量是悬在房产测绘人头上的“达摩克里斯之剑”。提前规划、按图施工是建筑行业的一大特点，房产测绘运用相关技术手段，可大大提高房产测绘成果质量，减少市场各方利益矛盾纠纷。
关键词：房产测绘；“套图”、“读图”技术；分摊
一、房产测绘目的和依据
房产测绘目的主要是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房产测绘主要依据国标《房产测量规范》（GB/T17986-2000）。
二、房产测绘分类及应用
住建部规定，房产测绘在时间顺序上可分为房产预测绘和房产实测绘。房产预测绘为商品房预售许可、商品房合同网签备案、在建工程抵押、预购商品房抵押、预售资金监管等提供基础性信息，是房地产市场管理的一项前置工作。其目的是为减少买卖双方合同纠纷、便于当事人融资、维护社会稳定等。房产实测绘是为房屋交付使用时结算房价款、房产交易、不动产登记、纳税等提供最终面积成果。
三、房产测绘的现实意义
住建部和国家工商局联合制定的商品房买卖合同示范文本，其内容有关买卖房屋房价款的结算方式有多种，如，按建筑面积、按套内面积、按套等方式，但实践中，一个城市最先使用的结算方式往往决定其后续结算方式。且日常生活中，房屋建筑面积这一概念适用范围极其广泛。由此，房产测绘已成为关乎老百姓等社会各方切身利益的大事。
鉴于房产测绘成果与社会各方利益息息相关，做好房产测绘工作自然成为房产测绘人义不容辞的责任。八、九十年代计算机技术不发达，房产测绘面积测算全靠手工，加上房产面积计算规则不健全，测绘成果质量可见一斑。“拿的是卖白菜的工资，干的是卖白粉的活”，就是当年房产测绘人的真实写照。随着计算机和软件技术进步，房产测绘的管理手段和方式也在与日俱进。
四、房产测绘技术手段应用
（一）“套图”技术
提前规划、按图施工是现代建筑业的一大特点，建筑设计行业大多依靠AUTOCAD软件进行图纸设计，经批准的建筑规划设计方案及其相应的建筑施工图，就是房产预测绘的资料蓝本，根据建设单位提供的经图审审批的建筑施工图，绘制房产测绘面积计算底图，已成为房产预测绘的必要手段。底图绘制的正确与否决定了测绘成果的准确性，而将底图缩放与建筑施工图比对,简称“套图”，已成为房产测绘成果二级检查的必要环节。这种“套图”技术依靠的正是CAD软件的dwg格式文件，所以要求建设单位提供符合规定格式的电子化档案资料，对房产测绘成果质量检查及档案管理十分必要。
其一，可以为成果质量检查提供必要技术途径支持；其二，可以为房地产市场管理提供必要的电子档案资料，方便查阅，简化纸质档案管理。
（二）实测前准备
房产实测绘时，带上预测绘绘制的底图及建筑施工图电子版进行现场房屋尺寸测量、复核比对，可以达到《房产测量规范》关于面积测算必须独立测算两次的要求。如房屋现状与建筑设计图纸不一致时，应另请建设单位提供变更的设计图纸电子版，并另行存档备查。
（三）“读图”技术
房产测绘底图绘制准确，仅是房产测绘成果质量重要保证，除此之外，还需读懂建筑施工图，理解建筑施工图设计，通过对其平、立、剖等图的识认，弄清建筑的具体样式，才能结合国标《房产测量规范》中的房产面积测算有关规定，决定计算范围，决定全算、半算、不算。
（四）分摊排列
套内面积和公摊面积分别通过专用软件计算完毕后，接下来就需要对套内面积按照建筑功能区进行归类、汇总、命名，公摊面积中除整幢房屋的外半墙整幢分摊外，其余部分再按水平方向（水平通行）、垂直方向（垂直通行）进行划分汇总、命名，垂直方向优于水平方向，最终按照谁使用谁分摊的原则进行功能树分摊排列（下一层级公摊面积应参与上一层级公摊面积分摊）。
（五）成果生成
共有面积分摊功能树排列完毕后，即可通过专业软件分摊计算。房屋性质、结构、建成年份等信息可根据规划、建设等报批文件予以标注。最终测绘报告、面积表、房屋分层分户图等成果随之自动生成并能导出使用。
房产测绘工作中应用相关技术手段，提高了工作效率和质量，大大减少市场各方对房屋建筑面积的纠纷和争议，真正体现科学技术是第一生产力。
参考文献：
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2.张卫东.房产测绘共用建筑面积分摊方法探讨.中国房地产.2018.02
3.何善国.不动产统一登记后房产测绘面临的问题及对策.中国房地产.2016.12