赵传星
山东省大地勘测设计有限公司，山东临沂，276000
摘要：本文选取山东省临沂市某乡作为示范点，开展农村不动产权籍调查工作，建设不动产权籍调查数据库,文章详细阐述了该工作中应用到的主要技术方法和技术路线，同时探讨了工作中遇到的问题及解决办法，提出了GIS技术在本次农村不动产权籍调查数据库建立中的应用，为全面推进和实施不动产登记起到先行示范作用。
关键字：农村不动产；权籍调查；数据库；房地一体
1.引言
农村不动产权籍调查是加快推进农村宅基地使用权、集体建设用地及其地上房屋等建筑物、构筑物的权籍调查、确权、登记发证工作，是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要举措；是深化农村改革，促进城乡统筹发展，实现农村宅基地“三权分置”和“三变”改革的产权基础；是建设和实施不动产统一登记制度的基本内容；是实现“凭证管地、凭证用地”，提升我国土地资源管理和利用水平的重要保证。由此，本文选取山东省临沂市某乡作为示范点，开展农村不动产权籍调查工作，建设不动产权籍调查数据库。该示范点调查工作任务是以农村数字地籍调查成果数据为基础，依据《不动产权籍调查技术方案》，完成对该乡范围内的宅基地、集体建设用地变化部分的修补测和权属调查，同步开展房屋及其附属设施的调查工作，获取每宗宅基地和集体建设用地及地上建筑物的属性信息及空间信息，填写《不动产权籍调查表》，完成房地一体的不动产权籍调查工作，建设不动产权籍调查数据库。
2.技术方法和路线
2.1技术方法
本次农村不动产权籍调查充分利用数字测绘、地理信息系统、数据库管理等技术，同时运用全球定位系统、全站仪、RTK、地理信息系统、无人机等先进空间数据采集手段，进行外业数字地面测量和内业数据采集，高精度地确定宗地位置、界址、面积、权属等有关信息。对采集的数据进行编辑和管理，建立符合要求的农村不动产权籍调查数据库和管理信息系统，实现对权属、地类、地形和区域信息的管理。采用空间数据库和大型关系数据库技术，存储各类成果数据，实现空间数据与属性数据及其它非空间数据的一体化管理；采用多时序空间数据技术，实现历史数据的回溯管理；采用网络多用户管理技术，实现数据的共享和多用户操作。
2.2技术路线
平面坐标系统采用1980西安坐标系同时提供一份转换后的2000坐标系成果。高程系统采用1985国家高程基准（二期）。房产分户图面积以平方米为单位，精度准确到0.01平方米；房屋边长以米为单位，精度准确到0.01米。地形及地籍测绘选用南方CASS 9.1软件，建库采用南方不动产权籍调查测绘软件（RESS）。应用现代信息、测绘等技术，以反映现状且符合要求的 1∶500 数字地籍图作为调查底图，进行房地一体权属调查和地类调查，进行不动产测量，完成农村不动产调查数据成果建设，获取调查范围内的不动产权属、用途、位置、界线、数量、质量等基本信息。
3.遇到的问题及解决方法
自从我国土地管理相关法律法规实施以来，土地管理部门在城镇地籍调查中积累了大量工作经验，但受我国农村规模和地缘复杂性的限制，农村不动产权籍调查任务远比城镇地籍调查任务复杂得多。
现阶段，我国农村不动产权籍调查面临的主要技术难题主要有以下三类：
3.1农户对于权籍调查工作配合的积极性不高
农村不动产权籍调查工作需进村入户，需要广大农户的支持和配合，但在工作推进过程中，存在部分农户不够理解，对示范点工作的参与配合积极性不高的情况，示范点的农户由于外出打工人员较多，也一定程度上影响了农村房屋和土地使用权一体化权籍调查的外业核查和相关登记资料的收集工作。此外，宗地是我国农村地籍调查中的核心单元，一般是指受权属界线约束所形成的全封闭地块，但这一地缘分割单元在农村却并非使用者之间的权属界定，一块宗地的使用权往往由多个使用者共同拥有，这给使用者之间的权属界线划分带来很大困难。农村不动产权籍调查和确权登记工作其政策性强、情况复杂、工作难度大，需要试点镇政府及部门和各村（组）的配合支持；同时，还需要县级财政投入大量经费对农村房屋进行实地测绘调查。各试点镇政府主要领导高度重视，切实加强对该项工作的领导和资金支持，做好了政策及宣传工作，是我们做好农村不动产权籍调查和确权发证工作的关键。
3.2相关技术规范尚不完善
虽然《房产测量规范》和《城市测量规范》（CJJ/T 8－2011）对房产测量中的具体问题作了较为详细的规定，但其主要针对的是城市里的商品房，农村房产测量仍有许多问题没有明确规定。现阶段，我国现有的农村地籍测量技术规程尚不完善，甚至有关技术调查的具体方法，部分地区也正处于不断摸索中，因此，要制定相关的技术规范，积极探索高效、可行、经济的调查方法，最大限度地实现农村与城乡地籍统一管理的切实要求。本次不动产权籍调查房屋测量中碰到的一些问题，如农村多户连建、特殊门廊和门斗、农村斜面屋顶及相关装饰层高等特殊问题，不动产单元号编码的特殊情况，经组织相关职能部门和专家探讨，都形成了相应的解决方法。在符合不动产单元号编码规则的前提下，实际工作中有两种特殊情况我们作了如下处理：一是多户共有混合宗的老房子，各户采用宗地号和幢号相同，户室号不同的办法来编不动产单元号。二是同一宗地上有不同时期建造的不同结构的房屋，则采用宗地号相同，幢号不同的办法来编不动产单元号。
3.3 相关配套政策衔接不充分
在农村不动产权籍调查工作推进过程中，示范点建设的市国土资源部门需有效衔接规划、交通、水利、林业、农业等部门，积极开展农村公路用地、水利设施（河流水面）用地、林地、农村承包经营权等各种类型不动产的权属、边界划分等具体政策的协调和研究，及时解决相关历史遗留问题，为顺利推进农村不动产权籍调查和确权登记工作做好保障，做好农村不动产权籍调查和确权登记发证工作，政府部门都出台了相关配套政策。这些配套政策的出台，切实解决了一系列农村不动产权籍调查和确权登记工作的历史遗留问题，有效推进了农村不动产权籍调查和确权登记发证工作。
4.GIS技术在农村不动产权籍调查数据库建立中的应用
GIS技术在农村不动产权籍调查及信息管理中得到广泛应用，但从农村不动产权籍调查数据管理系统的发展趋势来看，利用GIS 技术绘制地籍图会更方便、快捷，地籍属性数据查询将更加精准、迅速，属性数据的统计分析效率会越来越高，将为农村发展提供科学合理的基础保障。以野外实地调查测量形成的权籍调查成果为依据，通过不动产登记发证系统下载调查范围内已有的不动产数据成果为建库基础。利用不动产权籍建库软件将权籍调查成果中的地形图、宗地图、房产分户图、权属信息、不动产测绘报告以及实地房产照片等成果构建成不动产调查成果数据库。以宗地和房屋面为基础构建自然幢，通过不动产单元号建立自然幢与宗地的关联关系，从而实现房屋幢落宗处理，实现房产数据和宗地数据的挂接，形成不动产权籍调查数据库。根据外业宗地调查情况，标记好宗地变更、新增、撤销的记录。最后将建设好的不动产权籍调查成果数据库通过不动产管理系统的数据更新模式将调查成果更新到不动产管理系统中。
5.结束语
通过本次示范点不动产权籍调查工作，最终顺利建立了不动产数据库，全面查清了示范点农村范围内包括宅基地、集体建设用地及其地上房屋等建筑物、构筑物的情况。探索形成了适合本地区的农村不动产权籍调查技术方法和实现路径、以点带面、切实规范和促进全省不动产权籍调查、支撑和保障宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证，为全面推进和实施不动产登记起到先行示范作用。
参考文献:
[1] 徐志红.城镇数字地籍调查关键技术研究[J].浙江国土资源,2009（9）:42-45.
[2] 吴培中.推进农村地籍房屋调查的思路与方法-以福州为例[J].测绘与空间地理信息,2017（8）:206-208.