玉林市兴业县自然资源局 广西玉林 537800
摘要：为贯彻落实党的十九大会议精神，加强自然资源资产管理，切实做好风险防范，进一步规范土地储备管理，做好土地一级开发工作，促进土地资源的高效配置和合理利用。因此文章重点就储备土地管护与临时利用思考展开分析。
关键词：储备土地；管护；临时利用；思考
土地储备是指县级（含）以上地方自然资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，组织土地的前期开发和储存、以备供应的行为。储备土地点多面广，管护工作难度大，导致侵害储备土地权利的行为时有发生。
1 土地储备的阐述
土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。其实质是各地政府部门借助市场机制，根据土地使用整体规划以及城市整体规划，通过收购、征收、收回以及置换等多种措施获得土地资源，予以前期开发后或是直接储备，同时利用公开招标或是拍卖等多种措施，根据实际情况，对土地资源予以供应，并科学调控所有建设用地需求。其实是主体为各地政府部门，整个环节会涉及土地获取、土地整理、土地储存以及土地出让等多项内容。土地储备主要是各地政府国土资源管理单位为了落实土地市场科学调控、推动土地资源适用更具合理性，在不违背我国法规条例的基础上，获取土地资源，并展开前期开发、存储以供土地资源供应的一种行为。
整合我国国土资源部门与许多地方政府针对土地储备予以的定义，土地储备的主要内涵在以下许多方面展现得较为突出：首先，体制与目的。土地储备体制作为各地政府部门土地利用机制的基础制度，间接目的主要为盘活存量土地资源、确保土地应用更具合理性以及调整土地资源分配；最终目的主要为提高建设用地保障水平，提高土地市场调控水平，促使土地资源应用以及供应更具高效性、集约性、合理性以及有序性。其次，主体职能。土地储备单位主要是各地政府授权建设而成的，通常负责对各类用地予以统筹收购以及收回；由土地储备单位亦或是受土地储备单位所委托的市场化单位，做好土地整理以及前期开发工作；土地储备单位借助我国国土资源等多个单位，借助招拍挂的形式做好土地出让或是供应工作。最后，环节与内容。对于土地储备而言，主要涉及土地征购、整理、前期开发、储备以及出让多个环节。其中土地征购主要指的是借助征收、收回、收购或是置换等多种措施获取，例如国有土地收购、集体土地征收以及国有土地房屋征收等多项内容；土地整理以及前期开发主要涉及拆迁、安置以及市政工程建设等多项内容，通常主要是把“毛地”、“生地”转换成“熟地”，以此满足土地招拍挂出让要求；土地储备以及出让，所指的主要是土地按照用地规划有序的做好出让以及市场供应工作。
2储备土地管护与利用现状
2.1侵害储备土地权利行为频发
由于储备地块点多面广，多以分散形式存在，且部分地块受地处偏远以及地块供地单元限制，入库后还须整合周边地块，不能及时出库供应，加之管护人员管护不力等原因，导致储备土地管护难以到位，储备土地权利侵害现象频发，主要表现为倾倒渣土、私搭乱建、违规种植等。这不仅使土地储备成本急剧上升，还增加了储备机构的工作量和管护难度。
2.2租金标准调整相对滞后
目前，储备土地临时利用租金标准，是委托评估公司以土地出让金标准中的年租金、临时使用储备土地的成本为基础，利用市场比较法评估的。在实践中，不同的地方标准差异较大。由于临时利用租金收取费用少，加之租金标准调整往往滞后于地方基准地价的调整，或因储备土地租金标准调整程序繁琐等原因，致使土地储备机构多年不愿调整标准，而低费用标准则导致了储备机构收取租金的积极性不高。
2.3临时利用工作流程待规范
储备土地的管护与临时利用，是土地储备、土地利用的重要环节。因储备土地管护与临时利用是短期的民事合同关系，不涉及行政审批事项，也不会纳入行政审批范畴，从而导致储备土地临时利用的工作没有规范的审批审查流程，出租、出借储备地块边际范围模糊，且缺少必要的事前、事中监督和制约，极易引发储备土地权利被侵害事件。
3储备土地管护与临时利用思考
3.1规范管护与利用审批流程
储备土地管护及临时利用是土地储备工作的重要内容，如不严格管理，不仅会导致土地储备成本上升和国有资产流失，更易发生权力寻租、利益交换等贪腐问题。建立规范的审批流程，首先是研究制定储备土地管护与临时利用的地方性规章或规范性文件，明确储备机构、管护单位、辖区街道、城管部门等工作职责；其次，根据规划用地性质、年度供应计划等，编制储备土地管护工作计划，明确储备土地可临时利用的标准，细化储备机构内部决策工作流程；再次，建立信息化管理系统，通过大数据平台及时掌握储备土地临时利用的宗数、面积、租金、时间、履约情况等，开通现场管护或临时利用单位定位图片上传功能端口，做到实时跟踪，发现问题及时处置。开展临时利用前情况调查。为保障储备土地权利不被侵害，确保合同双方履约的一致性，在开展储备土地临时利用前，储备机构需要对储备土地承租方进行调查，摸清意向承租人的履约能力、诚信建设，以及有无克扣农民工工资、犯罪记录、债务违约等方面的情况，有针对性地确定承租人，也可采取市场公开招标方式确定储备土地临时利用人。
3.2因地制宜开展临时利用
储备土地临时利用，可以分为出租、出借两种方式。采取出租方式临时利用的，多用于开办驾校、停车场、材料堆场、搭建施工人员临时住房等；采取出借方式的，则主要用于政府相关职能部门组织开展市政建设、临时绿化等公益性项目。任何机关、企业、个人取得储备土地的临时利用权后，只能用于自主利用、自主经营，不得转租、转用。对年度或短期内暂不利用的储备土地，可种植绿树鲜花、播撒草籽，建设临时绿化和居民娱乐、休憩场所，以减少扬尘污染，避免水土流失，美化市容，最大程度地满足人们对美好生活的需求。
3.3公开招标确定管护与利用单位
由于储备土地点多面广，加之工作人员少，储备机构自行管护存在较大难度。因此，目前各城市土地储备机构多采取委托管护、临时利用等方式进行管护。为保证储备土地的管护效率与安全，采取市场化公开招标方式确定管护与临时利用单位，是一个比较可行的方式。一方面可强化管护单位责任意识，细化工作责任，提高储备土地管护质量与效率；另一方面可有效防止权力寻租、利益交换等行为。
3.4完善租金调整工作机制
储备土地临时利用租金标准要因时、因地制宜，结合市场需求、地价标准、环境影响、供地计划等确定，并适时动态调整。储备土地临时利用租金标准，可委托专业评估公司开展，采取“一地、一时、一评”，也可“分区分级 + 市场需求”方式评估并定期调整。租金评估结果是储备土地资产临时利用的价值体现，应成为储备土地临时利用租金标准的唯一依据，储备机构或个人均无权进行调整，以确保租金标准的客观公正和国有资产保值增值。
总之，土地储备事关土地的合理开发利用，为避免土地侵害事件的发生，必须做好土地储备管护工作，切实提升土地利用率，提升土地保护效果。
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