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摘要：新市民住房保障成为近年来房地产市场的热点话题。如何解决新市民的住房保障问题亟待解决。本文从新市民及其住房状况入手，发现保障性住房的供给、收入水平、户籍政策、住房条件、地方财政和融资水平是制约新市民获得适足住房保障的问题和挑战。结合对存在问题和挑战的分析，我们认为应从租赁市场、保障性住房供应、区域合作、融资保障和政策支持五个方面为新市民住房保障提供支持。
关键词：新市民；住房保障；现状；问题；对策
1问题和挑战
1.1户籍政策
户籍政策影响资源配置，成为新市民获得住房资源的主要障碍。如北京、上海等地区，为控制流动人口数量，采取户籍强制人口外流机制，包括限制非户籍人口在当地购买住房的权利，将经济适用住房的供应条件限制在非户籍人口人口，从而影响新市民的数量和住房分配。户籍政策导致的住房分配短期内可以促进社会福利，但长期来看，与人们追求利润背道而驰，可能引发更大的社会矛盾，进一步恶化住房等资源的合理配置。
1.2地方财政
地方财政在为新市民提供住房保障时面临一定压力。地方政府主要供应经济适用房，满足新市民的住房需求，包括提供廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价房、共有产权房等。但是，在保障性住房建设中，土地协议书转让给房地产商，没有招标、拍卖、挂牌等手续，牺牲了部分或全部土地出让金收入。地方财政收入来源不足，加上土地供应成本低，支持保障性住房，导致土地财政边际收入下降。同时，在转让和抵押的限制下，政府还必须以企业的身份持有部分房屋产权，这就造成了政府资金的限制。在地方产业尚未发展、地方财政尚未获得开源的情况下，地方财政无疑应考虑适当减量。
1.3 融资水平
融资水平限制了新市民支付住房和租房的能力。新公民一般都是信用相对较差的人。比如，农民工没有相对稳定的收入来源、可靠的担保人和高价值的房贷产品，刚入职的毕业生工资也没有竞争力。即使他们能获得信贷资格，他们也不能得到更高的数额。对于刚入市的市民来说，一般需要贷款融资买房，这就导致了融资额低与房价高的矛盾。在短期内，克服这一矛盾几乎是不可能的。一方面，新市民工资增长率相对较低，另一方面，金融机构对融资个人的考核更为严格。
2对策及建议
2.1住房保障方面，促进公共住房的精准化保障，加强中央财政支持
在为新市民提供公共住房时，可采用计分制，对年轻人家庭、有结婚计划家庭、多代人家庭、在这里居住2年以上的家庭、文化程度较高的人给予一定的分数。可以综合考虑，更加高效、准确地为新市民提供住房保障。另外，环卫、公交行业是维护城市正常运行的公益性行业。但是，这些行业的工人，特别是一线工人的工资往往比较低，住房问题比较突出。各城市要根据本市政策和因地制宜，为公益性岗位一线工作人员提供公租房或住房补贴。目前，解决住房困难的基本住房保障支出绝大部分由地方政府承担，一些地方政府往往从辖区的角度着眼于发展地方经济、增强地方竞争力，在住房保障方面缺乏动力。因此，要加大中央财政对基本住房保障的支持力度，更加关注新市民的住房问题，促进公平和谐，维护社会稳定。
2.2在生活质量方面，推进城中村改造和老城区改造，提高非正规住房市场住房质量
城中村和老城区住房存在两大问题：一是房东出于追求经济利益，往往租住建筑面积过大，擅自建房现象严重，安全风险突出；二是缺乏必要的基础设施和公共服务供给环境卫生条件差，尤其是老城区，大部分破旧不堪，基础设施落后。然而，由于廉价租赁住房的短缺，单纯的禁止和驱逐并不是长久之计。针对这一现象，我们可以考虑以下措施：一是允许在集体土地上建设成本型租赁住房，出租给新市民或劳务企业。
第二，通过市政改造工程，加大对城中村、城乡接合部和老旧小区的基础设施投入，着力改造，提高基础设施水平。第三，整顿群租、私建、违建等违法行为。同时，要联合企业对农村和老城区的房屋进行改造，提高住房质量。此外，政府还应改善新居民居住区的基本卫生条件，以确保新居民的居住安全，并改善新居民的居住条件。
2.3在供应主体方面，加强社会力量参与，培育住房专业机构
与政府机构相比，参与住房供应的社会力量能够灵活把握社会需求，提高住房供应效率。特别是租赁住房需求多元化，社会力量参与租赁住房供应，可以更准确地满足各类社会租赁群体的需求。首先，可以采取减税、规范化等措施，鼓励和培育专业化的房屋租赁机构。其次，应将商品房、闲置企业用地等现有房屋作为房屋租赁住房。对可用于房屋租赁的商品房，可按照国家和地方住宅设计标准进行改造出租；对闲置土地或国有企业房屋，可与房屋租赁机构联合改造为出租住房。三是加大社会群体对保障性住房建设的参与度，提高保障性住房质量。
2.4中央统筹协调，实现公共服务均等化
城市化的本质是新市民在城市定居，这使得城市人口比例不断提高。良好的公共服务在促进新公民在工作场所定居方面发挥着重要作用。然而，目前我国城市间公共服务的发展并不平衡。良好的教育、医疗和基础设施大多集中在大城市。中小城市公共服务水平与大城市有一定差距。这种现象导致人口迅速向大城市聚集，而这只能受到户籍制度的制约。但是，中小城市的城市化进程相对缓慢，很大一部分农民不愿意在城市定居。为缩小公共服务的区域差异，增强新市民落户城镇的信心，中央政府应统筹协调，完善以基本公共服务均等供给为导向的公共财政体系，科学配置中央和地方的事权、财权。要明确各级政府基本公共服务支出责任，合理调整各级政府收入分配，增强基层政府基本公共服务供给能力。
2.5保障性住房供应动态调整
地方政府必须根据对新增市民数量的动态监测，调整对新市民的保障性住房供应。保障性住房的供给不能满足目标导向的需求，需要加大供给弹性。我们可以在商品房中建设保障性住房，这有利于商品房和经济适用房的动态转型。此外，引入社会资本为保障性住房提供资金支持，政府可以提供销售渠道和平台，保障社会资本的利润。
2.6促进周边地区合作
区域合作是新市民住房保障的一种长期方式。政府可以就产业转移进行谈判，比如让人口和产业比较集中的地区向人口和产业相对宽松的地区提供保障性住房建设资金，后者可以提供低成本的土地供应和基础设施供给，以满足前者的产业转移和人口转移。双方可以就企业税进行谈判。上述机制既能解决大城市人口密度大、人口资源分布不均的问题，又能使欠发达地区的土地资源得到集约利用，使两地新市民都能得到更好的住房保障。
2.7建立与风险偏好相匹配的住房金融机构
与传统的贷款机构相比，新市民的信用度较低，这实际上是风险偏好与收入的不匹配。政府可以鼓励市场设立专门的贷款机构，为新市民提供住房贷款，以填补新市民住房贷款的空缺。特定住房融资机构是一种市场化的制度，它可以制定合理的高额利息成本，并对自己的盈亏负责。这类住房融资机构可以根据新市民的信贷变化调整利率，但不能恶意加息。
结论
解决新市民住房问题，应采取改善新市民城市居住条件、多渠道供应、多渠道保障、租购并举、循序渐进的方针。要坚持市场化原则，政府积极引导，强化企业责任。近期政策重点是在供需两端努力满足各级人口的基本住房需求；中期政策重点是根据不同城市的需求，根据不同城市的人口类型制定住房政策；长期的政策重点是区域联动和中央协调，以削弱住房发展不平衡和不足的状况。
参考文献：
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