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摘要：随着建筑工程事业的持续发展，人们生活水平也在不断提高，人们对当代建筑工程质量的要求也越来越高。建筑质量是建筑企业参与市场竞争的重要武器，加强对建筑工程质量的监督与管理涉及到多方利益，它不仅关系到建筑施工单位的经济收益，更关系到广大人民群众的生活安全与生活质量，任何一个部门都要完善工程建设质量监督，发挥各自作用，减少工程建设的隐患。
关键词：房地产；项目开发；质量管理；监督管理
1.房地产项目管理质量控制的必要性
房产项目最关键的部分，就是建筑工程的质量，而决定工程质量的就是项目的开发商。开发商需要从工程的每个环节是出发，做好监督管理工作，这就需要开发商具备足够的质量管理素质，提高对工程质量的控制。各项管理工作要落实，并且使用科学的方法进行管控力，不走形式主义，不片面追求施工效率，让房地产项目可以具备足够的工程质量，以便提升房地产项目的经济效益。其次，政府对质量的管理也对房地产项目而言十分重要的，必须要采取科学的方式指导，才能够工程的质量达标，保证市场的秩序。而且，近些年来国家对环保的要求也明显提升，只有政府监管，才能够让企业在保证质量的同时提升工程建设的环保水平，促进建筑行业整体环境朝着良性发展，提升建筑的整体质量。
2.房地产开发项目质量监督管理中存在的问题
2.1规划、设计阶段优化深度不够
规划、设计工作管理很大程度上决定工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。导致一系列的问题，如户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。
2.2质量监督管理工作中责任不明确
房地产开发项目质量监督管理是房地产企业取得经济效益的重要保障，企业为了保障经济效益，往往就会对工程质量进行监督管理。然而在实际的工作当中，往往是出现了质量问题找不到负责人，工程质量应该由谁负责没有明确。再者就是现代一些质量监督部门仍然采用比较传统的质量监督方法也就是实物监督，但是这种相对单一的监督方法缺乏有效性，因为建筑工程是一项长期、专业，而且由多工序、多材料构成的系统，而且一般来说建筑工程规模庞大，实物监督无法全面、彻底、深入地监督，无法达到质量监督部门对工程质量的有效控制。
2.3质量问题普遍存在
房屋在建筑材料、设备使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。包括屋面漏雨；烟道、排气孔道、风道不通；室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水等。给房地产业带来严重的负面影响，也给房地产开发公司敲了一记响亮的警钟。
2.4设计监理缺失
由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上，造成在项目施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。
3.房地产开发项目质量监督管理问题的解决对策
3.1链条式责任追究制度
完善与之配套投资损失链条式责任追究制度，确定责任对象和责任追究主体，促进投资决策水平、管理水平和投资效益的提高。问责内容是追究腐败问题、工程质量问题，还要追究投资决策和效果问题。
3.2提升施工人员的综合素质
在房地产项目施工过程中，施工人员的综合素质是影响施工质量的关键因素，要想获得良好的施工质量，就必须提高施工人员的综合素养。因此，施工单位，需要定期对施工人员进行专业培训，强化施工人员的责任意识，明确规定材料采购的内容，加大执法力度，规范施工人员的行为，确保工程施工的质量。在工程质量控制过程中，施工单位要选择责任心强，有事业心的人员担任工作，有些施工过程中存在的问题，专业性比较强，需要考虑到工作人员的专业素养和职业素养，这样才能在实际的施工过程中，有效的解决问题，确保工程施工的顺利进行。
3.3设计阶段的质量控制
为了有效地控制设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件（含设计任务书、地质勘察报告等）、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。
3.4强化科学的质量管理与控制
工程项目的施工质量必须保证，进行科学的施工管理和实践是不可少的。施工管理必须从观念、技术以及组织机构等方面进行创新，界定结构施工阶段的关键过程和特殊过程。强化对关键和特殊过程的质量控制，监督施工单位编制关键和特殊过程施工技术方案，施工单位严格按施工方案进行施工。
3.5开发项目建设的施工过程质量控制
项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见建议。
3.6坚持“三检”制度
即每道工序完后，首先由作业班组提出自检，再由施工员项目经理组织有关施工人员、质检员、技术员进行互检和交接检。隐蔽工程在做好三检制"的基础上，请监理工程师审核并签证认可。对工程施工过程出现的质量事故，必须按照事故原因不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过和没有防护措施不放过的"三不放过"原则，认真处理，防患于未然。
3.7竣工阶段的质量控制
在项目整体竣工之后，依然要有严格的质量控制工作，避免建筑工程存在质量问题。为此，需要质量标准的要求下进行分部、分项评定验收工作。验收过程中，需要检查工程的每个细节，尤其要关注工程当中容易发生质量问题的部分，保证工程的最终质量能够满足合同的要求，从而保证工程的合格率。其次，要对工程建设中的各种文件进行严格检查，尤其是一些机密文件，必须要保证完整性，一方面做好工程建设资料的保密，同时也做好工程建设的文件管理。对于工程的主要功能，也要进行抽查，保证建筑工程实现了各项功能的建设，避免出现败絮其中的情况。抽查工作要严禁、合理的分部、分项的检查，并且对相关的技术标准进行比较，对项目的建设是否达到了标准进行综合评价。最后，还要根据合同的要求，对建筑物的外观、安全系数、功能等进行检查，并进行专门的会议对工程的质量进行评估，确定对工程竣工之后的质量评价。
结束语：
由于房地产项目投资大，而且其投资行为具有不可逆转性，一旦质量不符合要求，将会造成资源的大量浪费，直接影响人民的生活、生命和财产。因此，推行房地产开发项目的全过程质量管理，保证房地产项目的质量，已成为现代房地产企业管理的重要内容之一。因此，需要根据相关的规章制度，规范房地产项目施工的过程，确保施工质量，从而提升房地产工程项目的质量。
参考文献：
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[2]郝敬暄.论房地产项目开发过程中的质量管理[J].基层建设，2016（36）.
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