李珊
天津宝能房地产开发有限公司 天津 300131
摘要：随着房地产行业同质化竞争日益激烈，房地产企业若想继续保持竞争优势，必须完善开发管理工作，确保开发流程的科学高效。由于房地产开发项目流程复杂，因此必须完善管理流程，以促进房地产企业经济效益稳步提升。
关键词：房地产；开发项目；管理难点；措施
1房地产开发项目管理的主要内容和有关特征
首先在取得项目开发权后,开发管理人员需要对项目地块进行详细调研,对项目市场定位、产品业态和客户群进行定位分析,对政策进行有效的分析,对项目的初步配套、个性化研究、产品组合、套型进行阶段性研究,从而完成初期概念方案,并完成初步投资分析,同步进行建筑、景观、结构、安装、营销包装、室内各专业的深化设计研究,并通过报批报建完成开发建设第一个阶段的工作。开工建设启动,在建设初期,应对产品的施工图设计进行更专业的深化、细化设计管理,对主要的材料、设备、工艺标准进行详尽准确的设计完善,设计阶段控制着建设成本变动的80%,因此在设计阶段就要制定好产品的定位标准,对含钢量、混凝土含量等影响到造价变化的部分需要给设计院提出准确要求。在与承包方的招标管理中涉及到材料、设备、建造工艺工法标准、施工质量、执行的规范、进度要求、造价等进行详尽的要约,并对施工过程的配合管理、材料设备检测鉴定、成品保护、完成施工任务的各项措施及费用、劳动力成本、民工社保等进行明确清晰的约定,对房地产开发项目的整个工程进行全面的掌控,在施工过程中更需要协同监理方对材料设备见证取样、对工程文明施工管理和工艺工法样板领先进行严抓严控,同时对工程的质量和安全施工聘请第三方进行专业评测打分,并将此纳入双方合约管理,将项目做到尽善尽美的程度。
2新形势下房地产开发项目管理实际中存在的突出问题
2.1房地产开发项目设计管理存在的问题
房地产开发项目设计阶段管理存在的问题有两个典型的表现。(1)设计阶段缺乏相应的成本控制。房地产开发项目设计直接关系后续的施工方案、施工技术等,是项目成本控制的起点,但是在设计阶段,很多房地产企业只关注项目施工设计,缺乏成本控制管理。(2)房地产项目设计过程中缺乏与实际的联系,导致项目设计的实用性不强,比如有的房地产项目设计侧重于美观度,忽视了房地产的使用功能。
2.2房地产开发项目实施管理存在的问题
实施阶段存在的管控问题主要有以下几个方面。(1)房地产项目分包工程管理缺乏可控性。尤其是在多个项目工程配合、接口等管理方面存在较多的不确定性,分包工程合同签署条款比较宽泛,相关管理工作的开展难以在工程合同中找到依据。(2)管理责任不清。由于缺乏科学系统的管理,项目总分承包商之间存在关系不清、责任不明等问题,再加上缺乏有效沟通,导致项目推进缓慢、出现问题时推诿扯皮的现象经常出现。
2.3质量管理疏忽
从现实的角度分析，要想保证房地产企业能够实现既定发展目标，相关的企业管理人员必须要重视对于各类项目的质管工作。从宏观的角度分析，房地产行业目前呈现出一种虚假繁荣的现象，主要就是因为相关质管工作成效相对较低，诸多项目的管理力度相对较低。最近一段时间，诸多社会新闻都会报道一些关于房地产项目开发质量问题的新闻，而这也直观的彰显出房地产市场的秩序性价差以及相关管理漏洞问题。而目前存在于房地产市场当中的主要问题就在企业管理人员所实施的管理理念较为传统并且缺乏先进的管理经验，另外在技术上存在着一定的问题。
3提高房地产开发项目工程管理水平措施
3.1对房地产开发项目的工程管理模式进行创新
房地产在确定有关的项目开发之后,管理人员可以根据项目的需要去制定相关工作计划,对项目工作的目标进行明确,强化对项目的相关调查及研究。
管理人员要根据在项目实施的过程中所涉及到的部门,对所涉及到的部门需要做的工作做出明确的规划与指引。
3.2强化对于开发项目质量的控制力度
开发项目质量会直接影响到房地产行业的整体发展速度以及项目运行的速度的关键影响因素，这也是构建出人民新的过的工程所必须要作好的一项工作。要想有效的提升项目质量就需要有效的进行开发过程的管理。严格审查施工设计方案与实际施工是否一致以及施工与合同的规定是否一致，逐一消除一切明显或不明确的因素。房地产开发项目实施前，经营建设单位应当进行正式招标。此外，工程开工前，相关管理部门还必须要有效的对各个关键环节进行严密的审查。除此之外，为了能够有效的降低施工问题出现的概率，还要尽可能的保证工程方案以及施工负责人不会出现变更情况，构建出与之相对应的评价管理体系，具体可以细分为以下几种评价，一是固定评价，二是实施过程评价体系。而为了保证相关施工安全度，就需要有效的制定出相关的安全维护措施，火灾预防措施，危险处理流程，并在此基础上封闭相关的施工现场。最后，还必须要有效的降低项目开发与生态环保之间的矛盾性，作好生态环保工作。
3.3强化成本管理、提升项目管理规范性
成本管理在项目开发管理体系当中的地位极高，该项管理是直接影响企业收益的管理内容，而开发商以及相关管理人员在实际工作期间就对于成本预算以及管理方案制定工作的重要性，才能够保证企业能够实现既定发展目标，完成既定成本管控目标。从现实的角度分析，房地产开发工作所涉及到的资金相对较为庞大，各类活动都需要资金作为支持，例如土地开发成本，基本费用等。由此可见，成本管理工作极为重要。而项目开发工作当中所涉及到的成本管理主要是针对以下几项工作，一是规划管理，二是设计阶段管理，三是施工阶段管理。而对于项目规划设计的成本管理在一定程度上直接影响到企业的整体成本收益，但是由于诸多开发商都不重视该阶段的成本管理，很容易导致后期开发工作出现问题。相关成本管理人员需要细致的审查该阶段的所有不正常的成本信息，一旦发现问题就需要通过开展工作研讨会找出问题出现的原因，并进行解决。
3.4加强安全管理人员素质促进项目管理
项目的安全管理负责人在一定程度上直接影响着项目开发风险问题出现的概率，在这种情况下，企业领导者就需要重视专业化的安全管理团队组建工作。同时在职的安全管理负责人还需要重视自身综合素质水平的提升，强化自身对于相关法律法规的了解程度。具体而言，首先，需要重视安全管理负责人的专业管理能力提升，为其提供专业的接受培训机会，具体培训内容要包括安全管理意识，交流沟通能力以及表达能力和对于法律知识的了解程度。其次，相关管理人员还要定期的开展工作研讨会以及安全管理信息宣传工作，制作出一定的宣传片以及并开展定期的讲座活动，以此来保证企业从而保证每一位管理人员能够有渠道来进行自我提升。项目开发负责人必须要将安全管理团队组建工作上升到企业发展战略的高度，以此来有效的提升企业的整体社会形象。
3.5注重房地产开发项目收尾阶段的管控工作
房地产开发项目管控是一项十分系统的工作,收尾阶段同样也是房地产开发项目管控的重要组成部分。一方面,房地产企业要组织各相关部门成立项目收尾工作小组,在合理分工的前提下协同开展项目收尾工作。另一方面,要加强对各分包工程质量的验收管理,一旦发现问题,立即督促其整改。另外,在收尾阶段还要加强与项目监理单位之间的合作和联系,深化收尾阶段的各项工作。
结论
房地产项目管理整合了项目管理的实践经验。工程管理理论为建设项目管理提供了理论工具，使建设项目管理越来越系统化、科学化。在项目开发建设中实施质量计划的关键是加强质量预防措施的实施，适当提高预控成本与质量成本的一致性，大力降低返工成本与质量成本的不一致性，提高房产开发项目的经济效益。
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