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摘要：对于写字楼或者商业楼宇经济来讲，属于新型经济体系形态，其特点是集约型且力度和效益都较高。从发展水平角度来看，能够对区域的经济和新经济发展起到重要标志性作用，怎样使老城区的原有写字楼发挥最大价值，使成本投入减少，保持最大的经济和社会效益，成为了研究的必然关注点。本文重点分析了城市中心老旧商业写字楼的具体情况和改造时遇到的困难，同时对相关的改造升级提出了具体性的针对性建议。
关键词：城市中心；老旧商业楼宇；现状；出路
现阶段，很多的一线城市并没有存量土地。想要使城市重回宜居程度，就必须借助已有的建筑进行升级改造，此种手段能够减少成本投入，且能够在短时间内完成，破坏面相对较小。特别对于核心区与一些商业地产，目前已经走入了存量时期，差异化趋势逐渐显现出来，核心区域的商业楼宇，聚集趋势非常明显，从产权业主角度来看，最大限度挖掘区域价值，提升核心区域形象，吸引优质企业落户是改造后的中心工作。
一、商业楼宇改造的现实困境
1.功能局限，载体更新滞后
对于老旧商务楼宇来讲，常见的办公会议，还有走廊空间等构成了其多种多样的功能空间整体。但是对于共享和公共空间有所忽略，人们越来越重视这一类空间的需求。楼宇除了之前的办公以外也成为了创业和全方位服务的公共区域，假如楼宇只满足办公功能的话，其经济性就无从谈起，难以进行功能复合发展。只有不断完善楼宇社区，才能够使楼宇经济有着更强的基础性推动力。
2.设施落后，智能化程度低
目前很多的老旧商务楼宇存在时间过久，其承载力下降，结构的不稳定性凸显，有的结构构件甚至出现了变形和扭曲的倾向，基础设施老化现象严重，管线和电梯安全性得不到保障。老旧设施的配置数额已经难以满足人们不断增长的个性需求，比如停车位数量远远跟不上私家车的增长步伐，而且信息以及智能化程度弊端逐渐凸显，很多的商务楼宇只有基础的电话和安保监控及烟感装置，往往忽略了楼宇的智能以及办公自动化设施的配套。
3.产业低效，发展动力渐失
在城市里，很多的老旧商务楼出现了一种业态低效而且混合度高，同时各自为政的现象，产业链式集聚区并没有形成，主导产业并没有优势促进效果。
二、改造困境的原因分析
1.权属引起的摩擦
由于有些开发商为了在短时间内收集回笼资金，会选择把房屋产权分割给不同的企业及个体，形成了这种复杂化的业主群体格局。由于权属关系的界定比较复杂，于楼宇内部公共部分，针对所有业主来讲是公共物品范畴。即便不同的业主针对建筑面积，还有空间和位置，还有各种边界上划定的较明确，但是对于空间共享，还有物业管理费及一些日常维护费用等，全部由所有的业主承担。
2.多方利益的博弈
对于商业楼宇的改造来讲，大多是私人业主针对城市空间资源进行开发再利用，受益的是业主。在很长的一段时期之后，可能会对周边的居民以及城市带来一定的收益。但是，短期内会产生负外部压力，在这种问题的处理中必须由业主还有物业和相关部门及施工单位这些多主体共同形成合力，共同协调博弈。
作为主管部门，是楼宇改造的政策和项目平台前提，对于楼宇的改造中涉及的各方利益矛盾起到协调的作用，同时也起到了针对改造时具体的方案和施工方法等的监控功能，避免各种损害公共空间利益行为的出现。楼宇管理的基层重要部门必须为楼宇改造提供大力支持，同时需积极协调改造过程中产生的各方矛盾。相关的设计和施工单位等主体是楼宇改造的重要推动力量，必须满足业主目标。
三、老城区老旧商业楼宇转型发展策略研究
1.产业转型策略
构建众创空间的目标就是培养全新的产业业态，还有经济增长着力点，它的主导业态确定的决定性要素主要基于市场和本土产业的基础网络具有非常紧密的联系，是市场主导和专业培育及行业关联特性于一体的产业。我们已经了解商业楼宇往往会有地区产业导向规划的制约以及租户量较大的特点，很多的楼宇进行众创空间过渡时，必须于产业布局上和战略性新兴产业以及原产业进行高度契合。必要围绕创业生产和生活作出相应的服务业态，通过这种手段构建产业链式集聚发展的专业化楼宇。例如北京部分商业楼，有效地借助了园区本有的产业基础和楼区周围的高校资源，转型传统产业园区构建了面向高校的优势产业孵化载体，而且满足了创业和生活服务业态的需求。
2.功能转型策略
对于现代办公空间来讲，其最大的优势就是为初步创业活动的办公共享社区提供前提基础。给予相应的物质资源共享，来使创业成本尽可能的减少，知识经验共享，有效的推动了创新和合作，服务设施集聚满足24小时创业的需求。所以同一般的楼宇进行比较的话，不仅可以满足办公研发和各种服务需要，也更能兼顾生活休闲空间的需求，基于众创空间开放共享，还有商业楼宇代表城市建筑的优势特性，老旧商务楼宇进行过渡改造，必须和周边的社区空间相契合，参照先进的实践经验，这篇文章把老旧商业楼宇更新改造，过渡成众创空间的空间组成要求主要划分成了4种不同的类型：第一种就是办公功能。主要涉及了两种功能空间，首先是独立办公，入驻创业加速器，还有第三方服务，也有可能是不同的独立办公机构，这些非初创企业空间形式和传统办公存在着不大的差别。其次就是服务初创团队的开放式，还有半开放式形态的创业空间，办公位比较开放自由，且配备了4到8个人的小团队独立性的工作室，同时配套建设了会议室，还有会客厅等各种空间。第二种就是众创服务功能，全部的商业楼宇核心系统要素涉及了路演厅，还有展示厅和创业会客厅等等社交空间，主要是为企业的经验交流和各种会议推广提供足够空间。第三种就是生活休闲功能。在楼宇内设置有商业性质的公寓，还有餐饮及便利店这些配套基础设施建设。第四种就是完备的交通功能。在楼宇间首先有电梯走廊，还有广场和中庭这些动态交通空间。其次就是有充足的停车空间，配备有地面和地下停车这两种方式。使办公人员的配套办公设施需求得到满足，而且针对访客和周边居民也有效缓解临时停车的压力。
3.设施转型策略
围绕众创楼宇设施配置来分析，不仅有商业楼宇的星级标准配置，同时也满足了虚拟数字化共享平台配置的需求，以往的商业楼宇转型众创空间其服务设施配置主要涉及下述两个不同内容：首先是物理空间设施存在的智能化运行和控制要求，涉及有自动扶梯，还有照明设备以及强弱电和排水设备，无障碍设施这些要素，通过这些要素来使室内的空间感更加适宜人类居住和办公。同时还包括网络的稳定供给以及平稳有序运行的电梯和智能识别的门禁系统做基础保障，使办公活动能够平稳有序的进行。其次就是虚拟空间设施的共享，主要涉及的是网络资源共享平台的搭建工作，以及同步线下创新创业资源，为线上的宣传推广和项目对接提供必要条件，有效的使众创空间内的创业项目和所有资源实现科学合理地调配和最优化地利用。构建开源硬件共享平台机制使产品的硬件设计资料能够被广泛的交流借鉴和共享，提供修改和使用的众多机会，借助会议室还有活动室这种线上自主预约平台，使自动化的沟通运营切实得到体现。
四、结束语
多年以来，国内楼宇市场先后经历了五次时代变革，楼宇是具有重要价值的资产，在多次的时代变革里已经难以跟上企业快速的发展需要。在经济聚集区，进行老旧商业楼宇的拆除活动面对着重大的压力，而且成本投入过高。借助老旧商业楼宇的改造升级活动，能够满足现代人办公市场现代化的要求，同时可以重新焕发起老旧商业楼宇的价值。
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