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摘要：项目开发工程管理作为房地产项目开发中的一个关键环节，其对整个房地产项目都有至关重要的影响与作用。如果项目开发管理不到位，不仅会造成开发项目投资成本的增加，造成不必要的浪费，还会出现违法违规操作，偷工减料的现象。这不仅会影响到房地产相关投资人的利益，还会对人们的生命财产安全造成严重影响。因此，必须重视项目工程管理技术的水平，实现对房地产开发建设的有效管理。
关键词：房地产；项目开发；项目管理
1、房地产项目开发管理的必要性分析
房地产项目工程管理对整个项目的开发与建设都有着深远的现实意义与影响。在房地产项目的施工过程中，应当依照相关要求与行业标准对整个项目开发与建设进行严格的监督与控制。在整个过程中，工程管理不仅掌控着施工进度与工期，还直接对房地产开发项目进行监督与管理，严格监管项目开发与施工的各个环节，避免对各项资源以及生产要素造成浪费，以此降低房地产企业的投资成本。房地产项目工程管理包括多方面的内容，主要有施工进度与工期、施工质量与施工安全管理、工程项目的成本管理等。对房地产项目工程进行严格监督与管理就是为了保证整个工程的质量，维护房地产企业的经济效益与社会效益。只有对开发项目进行严格的监管，才可以促使施工企业严格依照相关规定与设计要求进行施工，保证工程的整体质量，保障人们的生命财产安全。实现房地产经济效益最大化的目的。
2、房地产开发项目管理中存在的问题
2.1房地产项目质量管理不到位
现阶段，由于房地产商追求利润的最大化，因而在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标。而在合同的履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑，因而无法很好地把控整个工程的质量。而在设计上，由于专业的不配套、不齐全导致了在施工图的设计过程中对方案、套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等方面缺少研究。而在具体的施工过程中，层层分包，材料进场检验、质量验评等环节也是走走过场；售后服务等方面存在问题时就转嫁给施工单位、物业管理单位，使问题得不到有效的解决，所以整个建筑工程的质量也堪忧。
2.2房地产项目成本管理不准确
无论是从项目决策阶段、设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到项目工程的造价预算，因此，优化项目成本管理的意义就是十分重大的。但是，在当前的房地产项目成本管理过程中，在决策阶段，由于一部分房地产开发企业的错误决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价最低，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
2.3合同管理意识淡薄
目前仍存在相当一部分的房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强的现象，也就更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成双方相互扯皮。从目前合同管理方面来看，其问题主要有以下几个：第一，不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。第二，签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。第三，当合同产生纠纷时，大多数建筑单位采用行政手段解决，而不采取法治形式来解决。
3、提升房地产项目开发管理水平的策略
3.1 加强项目质量管理
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。
3.2完善成本管理
房地产开发项目当中成本工作是极为关键和基础的工作内容之一，对参建各方的利益产生直接的影响。只有加强成本控制力度，才能够有效避免不必要的资源浪费，保证开发商各项决策的科学性与合理性。若项目开发规模较大，需要充足的资金作为支持，同时更要注重对各项资金流动加以严格的控制，否则会极大的降低经济效益，甚至亏损。由此可知，房地产开发项目的成本控制和管理工作具有十分重要的意义。要建立完善健全的管理制度，并加以严格的执行，加强对细节的管理和控制，如此才能从根本上保证各方的经济利益。
3.3加强项目合同管理
施工合同是施工企业与房地产项目开发企业共同签订的能够互相约束的合同，同时也是房地产项目开发企业对本次项目实施管理的主要法律依据。因此，制订该合同是施工管理的主要任务。国家在这方面也制订了标准的条款，除此之外，还应该根据实际情况对施工文明、施工安全、工程验收、工程材料供应、工程工期以及工程质量奖罚进行明确的规定，从而提升施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。
3.4选择优秀的设计、勘察及施工单位
工程建设要想保住其质量，非常关键的一点就是要选择好的参与单位。一个好的设计单位可以对房屋进行精确设计，将房屋的结构进行优化，避免不必要的浪费，不但节约了工程的造价还保证了工程的质量；一个好的勘察单位可以提供准确的勘察报告，对施工的现场做出精确的勘察工作，对地下的管线、网线等都能很好地标记，为下一步施工打下好的基础；而一个好的施工单位从开始到最后的验收都能够保质保量，在保障人们生命财产安全的同时，也保障了国家的安全及稳步发展。
3.5选择创新性的工程管理模式
房地产企业要想在管理上要做好规范化管理，公司总部就必须对整个管理流程和规章制度有明确的规定，对整个建设过程进行全面的控制。在管理模式的选择上，最好采用矩阵，使分公司和公司管理人员的领导能够对项目的施工进行监督和指导。同时，要合理地对施工的总承包等单位进行选择，选择良好的监理单位并加强监督，以全面推进房地产企业的发展。另外，可以通过建立公司战略方面的合作库，让工程的各参与方也能尽量地从伙伴库里面进行选择，并不断地增加伙伴库的战略伙伴。而在战略伙伴的选择方面，要注重与优秀供应商的合作，才能实现双方的互利共赢，做好整个房地产项目工程的管理。
结束语：
综上所述，房地产企业的工程管理工作是一个周期很长且综合性很强很复杂的工作，所以在施工的每个环节都要做好工程的管理工作。因此，房地产企业要努力提高公司的经营理念，提升管理水平，对工程进行全方位的监督及控制，提升施工队伍的综合素质，才能不断促进房地产企业健康快速的发展。
参考文献：
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