王东风
烟台市政府投资工程建设服务中心 山东烟台 264000
摘要：基于BIM技术的房地产开发成本控制管理可以有效提高项目工程的经济效益。房地产开发主要包括决定投资、规划设计、施工、竣工交付等流程。各阶段都有相应的成本控制目标，因此房地产开发必须在每一阶段都做好成本动态控制，基于此，本文概述了BIM技术与房地产开发成本，阐述了BIM技术的优势特征，对基于BIM技术的房地产开发成本控制管理
进行了探讨分析。
关键词：BIM技术；房地产开发成本；优势；控制管理
房地产开发成本管理是一个动态的过程，在开发过程中存有较多不确定因素，而BIM技术的核心价值和特征就是在工程项目的全寿命周期中，将庞大的工程信息量、工程数据进行积累、扩展、集成和分享，实现各参与方对工程项目全周期内各阶段的信息管理，从而可以有效降低不确定性因素对房地产开发成本的影响。
一、BIM技术与房地产开发成本的概述
BIM建筑信息模型是以建筑工程项目的各项相关信息作为模型基础，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。BIM系统具有五大特点，即可视化、可协调性，模拟性，优化性和可出图性。BIM是一个建筑项目和功能的数字表达，也是一个可共享型的知识资源，建筑信息中的数据储存在其中，它可为一个建筑项目的全生命周期提供依据可靠的决策。并且BIM可以充分利用建筑信息，实现资源共享，可大大降低建筑项目成本并显著提高生产效率。
房地产开发成本是指房地产开发企业在房地产商品开发、生产、经营过程中所支出的各项费用的总和。房地产开发成本管理是一项复杂的工作，不是简单地只针对施工阶段的成本管理，而是从项目开发的全过程出发，通过有效的成本管理方式来降低项目开发成本。
二、BIM技术的优势特征
1、提高计算效率。 工程造价管理中的BIM技术自动算量功能，可以利用三维立体化模型对各种构建图形进行准确计算，大大改善了计算客观性与效率。BIM技术在造价管理方面的最大优势体现在工程量统计与核查上，三维模型建立后可自动生成具体工程数据。
2、控制设计变更。工程造价应用BIM技术可以有效减少设计变更情况的发生，利用三维建模碰撞检查工具降低变更发生率；在设计变更发生时，可将变更内容输入到相关模型中，通过模型的调整获得工程量自动变化情况，避免了重复计算造成的误差等问题。将设计变更后工程量变化引起的造价变化情况直接反馈给设计师，有利于更好的了解工程设计方案的变化和工程造价的变化，全面控制设计变更引起的多方影响，提升建筑项目造价管理水平与成本控制能力，有利于避免浪费与返工等现象。
3、实现工程信息共享、信息透明。完整的BIM模型，包含了建筑生产所需要的全部信息，就是一个数据库，数据库中提供详细的各个阶段的信息，同时该信息可以作为造价的依据，在各个管理部门之间进行同步和实时共享，这也使得信息的透明度变得极高，解决了施工单位对于施工中量的隐瞒的问题，部分消除了灰色地带的存在。最终，参与各方得到的也将是一个统一的数值。
4、控制成本。统一的信息模型将促使参与各方处于相同的平台下，各参与方可以通过自身专业的角度对成本控制提出相关的方法和建议，这使得成本管控提升到了一个新的阶段。相关专业之间的矛盾也会得到相应的化解，而且施工中遇到的问题也可以实时汇总，并且及时得到解决。通过BIM技术将参与各方变成一个整体，这使得项目能够得到更加有效的管理，资源的利用也会更加有效，投资的风险也会得到防范。
三、基于BIM技术的房地产开发成本控制管理
1、基于BIM技术的决策阶段成本控制管理。决策阶段的投资估算和方案比选非常重要。 BIM技术的应用能有效提高决策阶段的投资分析效率。在决策阶段主要进行两项工作，一项是对不同的方案进行投资估算，应用BIM技术提取相似历史项目的模型和各参数化信息，结合拟建项目实际情况，对拟建项目进行初步建模，迅速计算和得到拟建项目的工程量和造价指标信息，使每个方案的投资估算有切实有效的依据。另一项是将各方案进行经济和技术上的比选，选择最优的方案。BIM三维建筑信息模型涵盖大量信息，对相似项目的模型进行适当修改，软件自动更新计算修改后的造价指标和工程量等，加上三维模型的可视化，更能快速直观地对不同投资方案进行比选。
2、基于BIM的设计阶段成本控制管理。BIM模型能够累积企业在历史项目中的设计指标、工程量、造价指标等信息，设计单位可以根据这些信息数据制定限额设计目标。其次，利用BIM软件之间的兼容性可以实现各专业的协同设计，基于各专业的协同设计能快速建立模型并进行造价指标的测算和核对。在设计中，可同步实现成本仿真分析，造价人员和设计人员根据各设计单元的造价信息来优化设计方案，从而实现限额设计。在设计过程中，基于BIM的协同工作平台，将各专业建立的建筑模型、结构模型、机电模型等加载到一起进行三维碰撞冲突检查，能及早发现设计不合理的地方并进行修改，极大地减少和避免后期施工阶段的设计变更，减少返工，降低后期因设计变更额外增加的成本。同时，项目各参与方也能参与到设计阶段协同工作，进行积极的沟通和协调，加强各阶段的联系，解决了开发过程中各专业和各阶段分割的情况，避免设计不考虑施工环境与技术的情况，减少设计与施工之间的矛盾。
3、基于BIM的招投标阶段成本控制管理。利用BIM技术建立BIM模型时，不仅有图纸模型，还能自动计算工程量，帮助工作人员快速准确地形成工程量清单。招标方在编制招标文件时，可以把BIM模型作为招标文件的一部分放入，投标单位根据BIM模型中的工程量直观快速地与招标文件中的工程量清单作对比，有效减少招投标双方的造价计算工作，缩短招投标阶段的时间。
4、基于BIM的施工阶段成本控制管理。施工阶段成本控制管理中的BIM技术应用，可以结合BIM数据库提供的同类工程历史数据，运用模拟计算，对在建工程中的某个环节的消耗标准进行快速、准确的分析、汇总和输出，实现真正的限额领料。BIM技术中的虚拟碰撞检查功能可辅助工作人员完成图纸审核工作，帮助工作人员及早发现图纸中的问题，减少变更和返工；即便是发生了变更也可利用BIM技术调整工程造价，关联构件信息，提高结算速度；建设单位能利用BIM完成资金安排和进度款支付审核。BIM的软件平台还能对工程的施工进行实时监测和模拟，将工程质量、进度和造价因素关联起来，实现多维度的工程管理。利用BIM的参数行，根据工程进度计算相应的资源配置计划，科学分配人员、机械、材料等资源，保证资源的均衡性，提高了工程进度和工程质量，从而达到降低工程成本的作用。
5、基于BIM的竣工结算控制管理。BIM技术支持的全生命周期管理可以很好地帮助竣工结算，从项目的招投标阶段到施工阶段，再到项目竣工，BIM模型会根据项目的实际情况进行及时的修改和完善，到项目完工时，BIM模型中的信息量就能完整地表达整个工程实体。在竣工结算时，直接调用BIM模型进行竣工结算文件的编制以及审核，避免错算多算或描述不清导致结算工作进展缓慢。
结束语
综上所述，基于BIM的房地产开发成本控制管理，可以使得复杂繁琐耗时耗力的工程量计算在设计阶段即可高效完成，具有精准度高、效率高等特点，并且可以全方位提升工程成本控制管理水平，因此对其进行分析具有重要意义。
参考文献
[1]董剑飞.基于BIM在工程造价管理中的适用性探究[J].科技信息，2018（07）
[2]王旭育.BIM技术在房地产开发全过程成本管理中的应用与思考[J].中国房地产业，2019（10）