丁莉 李鑫斌
中国水利水电第三工程局有限公司 陕西省西安市 712100
摘要：近年来随着经济的持续增长，城市宜居程度成为城市发展的重要指标。老城区是城市建设和改造的重点地带，老旧小区改造过程中暴露出诸多问题，本文从老旧小区改造现状和存在的问题出发，分析解决老旧小区改造难点的对策和措施。
关键词：城市老旧小区；改造现状；难点；对策分析
引言
社会不断发展进步，城市整体的基础设施建设力度不断增加，供水系统在向稳定、持续的方向发展，从根本上满足建设节约型社会、保证城镇老旧小区居民正常生活的本质要求。
1城市老旧小区二次供水现状
城市老旧小区内的供水管道已经使用了很多年，像供水管道老化、管道材料质量差、供水管道安装质量不高的现象普遍存在。如果没有及时对供水管道进行维修和改造，就会导致小区管道产生渗水、腐蚀发霉的现象。城市老旧小区居民的生活用水质量与自来水厂的水质进行比较都具有一定的差距；很多城镇老旧小区的供水管道在实际设计与安装期间，整体结构缺乏合理性，导致居民在使用期间，不仅会出现浪费水资源的现象，同时也会对供水企业的经济效益造成影响。城市老旧小区的供水水箱内壁都为混凝土面，水箱盖的材料并非是不锈钢材料，这样就会出现锈蚀的现象。基于此，在实际对城市老旧小区的二次供水系统进行改造期间，以白铁管为主要供水管道材料，保证每个单元楼都能够在楼梯间设置一根为屋顶水箱进行供水的上水立管；同时还要设置一根便于居民用水的供水立管，可以将白铁管或是UPVC的材料作为主要管材；将矮层的供水立管设置在厨房内部，这样就可以直接通过楼宇街坊为矮层的居民直接进行供水；而相对一些高度住宅用户而言，将其供水立管同样也设置在厨房内部，其主要是由屋顶水箱为用户进行供水。城市老旧小区的水表基本上都是设置在厨房内部，想要正确开展二次供水改造工作，就要将水表整体移出来对其进行改造。
2城市老旧小区改造的难点
2.1环境设施状态落后
老旧小区在设计初没有预估到机动车辆保有量迅速蹿升的情况，道路狭窄，没有足量的停车位，导致在私家车数量猛增的情况下，车主只能停在小区人行道、绿化地等公共场所，造成居民出行、休闲受阻，公共生活场所被挤压。道路狭窄又停放了车辆，小区内私家车出入容易产生剐蹭，造成邻里之间的矛盾；水电基础设施过于陈旧，管线老化严重，小区经常因水电管线问题造成路面塌陷、停水停电等现象，给小区内居民造成一定的生活不便，且供电线路老化问题易引发电击、火灾等事故；房屋外墙粉刷面严重的风化，楼内的墙面以及楼梯扶手严重的锈蚀脱落，缺乏公共照明设施。
2.2资金筹建难度大
对于老旧小区的改造，面临最大的问题就是资金问题，由于老旧小区的维修周期比较长，难度比较大。所以，我国对于老旧小区改造的拨款以及向社会筹集资金则会比较困难，在旧小区改造的过程中，需要很多方面的协调工作，比如：小区居民的入住问题，改造后小区的水设施问题等，且在执行的过程中，会出现各种突发情况，小区居民的不配合，各区政府支持的力度不一致，这都将会为老旧小区的改造工程带来一定的阻碍。而且在老旧小区改造时，还要考虑对居民保障房长期闲置的费用问题，由于居民保障房长期闲置，会产生一定的物业费用，所以，老旧小区的改造在某种程度上，资金的筹集成为一大难题。
2.3老旧小区改造建设管理不规范
从当前老旧小区改造的情况看，普遍存在着管理较粗犷的问题。老旧小区的改造具有“目标进度计划要求高”、“项目分散”、“群众关注度大”、“工程签证变更较多”等特点，对于工程的建设管理要求也相对较高。然而在具体的实施过程中，工程的建设管理不够规范的现象普遍存在。如由于要征求小区各业主的意见，很多项目前期手续办理进程较慢，一旦手续齐全建设单位便急忙动工，忽视了过程中建设程序的管理。
尤其是各小区改造特点不同、居民的实际需求不同，在工程实施过程中存在着大量的变更，如果对这些变更签证把关不严，无疑会对整个工程的质量和造价造成巨大影响。
3城市老旧小区改造的对策
3.1增加小区功能
老旧小区的改造项目除楼体结构加固、外观重建、保暖防水工程等方面外，要适当增加小区功能。首先，优先解决小区内住户水电供应设备老化和落后问题，解决住户日常生活需求；其次，拆除小区内违规建筑，恢复绿化面积，对小区道路进行拓宽，增设楼宇间健身设施，根据小区地基状态和住宅楼密度，寻找合适地点修建地下停车场和相关供水排水设备所需要的空间；最后，对临街土地和临街商铺进行修缮，用于提升小区周边经济价值，增设老年活动场地，或小区内的养老院。通过合理规划和增设功能，将老旧小区的宜居程度、经济价值等方面提升起来，为住户和周边群众提供更好的生活环境。
3.2多途径保证改造资金
第一是拓宽筹资渠道，鼓励企业带资参与老旧小区改造，注入新鲜血液。老旧小区所在位置多为城市中心，可以利用区位优势，如小区闲置土地或临街土地进行二次开发，以开发代酬金吸引社会资本。第二是加强政府财政的扶持力度，坚持每年安排足够的财政预算，通过市区两级财政共同出资的方式引导各区政府加大财政投入。第三是减免相关参建企业负担，通过减免规费缴纳，减免税收等方式，降低企业建设成本。
3.3创新管理模式
老旧小区，情况不尽相同，难度也有高低，这就需要因地制宜，针对不同的小区研究不同的改造方式和改造程度。首先，要坚持政府主导，建立高层的协调机构，统筹协调各部门。老旧小区改造往往牵涉到住建、城管、供电、供水、燃气、民政等等部门，没有一个高层的协调机构，无法保证项目的实施。其次，要制定改造的总体规划和各小区的详细规划，根据各自特点，明确改造内容和改造的进度，倒排时间节点，“挂图作战”。再次，要调动起参建单位的积极性，如对改造进度较好的区、街道进行表彰，对参与的施工单位进行评比、奖励等等，激发其工作热情。
3.4加强改造后的维护
老旧小区改造的效果只在短时间内有效，想要长期有效的维持小区设施设备正常运转，群众宜居程度不下降，需要引入物业公司、居委会等部门进行小区持续运转管理。首先，政府要深入小区居民之中，了解居民对物业管理的看法和需求，对居民普及小区正常运转和维护改造后设施过程中形成形成对物业管理的依赖，转变居民对物业管理的看法和对付费享受物业服务的观念；其次，政府可以通过加大物业公司补贴，降低税收费用等方式，吸引物业公司接收小区管理工作，为居民和物业之间搭建起沟通桥梁，共同进行小区的维护管理；最后，成立居委会或业主委员会，通过居民监督与物业管理合并的方式，规范居民公共行为和物业管理工作，对物业费资金使用进行透明化处理，积极解决小区改造后的管理难题。
结语
老旧小区的改造工作是一个长期性的、持续性发展的工作，且需要各级单位之间进行相互的配合，同时，还需要各级政府对其投入大量的耐心、信心以及资金的大力支持，在这其中，还将涉及到广大居民思想转变过程。因此政府需要加强引导，努力提高群众对小区环境意识的转变，找到适合老旧小区发展的方案，并且推行多个措施同时进行的推行模式，只有这样，才能圆满的完成全民生活奔小康的社会目标。
参考文献
[1]石庆丰.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].住宅与房地产,2018(25):71.
[2]张承宏,穆冠霖.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].宁波职业技术学院学报,2016,20(06):77-79.
[3]黄珺，孙其昂．城市老旧小区治理的三重困境———以南京市J小区为例[J]．武汉理工大学学报（社会科学版），2016（1）：27－33.