李冲香
山东省临沂市沂南县沂南县住房保障中心 山东 沂南 276300
摘 要：房地产政策是我国为保障不动产安全与稳定而制定的一系列政策。本文阐述了房地产政策的回顾以及房地产市场存在的主要问题，对基于房地产政策下的房地产发展趋势以及加强房地产政策革新及房地产市场发展的措施进行了探讨分析。
关键词：房地产政策；回顾；房地产市场；问题；发展趋势；措施
一、房地产政策的回顾分析
房地产政策在保障人民合法住房权益、维护房地产市场正常运营秩序、促进房地产行业平稳运行以及推动我国市场经济繁荣发展等方面有着不可忽视的作用。但同时，尽管有政策的规范与指导，一线二线城市房价过高，普通白领买不起房，“地王”频现等问题却始终存在。基于此，十九大报告中明确提出，房子是用来住的，不是用来炒的，以期为房地产行业的发展提供更明确的政策指引。
回顾梳理我国房地产政策的发展脉络，自从2005年出台“国八条”，首次将房地产价格调控上升到政治高度后，房地产调控政策就成为保障我国房地产行业健康平稳发展的重要举措。目前我国正处于住房制度改革的关键时期，2020年更是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年。因此有必要对房地产政策进行系统的梳理与分析，反思当前房地产政策调控的不足之处，从而为将来进一步的政策完善补充工作提供借鉴，以期更好地促进房地产行业健康有序发展。
二、房地产市场存在的主要问题分析
1、商品房住房空置率过高。目前我国房地产市场中，一、二线城市供不应求的情况较为突出，而三、四线城市在相关政策的帮助下，高库存局面得到了缓解，但是有些地区的库存压力依旧比较大。根据国家统计局公布的数据显示，三、四线城市的非核心城区住宅空置问题最为严重，一般都超过20%的空置率。按照国际相关标准，商品房供需达到平稳水平时，空置率一般是6%-11%，在该区间内的空置率有利于社会稳定和经济发展。如果空置率上升至10%-20%之间，那么相关部门应当出台相关政策来降低高库存，以此保持经济的平稳发展和房地产行业的健康发展。
2、住房保障体系不完善，廉租房部分落实不到位。目前保障性住房建设作为房地产市场调控政策的一个重要组成部分，是不容忽视的，但是由于资金和缺乏动力等问题，住房保障体系的建设速度较为缓慢。与西方发达国家和地区相较而言，我国的住房保障体系建设还处于不断完善的阶段，目前依旧存在着。由于目前住房保障在整个房地产市场中所占比例不大，使得很多中低收入家庭的住房刚性需求不得不寻求市场。
3、市场发展不规范，管理制度不完善。房地产行业经过数年来的发展壮大，已经逐步形成多层次的市场结构和多样化的交易方式。虽然市场信息公开，但又同时存在封闭、垄断的局面，而与之相比，房地产方面的管理制度和法规体系建设有些滞后，导致了房地产投资、投机等一些不良风气的产生，不利于房地产持续发展，同时也阻碍了国民生活水平的提高。
三、基于房地产政策下的房地产发展趋势分析
1、提升城市土地资源利用率。原有城市土地资源数量及规模不会发生较大的改变，城市内部旧城区或中心区域的土地资源整体状态以及价值也始终保持在一种情况。随着房地产政策革新工作的不断推挤，大大提升了城市中心区及旧城区的利用价值，其中对于城市公共设施、城市水资源分布以及建筑结构等的优化也被逐渐提到工作日程上。同时，在阶段性的房地产政策革新工作后，也可使得当前城市建设形成良好的循环，提升房地产市场的需求量，保证房地产市场价格的稳定均匀上涨，为促进房地产政策革新、提升城市土地资源利用率提供了充足的资金支持。
2、拓宽融资通道。对于美国等经济发达国家而言，其在进行房地产政策革新的过程中也由此开发出了新型的融资通道，并将用作税收增值筹备资金项目，获得用于支撑房地产政策革新的资金。同时，此种新型的融资通道也能够根本上保障当地居民的核心利益，例如买房投资、学区房购入等，为促进房地产市场的良性发展注入了新鲜的活力。
3、提升房地产市场需求。房地产政策革新可通过各类项目实现城市内部总体环境的优化，极大程度上的提升了当地居民的生活水平，并为城市品质的增长做好了万全的准备。同时，此种城市品质也会吸引大批外地居民或毕业大学生前来生活。以上海市为例，由于经济发展及人文环境的优势，使其城市品质以及房地产政策革新也呈现出逐年提高的发展态势，而城市人口的不断增多，使得当地房地产市场需求量也处于为稳定增长中。
4、加大旧城区开发力度。房地产政策革新期间，中心区的不断开发与旧城区文化保护传承均为重要的更新工及。其中，房地产政策革新的速度不断加快也对旧城区在土地资源结构、布局以及功能区的划分上具有积极的影响，不仅如此，随着旧城区改建工作的逐步竣工，当地居民也纷纷在旧城区周边或中心区安家落户，极大程度上的促进了房地产市场的全面发展，并为实现房地產政策革新的目标发挥出了积极的作用。
四、加强房地产政策革新及房地产市场发展的措施
1、健全完善房地产政策革新计划。为促进房地产政策革新与房地产市场的和谐发展，在制定或进一步完善房地产政策革新计划的前期准备工作中，应结合当前房地产市场的实际发展情况及需求，科学且客观的预测房地产政策革新对房地产市场带来的积极影响以及潜在的风险性，真正意义上的实现房地产政策革新与房地产市场的良性互动。
2、丰富房地产政策革新方式。房地产政策革新与房地产市场发展过程中，所在用的方式大多局限在拆除重建方面，而此种方式的数量及规模会直接影响到房地产市场价格，并在短期内造成房价的上涨。因此为促进房地产市场的稳定发展，可结合建筑物的类型及质量等因素有针对性的进行改造。例如，针对一些质量较好、功能性完善的建筑物可选择不改变建筑整体结构的方式，将更新重点放置在周围基础设施建设或生态环境维护方面。
3、加强配套设施建设。为充分发挥出房地产政策革新与房地产市场之间的积极发展趋势，有关部门还应将工作的重点放在加强配套设施建设方面，例如加强旧城区及中心区的道路设施建设、消防设施建设以及服务性设施建设等，认清当前房地产市场的发展特征以及发展规律，促进城市空间以及各类资源的优质配置，并以此从根本上提升房地产市场产品供给的总体质量，提升城市人口分配的均衡性。
4、严格房价监管和调控，引导人们建立正确的住房观，逐步树立“先租后买、先小后大”的理性住房消费观。先租后买，首先要有房可以租，其次要有稳定、便宜的房子可以租；先小后大，则需要房地产市场提供足够的中小套型、中低价位的普通商品房。进一步提高土地使用效率。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划，同时在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定合适的住房用地供给计划。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，规范土地市场，打击土地投机，解决低价供地、无序竞争的问题，从而间接调控房价。
结束语：
综上所述，房地产政策的完善是房地产市场良性发展的必要保证。所以对房地产政策革新与房地产市场发展趋势的深入分析，对营造良好的房地产竞争环境具有深远的影响。因此为了促进房地产业的健康发展，必须加强对房地产政策与房地产市场进行分析。
参考文献：
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[2]龚健等.政策调控对房价与地价的影响研究[J].价格月刊，2018（07）
[3]冯晓月.房地产政策与房地产市场分析[J].城镇建设，2019（24）