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摘要：伴随着城镇化发展步伐加快，老旧小区改造成为提升居民幸福感和提高城市管理水平的迫切需求。今年4月，国务院常务会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。国家将逐步完善小区配套和市政基础设施、环境，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。老旧小区改造千头万绪，市政基础设施隐患突出、居民诉求多、资金需求大、施工难度高。既要补短板、惠民生，又要促发展、稳经济。
关键词：老旧小区；改造；质量提升
引言
当前，老旧小区改造已经上升为国家重要工作，既保民生，又稳投资，同时拉动内需，是当前统筹推进疫情防控和经济社会发展，做好“六稳”工作、落实“六保”任务的具体举措之一。
1老旧小区改造现存在的问题
老旧小区改造现存在的问题主要有：①建筑外墙渗水严重、有些旧楼结构也出现安全隐患，外墙砖脱落，涂料开裂褪色、设备管道老化、无电梯，首层出入口未设置无障碍通道，给居民带来极大不便，建筑外观违建较多，外部形象不佳，影响市容市貌。②社区绿化形式单一，植物品种较少，现状绿化层次杂乱，局部绿地黄土裸露严重，景观品质整体较差。③现状车行道为不透水结构，路面排水不畅；人行道铺装以水泥砖为主，破损严重，透水性差；车行道与人行道齐平，行人通行存在安全隐患。④停车位存在问题有停车位较少，且部分损毁，雨天有积水，并且缺乏维护。
2高质量推进老旧小区改造的措施
2.1满足居民更新需求、搭建多方参与平台
因为老旧小区的改造工作事关到广大居民的真实利益，有关部门在整改过程中需要综合考虑居民各方面的需求和倾诉，尊重和满足他们的建议，显示出以人为本的精神理念。采取问卷调查和焦点访谈的方法调查居民的整治需求，根据工程的重要性依次进行整改，从建筑功能整体性提升开始，主要有对住宅室内部进行改造，对楼层较高的建筑安装电梯设施，更新换代公共设施，对原本设计狭窄的道路进行加宽改造，整体小区的安全布局进行改造等内容。
2.2识别多样化的更新类型、提供多种改造选择
在城市中许多老旧小区的各种因素，如在地理位置、交通、建筑、环境、历史、文化、人、要求等方面都存在差异，有自己的特点。通过查阅历史资料、现场实地调查、问卷调查和分类访谈，对老小区各领域各方面的数据进行分析，为利益相关者微观改造提供参考。在分类整理的基础上，对老旧社区的建设年限、街道建筑肌理、居民意愿、文化、特色产业等因素，将老社区分别改造成为一个紧迫性、可改性和暂缓改造性这三种类型。改造过程中要对出现的各种因素进行尊重，具体问题具体分析，因地制宜，从多种改造的选择中进行归类选取相适应的改造方式，据此来满足住在不同位置居民的实际需求，合理地推进微改造的工序。
2.3要坚持责任落实，持续提升现场管理新水平
要进一步严格落实参建单位安全职责，施工单位全面负责建设工程施工现场的安全管理，并按照“谁施工，谁负责”的原则，由总承包单位与分包单位逐一签订安全责任书，明确安全责任。楼房主体改造时应优先选择非带户施工作业形式，对于确实存在特殊原因无法撤离居住人员的，必须采取施工防火技术措施。应执行用火证审批制度，严格限制明火作业，并实行严格的消防安全管理。
作业单位和操作人员应当按照用火管理制度办理相关手续，并结合实际情况制定严密的施工用火方案，严禁明火作业与保温施工交叉作业，有效遏制施工现场消防隐患。在政府层面，由属地住建部门与相关部门组成联合检查组，定期对施工现场开展检查，加强对建筑施工现场的监管，加大检查及处理处罚力度，多方联动、形成监管合力，有效整治违法建设、开墙打洞、乱搭架空线等违法行为，及时消除施工现场安全隐患，确保各参建单位安全责任落实到位。
2.4以盘活资本为动力，推行立体停车
2019年以来，河南、浙江、福建等十多个省市的老旧小区改造方案明确把增加停车位作为重点。北京、深圳、苏州、合肥等地都探索在老旧小区建设立体车库。停车企业因可以预见的投资回报模式，对进入老旧小区的积极性较高。从空间上，盘活一切可以利用的土地资源是重中之重。加强对周边公共空间的整合，通过整合周边小区资源，推进共享停车，利用智慧停车技术，将住宅区、机关单位、周边写字楼、商场和路边停车位等资源打通。
2.5基于海绵城市理论的老旧社区的改造
现状老旧社区的径流污染和内涝问题比较严重，且不同小区的可改造区域大小不同，所以在设计低影响开发雨水系统时应因地制宜。对可改造的建筑，根据民意进行一定程度的屋顶绿化改造。改造时，可适当增加小区内绿地面积，便于布置较多的低影响开发设施。若低影响开发雨水系统以雨水径流削减及水质控制为主，根据地形特征及竖向分布划分为若干个汇水区域，将雨水通过植被浅沟导入雨水花园或低势绿地，进行处理、下渗，对于超标准雨水溢流排入市政管道；若以雨水利用为主，可以将屋面雨水经弃流后导入雨水桶进行收集利用，道路及绿地雨水经处理后导入地下雨水池进行收集利用。
2.6以成功经验为借鉴，由点及面推广
老旧小区改造方面，上海、重庆、深圳、辽宁、黑龙江等地积累了宝贵的经验，北京市劲松地区是其中之一。2018年7月，北京市劲松街道以劲松北社区为试点，引入社会力量探索推进老旧小区综合改造和有机更新。面对居民的改造需求，劲松街道启动编制小区改造方案，在各个环节充分汇集居民诉求，并开始尝试引入社会资本，从设计规划到施工和后期物业管理，全流程引入社会企业参与老旧小区的综合整治。最终，劲松街道吸引约3000万元社会资本进入，完成社区示范区2万平方米的改造。通过后续物业管理、使用者付费、政府补贴、商业收费等多种渠道，实现一定期限内的投资回报平衡。可以说，充分汇集居民需求，吸引社会力量参与，劲松街道的探索实践为老旧小区综合改造课题进行了有益的尝试，也为其他治理类项目做好老旧小区综合改造工作提供了有益借鉴。
结语
目前来看，老旧小区改造，依然有两个难点。第一，如何做好小区人群利益平衡，无论是加装电梯还是改造停车位，都影响到部分小区业主的利益，并且对于改造推进的效率也会形成一定影响。第二，如何筹措相关改造资金。毕竟，此前的棚改背后还存在货币化补贴的直接刺激，有央行通过PSL贷款投放基础货币来进行支撑，相当于对三四线棚改城市直接放水，影响可见一斑。但国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，指出到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。意见提出合理共担机制，指出旧改资金主要来源于居民、政府、银行等金融机构、（运营）单位等，也就是说，财政可能会有一定扶持，但更多还要靠居民和社会来解决，“谁受益、谁出资”。因此，笔者认为，不同城市和地区，在具体落实相关政策时，应该因地制宜，探索差异化解决方案，尽量扩大受益面，让老旧小区改造惠及更多人群。
参考文献：
[1]万玲.广州市老旧小区可持续微改造的困境与路径探析[J].城市观察，2019（02）：65-71.
[2]邹徽强.城市老旧小区“微改造”的内容与对策研究[J].居舍，2019（10）：172.