张遵强1 刁桂真 2 刘仍帅3
1济宁市越河房产管理所山东省济宁市 272000
2济宁市古槐房产管理所山东省济宁市 272000
3济宁市住房城乡建设综合执法支队山东省济宁市 272000
摘要：党中央、国务院对老旧小区改造工作高度重视，并作为重大民生工程和发展工程。济宁市按照 山东省老旧小区改造“4+N”模式要求，在任城区设施大片区、跨片区和自求平衡模式的三个老旧小区改造试点项目，探索出今日支持老旧小区改造改造的新路子。
关键词：老旧小区改造 金融支持 模式
一、引言
2019年是全国老旧小区改造工作地位转变的重要一年，党中央、国务院对老旧小区改造工作重视程度上升到新的高度。6月19日国务院常务会议指出“加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程”。6月25日“全国放管服”会议要求“着眼民生需要，发挥社区和社会力量作用，推进老旧小区改造，发展家政、养老、托幼和互联网+教育、医疗等服务，提高居民生活质量，拓展内需市场”。住建部副部长黄艳在解读老旧小区改造政策时表示要采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”多渠道筹集改造资金的模式，积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，吸引社会力量参与。7月30日，中央政治局会议要求实施城镇老旧小区改造等补短板工程，将其作为深挖国内需求潜力、拓展扩大最终需求的工作内容。
老旧小区进行改造，不仅可以给产业升级、经济结构调整和企业自主创新留出时间和空间，更可以在短期内促进经济增长，收一箭四雕之功：一是安居乐业的民心工程，奠定居家养老、社区养老的基础；二是形成中国经济新增长点，缓解经济下行压力；三是迅速化解产能过剩，增加就业；四是增加社会财富存量，彰显国家治理能力。
二、老旧小区改造方式
当前我国城市老旧小区改造多为三种方式。第一种是维护保留，对于历史文化价值较高、具有传统建筑风格的居住区，通常采取维护的方式，对建筑的结构进行加强，对外观进行修缮恢复，维持小区原貌。二是修缮升级，对于城市较多数的普通老旧居住小区，这些小区不具有历史文化价值，多为上世纪单位集资建房，其结构较为稳固，还可以继续居住，只是外观落伍、小区配套设施不齐全，通常采取修缮升级的方式，对外立面进行出新，对小区配套设施进行加强。三是拆迁重建，对于年代更为久远的老旧小区，这些小区结构不很稳固，环境较为脏差，已经不适于居住，但是地理区位又相对较好，相比于改造，重建的价值更大，所以通常采取拆迁重建的方式，合理规划增加建筑面积，原地安置原住户居民。
三、济宁市老旧小区现状
济宁市自2014年启动老旧小区改造工作以来，共实施改造老旧小区432个，城镇老旧小区居民生活明显改善。随着城市发展的不断进步，以更新存量用地换取城市发展的空间需求已成为城市土地管理的重要手段，作为城市更新的重要载体之一，老旧小区综合改造无疑成为政府、居民和社会资本等利益相关者关注的焦点。从供需角度来看，资本在推动我国经济发展转型中的起着愈发重要的作用，作为供给方的社会资本，其具有充沛的资金和技术资源，在力求转型发展和发挥自身优势的同时，追逐值得信赖的合作伙伴和稳健的经济回报；而作为需求方的政府和居民，则希望在开展城市更新、推动社会经济发展的同时，解决老旧小区中安全隐患众多、配套设施不足、生活环境不佳等民生问题，并缓解老旧小区综合改造的资金压力。因此，通过政府、居民、社会资本的互相合作，可有效平衡老旧小区综合改造的供需关系，提升综合改造的经济效益和社会效益，实现三方共赢。
2020年3月山东省人民政府办公室颁发了《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》，提出了老旧小区改造工作新思路、新措施，为破解老旧小区改造工作资金难题带来了希望。济宁市以山东省实施方案“4+N”改造模式为引领，成功申请为山东省老旧小区改造试点城市，通过试点先行，深入探索金融支持老旧小区改造新模式。
（一）马驿桥大片区统筹平衡项目
整治改造概况：马驿桥片区整治改造内容为阜桥街道的粉莲街小区、马驿桥小区、安阜街小区，共2333户，建筑面积17.45万平方米。三个小区由南至北紧密分布，通过对区域内三个小区的整体改造，提升大片区的城市风貌，解决区域氛围内配套缺失、交通不畅、空间匮乏等问题。
重点改造内容：三个小区会重点对安防消防、专营设施，房屋节能、屋面防水，楼梯间墙面、扶手、灯具，小区道路、绿化、雨污分流等设施整治提升。
提升资源项目：马驿桥大片区统筹平衡项目三小区围合有一个闲置资源黄淮宾馆，前期为闲置状态，利用较为低效。经过改造，黄淮宾馆将作为项目重点平衡资源，在满足便民服务功能补充的同时，通过20年的运营对弥补马驿桥项目三个老旧小区的改造投入。建成后为社区居民提供公共活动空间、政务办事功能、便民商业配套等服务。引入社区食堂、儿童服务、孕婴服务、社区养老、社区医疗服务等经营性项目，适当补充便民市场、党建服务、政务办事、图书室、文化活动室、公共停车等公益性服务功能。
（二）金茂康桥华居跨片区统筹项目
整治改造概况：金茂康桥华居跨片区平衡项目改造项目整体位于观音阁街道范围内，包含直径1.5公里范围内三个小区，分别为金茂康桥华居小区、天鸿医药宿舍、粮校小区三个小区，居民1186户、建筑面积11.49万平方米。其中金茂康桥华居和天鸿医药宿舍小区内及周边可用资源较为匮乏，较难通过资源经营弥补老旧小区改造缺口。该项目通过统筹协调片区内外的资源，新建、改建提供人才租赁住房、便民中心、社区内空间激活等三类资源，经长期经营运营产生现金流，以弥补老旧小区改造投入。
重点改造内容：对楼体进行粉刷、楼道进行整治的同时，同时对社区内室外活动空间、景观绿地进行提升，并对社区内三处低效空间进行改造提升，可供居民日常活动、引入便民新业态服务；
提升资源项目：通过新建改建，该项目可在片区范围内产生1处平衡资源、在片区外产生3处平衡资源。粮校小区现有临近有10亩闲置用地，原规划为公交场站，经重新规划，对现有住宅进行拆除重建和闲置用地的重新规划，在满足现有居民居住需求得同时，打造为观音阁便民中心同时兼顾公交停车需求，补充区域内便民服务配套；购置水产路规划建设工程作为区级便民服务中心，引入大型商超、综合幼儿服务、便民零售、生活餐饮等消费业态，同时适当配置文化活动、政务服务等公益类空间。
（三）文化小区自平衡项目
整治改造概况：文化小区位于任城区仙营街道内，建筑面积5.6万方，涉及居民586户。
重点改造内容：主要对小区内道路、绿化进行更新，楼体粉刷修补、楼道环境整治，并对强弱电、暖气管网进行梳理整改，对社区内垃圾楼等公共配套进行提升。
提升资源项目：文化小区三面临路，计划对社区临街低效用地进行激活，新建便民服务服务配套900平方米，补充蔬果店、理发美容、日常餐饮、缝纫织补、宠物服务、社区医疗、社区养老等日常消费功能，以满足社区居民日常消费需求。
四、、济宁老旧小区“4+N”改造模式的收获
（一）破解了资金难题。确定由国有平台公司全资子公司作为全区老旧小区改造工作统筹平台，将各级财政资金以项目资本金的形式，同时将闲置、低效资产注入字公司，迅速壮大其资信实力，并由其具体承接政策性银行贷款，作为城镇老旧小区改造实施主体。通过对老旧小区改造完成后新建改建的经营性设施市场化经营管理，获取收益用于政策性银行还款。换句话说，就是通过对闲置用地开发利用商业经营后获得的收益弥补老旧小区改造工作支出。
（二）盘活了闲置资源。老旧小区内建筑物十分密集，楼与楼之间大多建有地上储藏室，胡同、巷子较多却又极为狭窄，居民活动场所、公共绿地、停车场等公共配套也极为有限甚至缺失，小区内及周边闲置资源多为零星闲散土地，难以实施“棚改”式的大拆大建，但单一商业利用价值又不高，这给吸引社会资本及市场运作带来很大困难。结合老旧小区成片改造改造则可以做到对某个片区内的所有零星闲散土地资源统一规划设计，统一包装定位，不仅有效盘活的闲置资源，还能够带来经营收入。
（三）实现了稳投资、促内需。通过建设便民服务中心，引入大型商超、康养幼儿服务、便民零售、生活餐饮等商业服务，打造“十五分钟生活圈”，在满足居民日常生活的基础上，促进消费，提振经济。
“4+N”改造模式不仅能够破解老旧小区改造的资金瓶颈，更将老旧小区改造纳入城市有机更新的大背景中，既改善了城镇环境，也方便了居民生活，更扩大了内需市场，促进了经济发展，可谓一举多得。