丁曦
绿城建设管理集团有限公司
【摘要】随着房地产市场的快速发展，消费者不再盲目投资，刚性需求消费者越来越重视房地产项目的质量。因此，过去粗放的房地产项目施工管理方法已不能满足当今时代发展的需要。本文笔者分析了房地产项目施工管理中存在的问题，并提出了其问题的完善措施，可供同类工程参考！
【关键词】房地产;工程项目;施工管理
0引言
改革开放以来，我国房地产市场发生了翻天覆地的变化，自我国决定以建筑业作为整个城市经济体制改革的突破口以来，对工程项目施工管理的理论和实践有了很大的提高，取得了明显的成就。然而，随着改革的不断深入，房地产项目也暴露出许多问题；由此可见,粗糙的施工管理模式再也不能取代管理模式的必要性。本文介绍了房地产项目实施施工管理存在的问题，提出了有效的解决办法。
一、房地产项目施工管理中存在的问题分析
1. 1进度管理问题分析
1. 1. 1工程进度的计划大于实际。近年来，单一模式有了很大的改进。一个解决方案是在纸的表面上没有真正的设置。许多从事小项目的人不审查他们的时间表。从针到质量的过程是漫长而复杂的。如果没有循环进度计划，请继续长期向业主和监理工程师汇报工作情况。同时，施工管理人员难以对实际项目进行控制，工作进度处于移动状态，不利于施工管理。
1.1.2计划工作与实际施工工作脱节。很多情况下施工工作都是计划好的，造成这一现象的原因与实际施工工作无关，主要有以下几个方面:
(1)下级管理人员在编制进度计划时主要体现在以下几个方面，既反映了实际建设，又使进度计划失去了原有的指导作用。
(2)模糊进度计划的制定不能指导项目实际施工，造成施工现场混乱，现场控制困难。这样的进度不容易反映实际问题，一旦发现进度落后，可能难以挽回其后果和经济损失，可能引起业主对施工单位的不满，影响公司的声誉。
1.1.3进度偏差原因分析。进度偏差是一个建设项目过程中最常见的现象，分析偏差产生的原因包括：A.准备工作由于计划错误和没有经验的计划编制人员，导致不适当的考虑或不适当的指示一方面，它是由沟通问题引起的由于疏忽，项目订单无法顺利下达，无法达到预期效果，导致下发在任务执行过程中，各单位之间缺乏协调和信息沟通，导致许多工作脱节一方面，工期意识的淡薄，延误了项目的活动。比如技术人员延误了图纸的供应和审批，缺乏必要的工期说明和责任落实。
1.2房地产项目质量管理存在的问题
1.2.1缺乏质量管理意识。一方面，业主缺乏管理人员对质量管理的认识，完全依赖工程监理，没有主动控制意识，因此，在监理条件不利的情况下，工程质量无法得到保证。另一方面，是真的国际上工程质量控制还处于后期控制阶段，对施工单位的主观质量进行控制管理意识薄弱。实践证明，许多施工单位缺乏自检能力；《质量检查与质量管理》是一份口头执行质量检查与质量管理的正式文件，而不是一份书面文件，质量管理责任制落实不到位，导致项目质量出现问题造成这个问题的一个重要原因。
1.2.2施工过程监督管理在工作过程中的薄弱环节。当前计量工作过程质量存在的问题，一方面是单个岗位的质量管理不到位，另一方面是工程监理单位对自身质量管理不负责。在质量控制杆施工“样板”中，监理应当选派合格的监理工程师进入现场，遵守监理规章制度的要求。在实际工作中，监理公司与工作单位的利益关系是工作过程的质量得不到保证，导致了许多定性和定量的问题。
二、房地产项目施工管理的完善措施
1做好房地产项目的进度管理
1.1加强进度管理，避免管理失误造成损失。
根据施工进度计划，纠正实际进度偏差，延误进度采取措施，防止计划影响近期工作进度，对因计划不当、实施不当等管理失误造成的延误，应加强企业建设内部管理实行进度管理责任制。对已经发生的延误采取措施来弥补它。避免因不采取措施给企业和业主造成更多损失。弥补这一不足的主要途径是调整后期计划，采取措施加快工作进度，确保后期工作的顺利进行要注意因赶工而增加的工程造价。
1.2强化进度管理责任制。进度管理对施工单位非常重要如果建设单位和监理单位都在进行进度检查，这也是一个“面子工程”发现进度严重滞后，后期继续承包相关业务将影响施工单位在很大程度上。因此，为了避免这种情况的发生，应加强进度管理的责任自上而下实行进度管理责任制，实行奖惩制度并跟踪管理。
1.3进度计划执行的改进。根据现场施工经验，建议以下改进措施：（1）重新配置资源，可以调动员工的积极性，提高轮班制或增加招聘新员工，使人员配备能与计划相匹配。（2） 把一部分任务转移给其他单位，在转移风险的同时，也有成本提高利用率和管理协调性，需要较强的管理能力。（3） 将前后顺序工作改为平行工作。
2加强房地产项目的质量管理
2. 1加强定性和定量意识。施工现场施工应要求施工单位工程要加强对施工人员的宣传教育。质量的重要性在于过程的意义和实践，从而突破和加强。随着工作过程中质量、数量责任制的建立，杜绝了豆腐渣的过程，坚决实行终身高度落实的质量责任制，增强了确保过程质量的责任感，增强了自我意识，提高了质量管理水平，落实了自检工作，对单职岗位有足够的要求。
2.2关注现场的质量管理。第一，严格执行行业标准，加强质量和数量检验,防止质量和数量的疾病的发生,消除质量和数量的发生。坚持每月、10天、每周进行质量检查工作，使整个过程的质量处于受控状态。其次，实线重点位置和重点内容的监督检查制度。实时工作建筑施工人员或技术人员应对关键位置的每一作业顺序进行指导和监督在实施过程中要解决质量和数量的问题。第三，强化工程监理岗位岗位职责，建立三方相互监督制度，对质量问题进行监督，落实监督实行问责制，工作过程监督单位也承担相应的责任。
3.加强施工前期的管理计划
在房地产项目的早期阶段,还应根据实际情况,加强各项项目的工作计划,工作必须考虑,包括投标工作,施工和竣工验收等工作,同时还应根据项目可行性报告,图纸设计,处理相关设计文档审核后,在所有文件的基础上保证真实性、全面性，对前期的工程建设管理进行规划，以加强对工程变更的控制。
4. 提高工程建设管理和监督力度
房地产项目施工管理的过程中,还应加强施工项目的管理和监督,在具体开发的过程中,不仅要关注建筑工程建设速度,还应加强关注工程建设的施工质量,首先,选择承包商的强度,其次应安排专门人员工程建设的管理和监督,及时发现施工过程中存在的问题，并采取科学合理的措施，加以解决，从而提高房地产项目施工管理的效率，保证建筑工程施工质量。
5.完善项目建设管理制度
房地产项目施工管理的过程中,还应根据工程建设的实际情况,建立完善的工程施工管理制度,在管理系统的过程中,首先应当建立完善的管理体系审计监督,应对建设项目进行分包工程,如合理的审查,其次还应当建立一个全面的项目评估系统,处理检查施工管理工作,并建立奖惩机制,提高工作热情,再次也应当建立农民工的监管和监督体系,强化监督项目的质量,这是有助于实现工程建设的目标,确保项目施工管理的运行平稳。
三、结论
综上所述，在房地产项目施工阶段，施工管理工作属于一个系统的工程。它要同建筑所包含的施工内容的多样性及繁复性进行紧密结合的管理。针对工程里涉及到的各个专业内容通过了解到熟悉、从认识到掌握。系统合理地控制施工的各项工作实施。及时和监理、设计、施工及各专业施工队伍进行沟通，解决在施工里出现的各种矛盾，监督参与工程项目实施的各个协调工作。进而确保质量管理、技术管理、进度管理以及合同管理的落实工作。