青海省西宁市城北区生物科技产业园区管理委员会 青海西宁 810003
摘要：不动产统一登记是我国不动产管理的必然结果，它对提高我国不动产管理效率、管理质量具有重要作用。对于不动产登记机构的工作人员来说，因为本身不涉及规则的制定，因此必须严格按照相关规定来执行不动产统一登记办法，对一些模糊不清，过去历史遗留的问题，应要备注清楚，为以后的登记管理提供便利。
关键词：不动产登记；疑难问题；应对策略
引言
不动产登记制度属于法律范畴，其要根据物权所有人或利益关系人提出的申请要求，在登记簿上把对方提出的要求完整地进行记录。在记录不动产时，所有权的权利内容、所有权掌握人、不动产权变动情况以及不动产详细位置、面积等一定要记录在内。在进行不动产登记时，能够通过其详细地了解物权的权属状况，外界也能够通过此模式了解以及明确本物权的权属形式。
1不动产登记的主要特征
1.1专业性高
对于不动产登记工作而言，其中主要将产权的归属、沿革的变化进行记录，同时能够将不动产权利情况进行反映，有着极高的内容专业性要求。例如，房地产平面图测绘、土地界限认定以及房屋面积丈量等，都必须通过具有高深资质、专业能力的部门或工作人员将不动产信息报告出具。另外，不动产在权属方面，是否能够将权利人与房屋土地间存在的权力关系进行证明，属于最主要的原始凭证。
1.2复杂多样性
对于不动产登记工作所具备的复杂性，通常表现为以下几种：第一，多样复杂的构成。对于不动产登记来讲，其中主要是通过五大板块构成，即海域、草原、土地、林地以及房屋等，其中将不动产登记的全面形式有所涉及。第二，多样复杂的信息。对于不动产登记工作来讲，其中，主要将属性综合信息、空间地理信息有所囊括，不仅具备自然情况以及权利属性的多样化信息种类，同时也具有地理分布所产生的相应信息数据。
1.3动态连续性
在不动产登记工作之中，对于房屋土地信息登记工作而言，其具有较强的连续必然性与动态常规性，在居民生活中，房屋土地信息的登记，与其牢牢相关。伴随着当前我国经济的迅猛发展，促使房地产交易市场中，对于房屋的流通速度，正在不断的加快，同时也带来一定的压力给房屋土地信息登记工作。
1.4流通性增量性
现如今，我国在房地产交易市场方面，正在不断扩大，对于不动产登记的利用率以及范围同样也在不断扩张。房屋土地正在不停交易，促使在不动产登记业务方面，其业务量正在不停上涨，促使的管理容量也在不断加大。想要确保不动产的登记能够得到长久、永久的存储，就必须要采取高效的管理方式。
2不动产登记工作中的疑难问题及应对策略
2.1超宗地界限超面积问题
2.1.1问题现状
过去，一块土地的建设用地使用权在国土部门处进行登记，但是建好的房屋权属则是由房管部门负责，两个部门之间缺少一个共同的有效信息数据共享体制和沟通制度，就极大可能造成登记的数据信息也无法协调，需要经过严格复杂的手续，所以在实际工作中，经常发现房屋实际占用宗地面积与文件上宗地批准的面积存在差异，一些建筑的面积跨两个甚至两个以上的宗地界限。据调查发现，这种问题的出现主要有以下几个原因：如测量不慎产生误差、分批次供地引起错误、原界址线错误导致偏差、违法违规用地导致偏差等。
这种跨宗地界限问题在不动产统一登记实施后，即给合法申请人带来很多问题，也给不动产登记人员带来很多问题，甚至出现不动产登记无法办理的现象。
2.1.2处理方法
具体原因具体分析处理，因此，笔者看来，地区相关部门应根据问题产生的原因去进行处理。首先是由测量失误引起的界址线问题，实际上，测量失误一般只会导致界址线平移或宗地图变形，并不会对宗地面积产生巨大影响，所以在登记时，只需将界址线及地图纠正后即可登记。其次是关于原界址线错误问题，一般来说，不动产房屋作为已建成的建筑物，尽管其跨出让宗地建设使宗地边界发生了变动，相关部门也很少下发拆迁通知，对于不动产登记部门来说，需要申请人出具国土部门及规划部门给的宗地调整意见，意见需要对新设宗地的使用年限、容积率、用地等基本状况进行说明，然后补缴出让金，不动产工作人员方可对其进行登记办理。最后是关于建筑物超出宗地面积申请办理不动产转移或抵押登记问题，这个问题应根据程序办事，先确定用地范围，登记相关情况，再联合国土部门调查超宗原因，如果是违法用地就根据相关的法律进行处理，未登记则需要申请人出具国土及规划部门的批准文件，方可办理登记不动产。
2.2关于划拨土地房屋登记问题
2.2.1问题现状
在有关文件及法律规定，当划拨房屋所有权及国有建设用地使用权出现转移的，应持有并提交该地区或有批准权的人民政府的相关批准文件。当需补交土地出让价款的，则要根据相关法律补交土地出让价款，并且提供土地出让价款缴纳凭证；或需要缴纳税费的，要依法缴纳税费，同时提交税费缴纳凭证。而实际情况当中，因为我国各地方政府之间对划拨土地上的房屋所有权转移的相关政策没有得到统一和一致，甚至有些政策还存在着不足，导致补交土地出让价款和相关费用标准也存在不同，笔者认为，就个人住房房屋所有权转让、划拨土地处置以及出让金缴纳等相关问题，地方政府不动产登记部门应严格按照 《城市房地产转让管理规定》（建设部令第 96 号）的相关文件办法进行处理。
2.2.2处理办法
一是部分需要继续具有划拨地性质的土地，不动产登记机构应准确地对该土地信息登记在不动产登记簿和不动产权证书上，要使该土地信息能时刻查询到。二是关于补办出让手续并补缴出让金的，不动产登记机构应向地区政府相关部门反映，由地方政府出台相关政策来进行处理，明确政策意见后，不动产登记机构方可进行办理不动产登记，实现不动产登记的统一规范。三是对一些经济适用住房或其他房屋变更为商品房的登记管理办法，许多房屋所有人需要变更房屋性质时，按照规定，经济适用住房、单位集资建房等需要满 5 年后，按照相关标准缴纳土地收益价款后，不动产登记机构可以对其进行产权变更为商品房，或者办理国有建设用地使用权转移登记等。四是关于划拨国有土地使用权的相关规定。在进行国有土地使用权划拨时，未经过批准无法用于单独抵押，权利人只有对依法取得的建筑物进行抵押时，可以把划拨土地使用权与其一起抵押。因此，不动产登记办理机构的工作人员面对这种情况时，要注意抵押人出具的资料及相关凭证，如补交土地出让金凭证，同时，登记人员应在其不动产登记簿、不动产登记证明、不动产权证书上注明 “该不动产土地使用权为划拨土地使用权”，通过这种备注可以让其他部门了解，当要对房产进行拍卖或者进行抵押时，需要补缴土地出让金，抵押权人才能有效享受到受偿。
结束语
不动产登记，为不动产物权及交易提供具有国家公信力支撑的统一、公开的法律基础。不动产登记质量高低，关系群众合法权益能否得到保障和救济，关系政府行政效能和服务形象，影响到社会的发展、和谐与稳定。建立不动产登记质量管理制度，切实提高不动产登记质量，有效防范不动产登记风险，已成为不动产登记机构规范化管理的必然选择。
参考文献：
[1]张艳秀.我国不动产登记制度实施问题及对策研究[J].居舍，2019（35）：16.
[2]沈伟民.论不动产预告登记制度的完善策略[J].法制与社会，2019（19）：36-37.
[3]张建民.我国不动产登记制度存在的问题及建议分析[J].住宅与房地产，2019（19）：21.