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对我国城市住宅价格调控的法律思考

发表时间：2020/9/23 来源：《基层建设》2020年第17期作者：张健

[导读] 摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，日益趋高的城市住宅价格已成为社会民生主要议题之一。

        陕西工商职业学院陕西西安 710119
        摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，日益趋高的城市住宅价格已成为社会民生主要议题之一。文章从我国房地产市场实际出发，分析高房价形成的原因，辨析核心概念，并从法律法规角度提出相应的意见和建议，为促进我国的房地产市场的健康发展提供个人的一些思考。
        关键词：高房价；房地产；法律法规
        一、住宅价格的历史分析
        自上世纪九十年代我国进行住宅市场改革以来，截止目前，我国城市一级土地市场以“招拍挂”制度为核心，二级土地市场以各类具备不同资质的开发企业为主要开发载体，形成了政府售卖土地，企业利润开发、居民货币购买的格局。这种体制确实盘活了国有土地资产，保证了地方政府区域开发所需资金的持续供应，包括住宅在内的建筑业得到了迅猛发展，改善了我国城市居民的居住条件。同时伴随房地产业迅猛发展的是连续近三十多年每年至少10%-15%的城市住宅价格增长[1]，住宅价格增长幅度远超过社会平均工资增长，高房价成为中央、地方政府经济调控的核心内容，也是社会民生的主要议题。
        二、核心概念的辨析
        目前我国不少地方政府的调控措施、学术团体的观点、乃至许多群众的共性认识：房价远超居民收入无法持续，需要采取措施大幅度降低住宅价格，而笔者认为这种认识是错误的，原因在与没有对核心概念进行科学认知。
        住宅本质是土地开发与建筑物匹配人的需求形成的财富，最终是劳动力蓄积量的反映，高房价恰恰反映了我国城市化的规模和各类设施配套的水平，居民不动产资产的比例。事实上，目前全球各国住宅价格高的区域，均是该国基础设施配套、教育、医疗等资源集中的地方。
        目前对高房价存在两个典型认识上的误区：一是认为居住权便宜的同时又应享受高水平的居住条件。实际上在存在利润的社会中，这仅仅是一厢情愿的假设，或者说，以资本为社会主要发展道路无法实现住宅的物廉价美；二是把中国城市住宅贬斥为低效用的钢筋水泥，不认可承载移动支付、快捷物流、水电气暖稳定供应住宅的财富属性。
        笔者认为，房价的定义是住宅作为财富的价格反映，揭示的是城市化的深度和广度，以及土地和建筑物蓄积的劳动量，这是价值规律的客观表现，不是靠人力能改变。
        当前改变的不是高房价，而是我国财富的分配结构，最终实现居民收入的不断提高。笔者认为，我国城市住宅价格调控的法律机制的落脚点应放在土地市场、金融支持、住宅房源的分配上。就此试提出一些个人的思考。
        三、住宅价格调控的法律建议
        1. 宏观政策应进行分配导向的变革
        我国法制建设实践之一是法律的制定来自执政党、全国人大、中央政府在指导国民经济运行中提出的各种宏观性意见，即为政策。这些政策有着清晰的发展方向指引。政策导向没有调整，分配制度的法律介入仅仅是细枝末节的修改。
        笔者认为，政策上首先要引导全社会认可中国城市化建设的成就，对于居民居住水平改善的实绩，改变目前认为钢筋水泥无效或者低用的社会认识。进而清晰指出今后包括法律在内的各项调控手段的重心不是房价，而是国民财富的分配调整。

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        2.土地市场法律调整的变与不变
        一级土地市场筹措的资金主要用于城市化建设，通俗说，许多人诟病的“卖地”收入其实大部分还是回馈了社会，改变现有的体制并不可取，实际上许多学者建议的西方税收平衡模式并不能给人民群众带来实惠。从实践可以看出：包括美国在内的诸多西方国家长期坚持的财政税收模式带来的是基础设施陈旧落后，物流效率与我国相比低下，城市生活的便利程度也远落后我国。在这方面，应该清晰认识西方制度的弊端，坚持我国被实践证明，有利于人民群众的制度。
        需要改变的是我国土地二级市场，笔者认为应在法律层面限制利润开发规模，以资本为导向的土地开发必然导致土地资源的浪费和囤积现象，进而引发包括住宅在内建筑物开发混乱现象，我国广泛存在的“烂尾楼”现象的根源就在于利润开发。在法律层面应支持“目标开发”，即二级市场的土地开发应主要配合政府的五年规划、市政规划。
        3.住宅大数据方向的法律建设
        何为人民群众满意的住房？对这一问题的回答在法律层面可以进行匹配我国信息技术水平的建设，具体而言就是在部门规章、地方性规章等法律实施层面进行法律保障的大数据建设：住宅价格、容积、绿化率、学校、医院配套水平、居民满意度等进行长期的数据采集，并将这些数据作为立法、执法、司法的依据之一，从而改变当前住宅建设以开发企业局限的市场调查数据为主的局面。住宅大数据方向的法律建设本质是群众路线在法律层面的表现。
        4.加强住宅金融市场的法律监管
        房地产金融行业是一个复杂的、牵扯各方利益的庞大体系。涉及到银行业的是其内部的风险控制和资产负债表、涉及到开发企业的是利润管理，对于地方政府则是财政收入。[2]笔者认为，这方面的法律监管应针对不同参与主体有所侧重：对于银行业法律监管重心应是配合地方政府五年规划、借助大数据采集下的住宅信贷控制，尽可能减少重复建设贷款，逐渐杜绝住宅投机信贷。对于开发企业，则应坚决制止期房现象。对于地方政府则是防止无效、低效开发浪费的资金最终由普通购房者承担。
        5.坚持完善住房公积金、保障性住宅制度建设，促进多种产权形式的共存。
        住房公积金是许多普通购房者能够享受的住房福利措施之一，也是居民收入的一部分，应长期坚持这一制度，同时在行政法规层面协调全国各地公积金的异地存兑，法律层面扩大公积金的来源、简便使用流程、加强基金管理、核定、流向等监管。[3]
        继续坚持、扩大保障性住宅建设是许多国家的社会平权运动的宝贵经验，淡化利润，强调居住权的导向能有效帮助社会弱势群体。
        笔者认为，我国在法律层面应鼓励多种住宅产权，审慎对待“私有”住宅的金融功能。从现实层面：大部分居民的诉求是“居住住”与“更好的居住”，共有产权、长期公租、国有企事业单位的大产权都应从法律层面鼓励继续存在。
        参考文献：
        [1]黄礼健.对我国房地产市场发展的思考.[J].北京金融评论 , 2018 (04) .
        [2] 潘德亮，谢洁华，李成青.强金融监管形势下房地产行业信贷风险及创新发展思考.[J].杭州金融研修学院学报, 2018(05) .
        [3] 荣祥红.住房公积金资金风险防范与控制研究.[J].现代经济信息, 2018 (09).
        作者简介：
        张健（1974-），男、汉族，江苏镇江人、1999年毕业于西北大学国际法专业硕士学位，现为陕西工商职业学院副教授、研究方向为房地产法律。