朱桢颖
杭州建银房地产评估有限公司（浙江省杭州市 310000）
摘要
当前房地产之间的竞争程度逐渐加剧，从而导致房地产项目的利润受到影响，所以成本控制水平在房地产项目管理中有着不可替代的作用，是达到利润最大化的保障。怎样利用科学合理的成本控制方法及手段逐渐成为开发商首要考虑的问题。因此要对房地产企业模式进行改革创新，淘汰之前的粗放型，引入更为先进的集约型，从管理中提高效益，在管理过程中，最为重要的是成本控制，因此企业需要更加重视该环节，能够提高市场的稳健性，保障发展具有可持续性。。本文将对于A房地产项目依照项目开发各阶段对成本控制问题进行分析。对于房地产开发项目而言，其成本控制属于全过程控制的范畴，我们要将其看成一个有机整体，不能够单独将其视为一个环节，基于全过程的视角来对成本进行控制。房地产企业应从土地成本、财务成本、工程成本等多方面出发理论与实际相结合，从项目每个阶段、每个流程的成本控制出发，从而合理合规的缩减各项资金成本，达到成本和利润双赢的效果。
关键词：成本控制；房地产项目；流程成本；利润最大化
1 引言
要想提高市场竞争优势，企业不单单要发挥出自身优势，更要提高自身的管理水平。当前，成本管理已经受到房地产企业的关注与重视，怎样提升项目成本管理的水平，保障企业的获利能力，逐渐成为房地产企业研究的方向与重点。
2 项目开发阶段的问题
2.1 A项目决策阶段存在的问题
公司A项目在决策阶段的主要问题有以下几个方面：
（1）决策阶段成本观念不强，没有意识到该阶段成本控制的重要性
决策阶段的成本控制是一种对项目成本的事前控制，这一阶段多半是对项目进行计划，选择各方案，所以对资金的调动量相对较小，因此A公司在这一阶段忽视了对成本的有效控制。
A公司在这一阶段的问题主要是未建立专门的成本控制机构。公司部门种类齐全，但缺少专门的成本控制部门，公司的成本控制的任务主要说下分给各个部门。如：工程部负责材料之类的调研、销售部负责市场一块的调研、财务部则负责预算、投资利润的估算。这样使得数据分散不易集中，同时各部门人员综合素质的高低不尽相同，使得各项数据出入较大，由此会影响到项目的后续进展。
（2）市场调研不充分，可行性研究相对粗略，未能做好项目投资估算
对于A项目的可行性研究，A公司做的力度不够强;市场调研程度并不充分。由于公司在决策阶段组团仓促，导致团队人员的专业水平出现偏差，这就使得项目出现了一系列的问题。A项目的选址是在原有的敬老院的基础上进行开发，而公司在取得土地使用权后，却因为拆迁进度没有及时跟上而滞后了两个月才进行开发，这使得公司的各项目成本因滞后两个月而多出了5万的多支出。同时规划内容上的不合理，交通、采光的建设对周围居民造成了不合理的影响，赔付遮光款多达68万。
2.2项目施工阶段出现的问题
由于项目在施工阶段所需要的时间非常长，而且实施过程不具有逆转，所以，项目
施工过程中容易出现较多的问题
（1）合同管理存在问题
合同作为房地产项目动工实施的载体，具有规范和约束作用。为确保项目的有序进行，对于合同的有效管理必不可少。在A房地产项目的合同签订中，有部分合同存在着不合理的现象，如在工程总包合同里所签订的“工程达到30%即向施工单位付25%的工程款”。在这一条里，工程表示不够明确，不能确定是工程形象还是投资额度达到30%。诸如此类的合同会导致实施双方的理解出入太大，影响工程的进度。
（2）变更欠规范,缺乏程序化
A项目中的设计更变出现的比较平繁，对于设计更变来说是由施工单位根据施工项目在实际作业时所发现的新问题而对项目设计方案提出的修改，在这个过程中施工单位发现问题时并没有对设计方案进行认真的实地核查，也没有对工程造价进行合理的预算，没有严格的按照审批程序办事便交由设计院进行修改，从而导致不利因素的设计更变出现。然而设计更变一旦被设计院进行修改公司便需要支付更变费用和施工单位的返工费用以及其他费用。
2.3 项目在销售阶段存在的问题
房地产行业通行销售表：
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A项目的销售总额预计在2.5亿左右，项目一期的销售额约为6000万左右，而A公司在项目一期销售过程中所产生的销售费用就高达320万，销售费用在一期销售期间的比重达5.3%，而合理的销售费用按照上表可得应为2.5%，由此可以得出A项目在对销售成本的控制方面存在很大问题。
（1）项目销售计划不合理
A项目在一期销售期间，A公司预期的开盘时间为2014年12月，但由于建设施工阶段耽误以及在竣工阶段出现的各种问题的延期，导致开盘时间推迟到2015年，之前公司预期所投入的120万元广告费基本没有发挥出该有的作用，同时公司计划在税率波动下降的这一阶段对项目房产进行促销，但由于销售时间的推迟错过了促销的最佳时间。A公司的蓄客计划破产，以至于项目在客户资源上严重受损
（2）营销方式单一，缺乏有效的营销组合策略
房地产的营销并不是一种简单的销售，对于房地产的销售需要进行繁杂的分析和系统的分析，做好相应的调研工作才能实施的一种营销。项目销售忌讳一步一回头、船到桥头自然直的散漫观念。A公司在A项目的销售上交由代理公司负责销售，其理念是要求广告新颖、体现奢华并以电视广告作为主导。
3房地产项目成本控制对策分析
3.1公司在决策阶段所采取的措施
（1）搞好市场调查工作，并对项目进行准确定位
A项目位于合肥正在发展中的一个新兴区域，周围的各种基础设施建设正紧锣密鼓的展开，各大商场、住宅小区同时开工，对于该区域的经济发展十分有利。项目建设的场址条件，区位是项目建设中的一个非常重要的因素，区位因素主要需要考虑的是该地的交通、地形、水源、人口、经济、市场等等，对于A项目场址来说它位于合肥的开发新区，未来经济、技术的重点发展区，该区将在未来5年内全面实现对路、水电、燃气、通讯网络等全面覆盖。在地形地势方面，该区南高北低，中心起伏不大并可以通过后期的工程改造加以修平。对于该区的地质报告，土层结构稳定、断层裂缝，地下水位深适宜是稳定的建筑场地。
（2）进行房地产开发项目的可行性研究工作
项目可行性研究对于项目来说至关重要，对于A房地产来说，在项目决策阶段出现的问题都是因为公司对项目的可行性研究以及市场调研不力所造成了，所以A公司必须加大可行性研究的投入力度，以保证项目开发以最小的成本获取最大的效益。对于性研究和市场调研，公司需要聘请具有专业水平的调研人员对于项目运营的可靠性、经济性、周期性、效益性进行系统科学的调研，而到达成本的合理控制。
3.2A项目销售阶段的主要措施
（1）做好营销策划方案
A公司面在营销工作反馈效果不利的情况下，认真的反思在销售工作中的不足，组织具有专业知识的人员对营销方案和营销体系重新进行分析。对面计划规划不合理的各种情况，重新对销售市场开展充分的调研，运用正确的销售观念制定产品的合理销售价格。同时根据当下的市场行情和社会政策等方面，制定短期的营销政策，对市场。政策。客户群体进行动态监督，建立一套应急措施。对营销方面加强监督，促使销售部门全面履销售阶段的成本控制任务，做好营销方案的策划，公司预计能在第二阶段的销售中节约15万以上的销售成本。
（2）选择优秀的销售代理公司
重新选择代理机构来进行房地产的销售工作，公司必须先对市场环境进行对比了解派出具有丰富租售经验的的专业人员对房地产销售代理机构这一领域进行充分认识。可以通过竞争的方式选择代理公司，对于实力强、优势大的代理公司进行优先选择。同时充分发挥信息时代带来的优势与代理公司进行及时的沟通和反馈。不再出现公司销售理念、销售期望与代理公司实际销售情况不符的一类情况
3.3 A项目在施工阶段所采取的措施
公司认真分析了A项目在施工阶段可能出现的各种问题。并制定了相应的预防措施：
（1）加强合同管理，建立合同监督和跟踪制度
A公司在A项目的合同这一环节，加强了管理和监督机制并依法规范了合同相应的事宜。对于合同方面A公司要求切实的落实合同管理程序，组织专门人员对合同中的每一项条款进行查阅，条款不成和A公司的本意产生矛盾。项目负责人要熟悉项目的全部合同并且对合同的履行以及项目的进度进行监督，同时要作为公司的监督人员协调好合同双方的工作进度对合同双方的行为进行监督。各部门对应项目人员也需熟悉相应的条款，所有工作认真的按照条款中的规定完成，对于部门负责人也可起到一定的监督作用。在履行合同是对于出现重大的偏差情况，应根据工程进度以及实际情况及时上报公司有关部门。公司则需要在最短的时间内对合同进行修改或重新制定，避免进一步扩大不必要的损失。
（2）优化设计更变程序
对设计更变的要求不严是A公司在施工阶段的一个大问题，在项目开工后，出现了一系列众多的设计更变。对于这种情况A公司在施工阶段动工前组织具有专业知识的设计人员对设计方案、设计图纸进行审查，同时还要讲设计方案交设计院进行核对完毕，才能对项目实施动工，以防止项目开始有出现因原设计方案出现问题而带来的一系列附加问题。在项目动工后，因项目建设上的一些实际情况而出现的设计更变问题，需要建立一个健全的设计更变修改程序，从发现问题到解决问题伴随着健全的监督和审核机构，A公司应对公司的各部门采取项目责任制，对出现问题的环节进行问责，对项目完工后出现问题的部分也需问责。严格的责任制形势有利于公司的监管和审查力度以防止设计更变发生后，因监管和审核不利所造成的成本虚高现象。
4 结论
当今房地产行业是人们关注的重点和热点。近年来房地产行业的跌宕起伏，政府为应对房价而出台的各种宏观政策充分表明了房地产行业在社会发展中的重要性，本文以A公司A项目为例，对当下热议的房地产项目的成本控制问题作出了简要的探析。文章结合实践情况从A项目的几个建设阶段中得出结论：房地产项目的开发是有一定规律可循的，项目开发具有阶段性，各阶段紧密相连。对于项目成本控制的实施，我们需要着眼于整体从而来统筹各阶段的成本控制。在项目实施的各阶段所需用到的相关成本控制管理理论不尽相同，但每个阶段对下一个阶段都具有直接的影响，合理的成本控制，科学的管理项目运作，有效的监督，只有这样才能将成本控制效率最大化，促使企业良性运转。在这竞争激烈的房地产竞争中取得一席之地。
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作者简介：朱桢颖（1989年4月），性别 女，名族 汉，籍贯 富阳，职务/职称 助理工程师，学历 大专，单位 杭州建银房地产评估有限公司（浙江省杭州市 310000），研究方向 房地产项目成本控制探析