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摘要：随着2019年初新租赁准则的颁发，社会对于租赁的关注程度不断提升。新准则规定：租赁是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。总体来说新租赁准则中最主要的吸顶，就是引入了“使用权模型”。它是指，“一项租赁合约中每一份单独的权利代表了一项资产，每一份单独的义务代表了一项负债。因此承租人需要分别予以确认和计算。”并且新租赁准则的会计处理采取“两租合一”，即经营租赁和融资租赁会计处理方法一致。同时，新租赁准则，将短期租赁和售后租回单独予以规定，对短期租赁规定了简易会计处理，这是“实质重于形式”原则的体现。
关键词：新租赁准则；影响；建筑企业
财政部在2018年12月7日发布了修订的《企业会计准则第21号—租赁》，自2019年1月1日起在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业施行，其他执行《企业会计准则》的企业自2021年1月1日起施行。建筑企业在生产经营过程中涉及大量的资产租赁，结合建筑企业高资产、高负债的特点，新租赁准则的实施将对建筑企业的生产经营活动产生重大影响，建筑企业需要积极应对。
一、新租赁准则的变化
新租赁准则其本质上的变化是对租赁资产定义的修订：“客户是否能够控制所租赁的资产”新的定义强调“控制”。实物资产租赁的业务，在会计处理时对租赁资产采用“使用权模型”，承租人根据合同约定有权使用租赁资产，并有权取得使用租赁资产所带来的几乎全部经济利益，则该租赁业务应确认为一项租赁。新租赁准则特别强调对于租期短于一年的短期租赁和租金总额小于5000美元的小额租赁，不确认为租赁，当然准则也给出了对于人为调节租赁期短于12个月的判断情况，这种情况将为审计工作提供了标准。承租人在会计处理，对达到租赁准则标准则资产租赁，均需要纳入资产负债表中核算，同时确定一项使用权资产和一项支付义务负债。这种处理方式是企业披露的财务报表更清晰，更全面的反映企业的能够控制的资产，使财务报表更透明，投资者更能把握企业的资产状况和风险水平。新租赁准则主要规定了承租人的会计处理，对出租人的会计处理基本没有变动。
二、基本概念
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。资产的定义由以前注重经济资源的本质，转变为使用权观点，资产的外延范围被扩大，同时将着重点放在了合同的判定上。关于“租赁期”：“租赁期，是指承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间。”既包含承租人租赁到时前续租选择权和终止租赁选择权。有关“租赁分类”：对于承租人而言，不再对经营租赁和融资租赁进行分开确认，而对于出租人而言，依旧在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。
三、对建筑企业的影响
（一）对建筑企业财务报表的影响
1.对建筑企业资产负债表的影响
新租赁准则实施后，承租人不再区分经营租赁和融资租赁，租赁资产不再是隐藏于资产负债表以外的隐形资产，因租赁行为形成的不可避免支付租金的义务也不再是资产负债表外的隐形负债，租赁的使用权资产、租赁负债均要纳入资产负债表列示，资产总额与负债总额同步增加，将推高企业的资产负债率和财务杠杆，降低企业资产周转率和偿债能力。
2.对建筑企业利润表的影响
在新租赁准则下，建筑企业租入的使用权资产和确认的租赁负债，需分别计提资产折旧费用和负债利息费用，资产折旧比照固定资产按直线法计提，租赁负债的利息费用根据期末租赁负债的摊余成本按实际利率计提，利息费用随租赁负债摊余成本的减少而逐渐减少。在租赁期内，建筑企业的租赁总成本呈现前高后低的特点，在租赁的前期，将降低企业的息税前利润、净利润、权益净利率、资本保值增值率、每股收益等。
3.对建筑企业现金流量表的影响
新租赁准则实施后，承租人支付的租赁负债本金及利息，均归类为筹资活动现金流出，导致承租人经营活动现金流出减少，经营活动产生的现金流量净额增加，同时筹资活动现金流出增加，筹资活动产生的现金流量净额减少。建筑企业支付的租金在现金流量表中重新分类列示，改善了建筑企业的经营性现金流。
（二）对建筑企业经营承揽的影响
建筑企业本身具有的高资产、高负债的行业特性，在经营承揽过程中，业主在招标评标时通常会附加投标企业财务状况的限制性条件，如资产负债率的高低等。新租赁准则的实施推高了建筑企业的资产负债率，会使建筑企业在投标过程中面临更多的限制。作为建筑行业主力军的建筑央企，在以PPP等投资业务撬动经营增长的背景下，国资委设置的85%资产负债率准入门槛将是建筑央企参与PPP等投资项目的障碍。同时，在国家推行“防风险，降杠杆”的政策要求下，建筑企业将面临更大的考核压力。
（三）对建筑企业租赁业务决策的影响
新租赁准则实施，建筑企业对租赁业务结构安排面临新的选择和决策，是选择租赁还是选择直接购买，或者租赁与直接购买的结构比例是多少，需根据企业实际情况进行综合判断。由于租赁方式不再具有表外融资的优势，都会导致企业资产负债增加（金额可能不同，租赁方式资产负债增加的金额为剩余租赁付款额的现值，直接购买增加的资产负债金额为资产的原值），区别在于租赁方式取得资产短期现金支付压力较小，因需要额外支付出租人要求的必要报酬导致成本总额增加，长期收益减少；直接购买资产短期现金支付压力较大，只需承担资产折旧成本，总成本较租赁方式取得资产减少，长期收益增加。
四、建筑企业的应对措施
（一）强化租赁合同管理
合同作为业务的起点，在租赁合同中，租赁的识别、租赁的分拆与合并、租赁付款额的确定、租金支付方式对租赁负债确认金额的影响、购买选择权、续租选择权、终止租赁选择权的行使条件和行权方式等，都是在合同约定的基础上，结合实际情况进行判断，这对租赁合同的规范性和严谨性等提出了更高的要求。建筑企业应当加强租赁合同的管理，制定租赁合同范本，对重要的资产租赁合同加强事前评估和审核，确定合同要素完整、合理，防范合同约定不明或约定不合理造成资源浪费和效益流失。
（二）修订会计政策并培训相关人员
新租赁准则实施后，建筑企业应当及时对财务管理、设备管理、合同管理等部门相关人员，进行相关业务培训，并修订会计政策。考虑到新租赁准则实施后，在处理具体的租赁业务时需要运用大量的专业判断和会计估计，例如，合理判断企业是否确定行使租赁合同中的关键条款（如续租权等）会影响到对租赁期限的判断，从而影响计入财务报表的资产、负债以及其他财务信息和披露等，企业需要培养和储备相关人才，并注重提高其专业判断能力。
结语
总之，随着世界经济一体化模式的逐渐成熟，为了有效促进资本市场的扩大与平稳运行，租赁行业得到了强有力的发展。对于多数企业而言，通过租赁的方式可以在短时间内实现企业发展资本的有效融资，从而受到了企业的高度关注。对于社会资金而言，租赁行业的发展，可以有效推动社会资金的流动，从而有效保障资本的活跃性，为资本价值的提升奠定了基础。
参考文献
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