于家强
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摘要：随着房地产行业的蓬勃发展，人们对房地产的质量要求显著增高，因此对房地产工程的进度及质量管理变得尤为重要。本文在分析房地产工程进度及质量管理重要性的基础上，从事前管理、事中管理、事后管理三方面分析了房地产开发项目的进度管理措施，同时提出了房地产工程质量控制的措施，包括建立质量安全责任体系、材料及设备的质量控制、人员培训及教育，旨在为推动我国房地产行业实现更加稳健快速的发展贡献力量。
关键词：房地产开发项目；进度管理；质量管理
引言
在社会经济飞速发展的大背景下，之前处于黄金发展时期的房地产行业也慢慢开始与超额利润时代进行告别。现阶段，我国各地的土地价格越来越高，人们对房地产项目的质量要求也越来越高，因此，房地产开发企业的建设成本只能随之提高，而利润空间却随之缩减。房地产企业也开始寻求精细化管理模式，对项目开发和完成的进度和质量表示出高度的重视。
1施工进度及质量管理的重要性
房地产开发项目的方案设计需要经过施工现场各个方面的努力工作，只有经过施工过程才能展现出设计规划。现场管理人员、施工人员将房地产物的原材料或是半成品材料利用机械设备以及科学有序的操作过程制作成为房地产物。在这个施工转变中，会遇到方方面面的问题，例如，工程的质量、成本的掌控、施工的进度、安全问题等一系列状况，这就需要现场的质量管理和进度管理能够全面的掌控。因此施工现场是否符合国家的相关规范，关系着整个工程的竣工成果，也保证了施工企业的社会以及经济效益，为以后的发展奠定的基础。
2房地产开发项目进度管理的措施
2.1事前管理
事前环节的管理方法主要就是制定可行性较高的进度计划，具体可以从以下几方面入手：明确施工设计图纸，并制定出科学、实用的施工计划；仔细分析设计人员意图，全面考虑可能会用到的技术，了解先进施工技术与方法，避免因不了解或者是能力不足而导致工期延误问题的出现；通过实地考察绘制出相应的平面设计图，这样，既可以充分利用场地，又能够为施工人员安全提供有力保障；针对人员使用、材料用度以及费用支出等各项支出，要和相关部门进行有效沟通，并明确详细计划；成立专门质量监管部门并配备专业人员，要求其严格依照规章制度进行工作，从而有效保障施工质量；提前制定好安全计划与措施，避免安全事故出现；在对施工合同与相关资料参考的基础上，编写出全面且层次分明的资金运用计划书；提前办好各种项目手续，如水、电等，并将障碍物清理干净。
2.2事中管理
相较于事前管理，事中管理发挥着更加重要的作用，其主要涉及到两方面：基于科学进度计划科学规划施工资金；从质量、技术、安全、阶段性结果以及人员等方面，对施工进行全过程监管，及时发现并解决问题，避免出现工期延误问题。通常情况下，房地产企业可以从以下几方面入手：①及时记录实际工程量、工程部位以及工程进度，并把会给工程进度带来影响的因素也准确记录下来，为工程进度计划调整提供便利；②将每日实际进度计划及时提高给监理单位与业主，并标明实际进度和计划进度存在差异的原因；③依照上述因素，对进度计划与措施进行重新制定，保证资源配置的合理性，并尽可能减少差异出现；④定期开展现场协调会，全面掌握施工现场实际情况，并通过对工期延误影响因素的分析，合理制定后续施工计划，而且各级部门和管理人员还应该加大管理力度，从而为工程如期竣工提供有力保障。
2.3事后管理
第一，因计划变更而进行控制。事后控制工作中的计划变更，其发生的原因主要包括两个方面：一是施工因素；二是施工之外的因素。面对计划变更这一问题，最高效的处理方式便是项目部要在最短时间内和相关负责部门取得联系，了解计划变更的具体情况。如有必要，则需要组织召开计划变更与协调会议，要求多方参与，各抒己见，尽可能将计划变更所产生的影响控制在最小范围之内。此外，相关部门还要针对具体的计划变更原因进行科学的分析与总结，为后续的工作提出更好的改进建议，避免重复出现计划变更的问题。第二，因超期完工而进行控制。在房地产开发项目，特别是住宅项目建设工作当中，超期完工已经是当前一种相对普遍的问题和现象。进度超期本身便是工作的失误，因此，必须要做好进度超期问题发生之后的处理善后工作。
3房地产开发项目的质量管理
3.1建立完善的质量安全责任体系
一项工程由不同的部门组成，每一个环节都是密切相关的。建立健全质量管理体系和目标是整个工程的首要工作，根据现场实际情况在求施工人员按照质量管理要求施工。强化指导特殊的环节，全面加强施工人员、技术人员、施工原材料、施工设备以及施工方案、方法都能够得到全方位的管理和监督。成立专门的监督管理部门，常驻现场及时对现场的施工情况进行有效的监管，遇到问题及时上报解决，保证上级领导随时知道现场的情况。如果发现质量问题，必须严格按照相关规范以及图纸的要求处理，并且给予负责人相应的处罚，严重时追究责任，确保此关问题不再重演。此外，项目管理部门必须发挥监督的力度以及作用，制定相关人员的责任和权限，从全局出发，各角度全方位的掌握施工过程。只有从根本上掌握质量管理，才能确保整个工程的质量和进度。
3.2注重对施工材料设备质量的把控
施工所需的原材料是工程质量的重中之重，因此必须严格控制施工原材料的管理。首先，设置专门的部门，根据所需材料的不同，计算实际的使用量以及各个材料的属性。一旦发现原材料的数量不足，必须提前做好补充工作，保证整个施工不会因为原材料不足而影响施工的进度；其次，计算原材料数量时，注意施工成本的控制，采购的数量不得超出实际所需数量太多，以免造成浪费。施工单位在施工前期要根据施工现场的实际情况以及项目建设要求，在项目建设计划的引导之下加控制项目施工质量以及进度。根据各项目施工的实际要求采购设备材料。房地产开发项目的管理人员宏观掌控整体项，根据设备设施的运行情况、原材料采购情况、施工情况进行全方位的观察和了解，发现问题及时解决；最后，房地产开发项目必须有专门的保修人员，及时检查和处理所有环节，保证施工项目的进度和质量。
3.3注重对项目施工人员的培训及教育
房地产开发项目的落实者和建设者是施工人员，他们的整体素质水平高低直接反映了项目的进度以及质量。因此，施工企业要十分注意对于管理人员、施工人员、技术人员的培训教育工作，提升他们专业知识的前提下，加快整体素质的完善。要想积极地加强对项目质量的管理以及监督，需要积极的了解与沟通，保证施工人员必须按照组织设定的质量以及进度目标去奋斗。企业对于施工技术人员的挑选工作必须做到严格谨慎，加强岗前教育与后期培训，积极地接受企业的专业技术指导和培训，只有这样才能够落实项目的有效施工运作，实现人力资源的优化配置以及利用。
4结束语
综上所述，房地产开发项目的施工现场，必须全面地对工程质量加以强化，使各个环节的施工人员都认识到工程施工现场的进度管理与质量管理的重要性，并根据工程的具体情况制定合理的管理目标和管理计划，对管理目标进行分解，使其可以真正地落实到各个施工过程中，提升施工企业的整体管理水平。
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