沈海鑫
振石集团巨成置业有限公司 浙江省嘉兴市 314500
摘要：随着我国经济在快速发展，社会在不断进步，销售管理系统是销售信息管理软件的通俗化名称，本房产销售管理系统适合于大型房产企业销售部门及房产中介企业办公和管理使用，是管理客户档案、销售线索、销售活动、业务报告、统计销售业绩的先进工具，可协助销售经理和销售人员快速管理客户、销售和业务的重要数据。系统的操作全部基于Web服务，不仅能使企业从多渠道收集销售相关信息，更能快速发现客户和潜在业务，而且能统一管理并有效分析房产的销售信息，通过有效的数据分析提升企业的赢利能力。
关键词：房产销售管理系统；系统设计；实现
引言
高速发展的信息产业给房产业带来了新的工作理念，形成了崭新的销售网络平台。IT产业和互联网获得前所未有的发展良机，信息系统的应用扩大到社会的各个行业，实现了信息的自动化处理，不仅提高了企业管理的工作效率，而且更加提高了事务处理的准确性和及时性，在重视系统功能的全面性及过程可控性的同时，更应重视先进技术的易用性对应房产企业能够很好地使用高效而又完善的销售管理系统，才能在房产行业中做出更好的业绩。
1房产销售管理系统需求分析
随着房产规模的不断扩大，房产销售系统面临着更大的工作压力。庞大的企业规模和多样化的业务类型使得房地产销售管理系统的结构更加复杂，需要处理的数据量也不断增加。传统的销售管理系统已经无法满足当前的发展需求，开发和设计新的销售管理系统成为了必然的选择。房产销售管理系统的建设应当根据房产开发的具体流程来进行制定。房产开发的过程分为六个环节，分别是获得土地、设计方案、产品设计、施工、销售、竣工。每一个环节进行的过程中都需要及时地获取市场的信息。首先在获取土地的环节，房产企业必须从宏观和微观层面对市场的需求进行深入的分析，确定土地的操作性。在宏观方面，企业应当了解土地所在城市中对土地的开发政策、城市的经济条件、城市居民的购买能力等。在微观层面，企业应当了解土地所在区域的环境状况、建设所需的成本等。在方案规划和产品设计的阶段，房产企业需要对历史的销售数据进行一定的分析，因此为企业制定产品设计方案提供一定的参考和指标。此外，企业还要对政府的相关政策进行研究，尽可能获得政府的支持和资助。通过应用房产的销售管理系统，可以得出某一区域中同类产品的销售状况和居民的购买能力，区域内部的竞争状况，产品供应量的多少等。最后，在最为关键的营销环节中，市场的需求对营销的状况会产生直接的影响。因此在营销环节，做好市场数据的收集和分析是十分重要的。销售系统应当具备对市场数据进行多方面综合分析的能力，并且能够将当前的市场环境与历史竞争状态相对比，为房产企业生产管理决策的制定提供有效的依据，合理制定企业产品的价格、企业产品销售的策略等，来实现经济效益的最大化，由此确保企业前期制定的发展目标都能顺利实现。
2?房产销售管理系统的设计与实现
2.1房屋信息管理
房屋信息管理模块主要管理楼房信息和房间信息，其主要有楼房管理、房间管理和信息查询功能。在楼房管理中可维护楼房信息，如楼房号、位置和占地面积等；这一模块可增加、删除和修改相关信息。另外房间管理功能可对房间信息进行有效的维护，如房间号，楼房号、房间的大小和销售的状态等，这一模块可增加、删除和更改信息。信息查询系统功能可实现对楼房信息和房间信息的查询。该模块提供模式匹配和多条件查询。
2.2销售管理模块的设计与实现
销售管理功能主要包括列出未被预约、未被出售的房产信息，对房产信息的预约、出售。销售管理是建立在房产管理之上的，想要出售房产必须先增入可供销售的房产信息，然后对该房产信息进行预约、出售。
销售管理中可以列出可供预约的房产信息列表、已预约的房产信息列表、已出售的房产信息列表。在出售房产的时候必须输入业主信息，只有确认输入了业主信息才能对房产进行销售。用户具有对房产的预约、取消预约、出售的权限。对于可预约房产的信息，该系统通过SQL语句“SELECTTOP"+AspNetPager1.PageSize.ToString+"SellID,Area,HouseState,Name,CheckMan,HouseStateTime,LastTimeFROMSellInfowhereHouseState=1orderbyLastTimedesc”来获取可供预约的房产信息，再通过Repeater控件的数据绑定功能把数据绑定到控件的上面，得以在页面上显示。选择需要出售的房产，当点击预约的Button控件后，系统把相关数据包抛给预约页面进行处理，当预约页面接受到预约的请求后立马改变房产状态，以及写入预约人的姓名。预约成功后，在已预约页面（即可出售的页面）可查看该房产，点击是否进行出售，当业主信息都已确定后，写入该业主信息即可成功出售。根据相同的原理，可以改变HouseState的值来取消已预约房产的信息。
2.3房产销售管理系统结构及功能模块设计
1）统计分析部分销售系统的统计分析部分主要是为了向管理者提供某一区域销售市场的状况，使管理者可以根据这些信息对房源的价格进行确定和调整，并根据区域未来的发展趋势对销售计划进行完善。统计分析部分的具体功能包括：用图表的形式展示房屋的销售情况；显示楼盘位置、价格、交易日期、成交额等；根据房屋的位置、户型、配套设施等对房屋的价格进行确定；用图表展示土地、楼盘、房屋结构等信息；进行客户信息的统计。从统计分析部分的上述功能中可以看出，统计分析的重要核心作用是进行数据的收集和分析对比。通常，数据的分析是以项目自身作为标准，对不同区域、不同时间、不同类型的房源进行对比统计。2）综合管理部分综合管理功能的实现需要首先设定系统的管理权限，完善系统的日志记录能力，这样才能对系统进行综合全面的管理。设置管理权限能够方便不同部门登录和对系统的使用，还能为房屋的销售人员提供房源的统一管理，为客户提供查看房屋信息的服务。房产商也能够通过系统的综合服务功能对资源进行使用和管理，包括建设项目的管理、销售情况的查询、财务信息的核对、客服工作的检查、广告策划的进行等。通过综合管理的功能，各个部门之间还能建立起良好的联系，实现资源的共享，提高企业整体运行的效率。3）功能模块设计对房屋销售系统还要设置专门的功能模块设计。模块主要分为三大部分，分别是综合管理部分、统计分析部分和决策分析部分，每个部分又细分为不同的模块。用户管理模块的作用是为管理员提供登录系统的权限，使管理员拥有更改信息，生成工作日志的权利，从而实现对系统的综合管理。不同部门的管理人员在权限上有所不同，例如企业的管理人员与不同的部门职员在登录权限上就有极大的不同。项目管理的模块主要包括对土地的管理、楼盘的管理、房屋管理、面积测试、价格管理等。销售模块管理则包括客户信息管理、认购管理、合同管理、项目销售管理等。
结语
总而言之,建立在现代网络技术基础上的房产销售管理系统能够及时有效地对员工信息、顾客信息以及房屋的相关销售信息进行管理,创新公司的管理方式与经营方式,从而极大地增强房产公司的竞争力。因此,我们必须重视房产销售管理系统五大核心模块的设计与实现,使房产地销售管理更加规范化、有效化。
参考文献
[1]黄文兵，房产销售管理信息系统的研究与开发[D]，电子科技大学,2008.
[2]阎俊爱，数字化房产技术[M]，东北财经大学出版社，2005.
[3]邓科，基于J2EE的房产销售管理系统的设计与研究[D]，中南大学软件学院，2011.