杨波
临沂市住房保障中心 山东临沂 276700
摘要：自改革开放以来，我国经济发展以迅猛之势高速增长，城镇人口生活水平有了很大提高，居住条件也得到明显改善。然而随着城镇化水平的不断提升，快速增长的房价和缓慢增长的居民收入之间的矛盾日益凸显，住房困难问题日益显著，住无所居人口日益增长，不利于社会主义和谐社会的构建。为了解决住房困难问题，我国政府提出建设保障性住房的政策，保障人民群众都能住有所居。
关键词：住宅产业化；保障房建设；促进作用
1.保障性住房的特征
1.1保障性
保障性是保障性住房最本质的体征。政府为了保障中低收入水平群众住有所居，解决他们的住房困难问题，保证这些人群基本居住权的实现，提出建设保障性住房。由此可见，保障性住房是在政府的大力支持下，专门为中低收入人群量身打造的一类住房，以此来保障各住房困难群体能够安居乐业，从而促进社会主义和谐社会的构建。
1.2非营利性
保障性住房的性质决定其不以追求利润为目的，而是以保障人们的居住权为目的，这就说明保障性住房具有非营利性。政府为了降低保障房建设的成本，以划拨的方式向房地产开发商提供土地，同时规定房地产开发商应将保障性住房项目的利润控制在3%以内，因此保障性住房基本上是以成本价在市场上出售。
1.3建造和使用具有限定性
限定性主要体现在设计标准、供给对象以及租金和售价等方面。在设计标准方面，保障性住房以追求经济实用为目的，而不能走高端路线，必须对其户型、面积等方面进行严格限定。在供给对象方面，保障性住房主要针对中低收入群体。在租金和售价方面，保障性住房以稍高于成本价进行定价，不追求高额利润，能够回收成本即可。
1.4产权具有特殊性
保障性住房与普通商品房不同，具有特殊的产权属性。普通的商品房拥有占有、使用、收益和处分等权益，而保障性住房由于政府划拨土地以及提供各项税费减免政策，购房者或承租人只能拥有部分占有权。
2.住宅产业化的特征
住宅产业化的特征主要体现在以下五个方面：①住宅体系标准化；②住宅 部品化；③住宅生产工业化；④住宅生产经营一体化；⑤住宅协作服务社会化。
2.1住宅体系标准化
标准化主要表现在设计方案标准化、住宅部品和构配件标准化等方面，住宅部件应该按照一定的模数进行生产，避免住宅部品设计的随意性，部件的标准化也有利于现场装配化施工。住宅标准化的基础上还应该追求住宅的多样化，避免住宅建筑过于单调。标准化与多样化是对立统一的关系，随着标准化部品的不断增加，众多的标准化部件可以组合成各种各样的住宅。
2.2住宅部品化
住宅部品化是指以住宅各部位的功能和特点为标准，将住宅科学合理地分解成一系列的组成单元（即住宅部品），从而便于工厂对住宅部件进行大规模定制生产，方便现场对住宅部品进行组装式施工。住宅部品化的重点是要科学合理地选定住宅部品，并逐步建立起住宅部品体系。
2.3住宅生产工业化
住宅生产工业化决定着住宅产业化的发展水平，是指以工业化的方式生产建筑产品，即住宅构配件工厂大规模预制，现场机械装配化施工，标准化科学化现场管理。具体来说，住宅工业化将住宅构配件生产过程从施工现场转移到工厂里，在工厂进行住宅构配件的大规模预制生产，然后配送至工地，采用大型建筑机械进行装配化施工，并以标准化科学化的方法进行施工现场管理。
2.4住宅生产经营一体化
生产经营一体化要求将住宅建造的所有环节（投资、设计、部品生产、装配施工、销售、物业)紧密地整合起来，形成完整的产业链，从而达到协同工作的目的。生产经营一体化不仅仅是将住宅产业链上的相关企业简单组合起来，而是要通过有机整合，达到分工合作、资源共享、优势互补的效果，从而实现一体化。
3.保障房建设对住宅产业化发展的促进作用
3.1增大产业化住宅市场需求
住宅产业化的外部性导致企业不愿对产业化住宅进行过多的投入，因此产业化住宅在市场中占据的份额较低，未能完全推向市场，使得消费者对产业化住宅缺乏认识，难以形成一定的市场需求。同时当前我国居民的消费水平偏低，对住宅数量的需求高于对住宅质量的需求，造成以追求住宅品质和质量的产业化住宅没有足够的市场支撑，导致产业化住宅市场需求欠缺。 而保障性住房的大规模建设为住宅产业化的发展带来了机遇。
3.2转变消费者的消费观念
住宅产业化最终面向的是消费者，只有消费者认可住宅产业化，其才能有市场发展空间。但目前我国的居民对住宅产业化知之甚少，消费者关注的首要问题仍是环境、配套设施、户型、地段等，并不太关注住宅的整体性能。更重要的是，尽管通过工业化形式生产的住宅，会运用许多的新的技术，住宅的性能和质量也能得到很大幅度的提升，但是消费者并未亲身感受过这些优势。另一方面，与传统的住宅相比，产业化住宅在建造成本方面要高得多，许多消费者不具备产业化住宅的购买能力，所以住宅产业化的推广就会受到阻碍。因此，有关部门在推广产业化住宅的过程中，应加大宣传力度，让消费者深刻意识到产业化住宅的优点，如节能、环保、减排等，转变消费者的消费观，使其从心理上认可产业化住宅，进而产生购买欲望，促进我国住宅产业化的发展。
3.3发展成套技术并集成应用
我国住宅产业化发展遭遇瓶颈的重要原因就在于技术发展单一、落后、配套不足。为加快我国住宅产业化的发展速度，需要快速的发展成套技术，并将其应用于住宅产业化建设中。这就要求相关的科研单位、高等院校、设计企业要加强合作，加大成套技术的开发力度，为产业化住宅的建设和发展提供强有力的技术保障。同时，通过成套技术的应用，能够形成完整的部品、质量控制、建筑，以及住宅性能认定等体系，对这些体系加以集成应用。
结束语：
住宅产业化是今后住宅建设的发展趋势,然而我国住宅产业化还处于起步阶段,产业化程度比较低.在政府大力倡导建设保障房之时,提出将保障房的产业化建设作为实现住宅产业化的突破口,并通过列举在保障房建设中应用住宅产业化技术的优势,对保障房实施产业化的必要性进行分析。
参考文献：
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