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基于市场清单计价与清单定额计价的案例分析

发表时间：2020/9/27 来源：《基层建设》2020年第17期作者：谭尊友

[导读] 摘要：市场清单计价与清单定额计价是我国目前的两种主要计价模式，大多数房地产开发项目采用市场清单计价且较为成熟，国有投资项目和少数房地产开发项目采用清单定额计价。

        四川开元工程项目管理咨询有限公司四川成都 610041
        摘要：市场清单计价与清单定额计价是我国目前的两种主要计价模式，大多数房地产开发项目采用市场清单计价且较为成熟，国有投资项目和少数房地产开发项目采用清单定额计价。此次通过案例进行对比，分析两者之间在计量与计价的范围、规则等方面的主要差异，两者之间价格差异情况以及各自的优劣势，以及如何顺应国家住房和城乡建设部印发的《工程造价改革工作方案》里关于“完善工程造价市场形成机制”，提出相应的应对措施、改革建议等。
        关键词：市场清单计价；清单定额计价；案例；改革
        1 案例分析背景
        中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅于2020年7月24日印发了《工程造价改革工作方案》的通知（建标办[2020]38号），在其“总体思路”中明确提出“推行清单计量、市场询价、自主报价、竞争定价的工程计价方式，进一步完善工程造价市场形成机制。”并在其“主要任务”中要求“逐步停止发布预算定额”。
        这一改革措施是深化改革以及完善社会主义市场经济体制在建筑业市场中的具体体现，也意味着计划经济时代采用的基于一定时期社会平均水平的定额计价模式开始逐渐被能够实时反应市场情况的清单计价模式所取代。据此，《工程造价改革工作方案》的出台意味着市场清单计价大势所趋、未来已来。也正因如此，在改革进行时的当前阶段，更有必要理清两种计价模式对工程造价的影响，并在此基础上明确市场清单计价的优势、清单定额计价在今后工程造价管理中的作用以及工程造价管理相关单位及部门的应对措施。
        事实上，国内有部分房地产开发商采用市场清单计价模式已长达十几年（国外则更长），且相应的工程造价管控经验较为成熟。但是在量与价的确定规则、涵盖范围等方面自成体系，未形成国家、行业统一的标准，导致纵、横向难以进行对比。
        基于此，本文拟通过三个房地产项目的市场清单计价与清单定额计价相关案例进行对比分析，一是剖析市场清单计价与清单定额计价的量价组成、计量计价规则等方面的差异；二是明确市场清单计价的优势、清单定额计价在今后工程造价管理中的作用以及工程造价管理相关单位及部门的应对措施。
        2 案例概况
        2.1 案例样本选取
        案例样本选取了我市（四川成都）三家房地产开发商的三个房屋建设项目，所选取的三家房地产开发商均有丰富的房地产开发经验，且采用市场清单计价模式已久。同时，三家房地产开发商经过数十年的房地产开发工作以及对市场清单计价模式的使用实践，已经积累了较为丰富且相对成熟的工程造价管控体系以及管控经验，具有一定的参考与借鉴意义。
        2.2 案例样本概况
        选取前述三家房地开发商近期签约、实施的三个项目为案例，相关概况如表1所示：
                                                                                         表1 项目概况表

        注：此次仅选取了三家房地产开发商对应的三个项目进行对比分析，相应的结论和观点不代表所有市场价格水平和实际情况，存在项目个体性、地域性等差异，仅供参考。
        从表1中不难发现，房地产开发商在总包范围的发包、实施等方面存在较大差异，但也具有一定的相似性：将一些专业性较强的子项（土方、基坑支护、门窗、防水、保温、精装、消防、弱电等）由开发商进行单独分包，让专业的施工队伍负责专业的子项施工，而不在总包范围内。另外，房地产开发项目的物业形态以住宅为主、商业为辅。
        3 案例分析
        首先对本案例涉及的三个样本的造价形成以及清单定额计价模式下的价格形成进行横向对比（详见表2），然后，在此基础上，从项目的价格组成、相关费用计取、计量规则、主材损耗率等确定造价的几方面进行对比分析。具体如下：
        3.1 两种计价模式的概念对比
        市场清单计价与清单定额计价是两种不同的计价模式，两者有着本质的区别，相关认知与理解如下：
        市场清单计价，主要适用于房地产开发商，是根据其内部制定的一套完整的合约规划、计量与计价规则、合同管理等体系，采用电子表格形式进行招投标、签约、实施成本管理的计价模式，甲乙双方结合市场价格水平确定合理的价格，具有一定的自由度和自主权。
        清单定额计价，则是根据现行的国家标准《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2013，以下简称“清单规范”)及九个专业的《工程量计算规范》，按照项目所在地建设行政主管部门颁布的清单计价定额及相关配套文件，采用计价软件进行计价（根据需要可导出电子表格形式）。“清单规范”3.1.1条规定：“使用国有资金投资的建设工程发承包，必须采用工程量清单计价”。“清单规范”还规定，招标人发布的招标控制价严格按该“清单规范”计价并不应上调或下浮，投标人必须按照招标工程量清单填报价格，其报价不得高于招标控制价（即可在招标控制价范围内自主报价但不得低于工程成本）。
        3.2 两种计价模式的计量、计价原则对比
        3.2.1 计价原则的对比
        基于三家开发商的市场清单计价均将规费并入分部分项工程费的综合单价，而清单定额计价则按照《建筑安装工程费用项目组成》（建标〔2013〕44号）的规定将规费单独列项（综合单价不含规费）。
        3.2.2 计量原则的对比
        在计量原则方面，三家开发商的市场清单计价之间、与清单定额计价之间都有一定的差异，主要体现在：
        3.2.2.1 市场清单计价一般约定了钢丝网加固、砌体拉结筋等并入砌体综合单价或者并入措施费包干，清单定额计价要按规定另外计取。
        3.2.2.2 针对措施项目，市场清单计价所包含范围有别于清单定额计价，且多数项目采用按建筑面积单价包干或者总价包干方式，清单定额计价则要按规定计取。
        3.2.2.3 在钢筋、安装管线等工程量的计算规则方面存在较大差异，对造价的影响较大。
        3.2.2.4 在主材损耗率的约定方面，主要差异体现在商品混凝土、钢筋、防水材料的损耗率上。
        3.2.3 费用调整原则的对比
        3.2.3.1 关于人工费的调整
        针对市场清单计价，有的合同约定是包干不予调整，有的则约定参照政府发布文件可调整（与清单定额计价基本一致）。
        3.2.3.2 关于材料费的调整
        市场清单计价与清单定额计价的合同约定，基本上都是采用有限风险包干模式，即：仅针对主要的材料进行调价，且一定幅度范围内的涨跌由施工单位承担，超过一定幅度范围的涨跌才允许调价。
        3.2.3.3 特殊费用的约定
        甲开发商A项目明确约定了6%的融资贴息费用（不付现金时支付），另两个项目则在招标文件、合同条款等处明确由投标人、施工单位自行考虑。
        3.3 两种计价模式下的造价形成结果对比
        通过此次三个案例项目的造价对比分析，相关情况如表3所示。
        为了便于同口径对比，此次已扣除甲开发商A项目原合同价包含了6%的融资贴息费用（不付现金时支付）。
        3.3.1 单方造价差异比例
        3.3.1.1 总体差异
        市场清单计价与清单定额计价的差异率分别为-4.61%、-2.29%、-4.62%。
        3.3.1.2 土建差异
        市场清单计价与清单定额计价的差异率分别为+1.33%、-5.14%、+3.78%。
        3.3.1.3 安装差异
        市场清单计价与清单定额计价的差异率分别为-36.30%、-1.70%、-26.40%。
        3.3.1.4 措施差异
        市场清单计价与清单定额计价的差异率分别为-12.73%、+13.37%、-24.28%。
        3.3.2 单方造价差异分析
        3.3.2.1 横向差异
        市场清单计价与清单定额计价的差异率，在安装与措施部分体现得较为明显，主要基于目前这两部分的清单定额计价的费用较市场清单计价偏高。
        3.3.2.2 纵向差异
        无论是市场清单计价还是清单定额计价，三个案例项目的单方造价差异较大，主要因素为：
        1）签约时间。从表1可知，项目C是在2015年进行的签约，项目A、B是在2019年进行的签约，时间跨度前后有4年左右，人工、材料价格水平增幅较快。
        2）总包范围。从表1可知，三个项目总包范围存在较大差异。
        3）物业形态与楼层。从表1可知，三个项目的物业形态与楼层存在较大差异，对造价差异的影响较大（特别是措施费）。
        4）计量计价规则。从表2可知，三个项目计量、计价规则存在较大差异，特别是措施费用所包括的范围。
        5）项目管控要求。三家开发商对项目的管控精细程度、具体要求等方面存在差异，导致施工成本投入有所不同。
        表2、表3如下：
                                           表2 案例样本造价形成对比分析表（计量规则涉及内容较多，限于篇幅，其余此略）

续表

                                                                                     表3 单方造价对比表

        4 案例总结
        基于上述案例分析，现总结如下：
        4.1 市场清单计价的优势分析
        利用市场自发调节机制形成建设项目价格，弱化政府在建筑业市场价格形成过程中的管控力度，促进建设项目投资效益的改善。
        基于清单定额计价模式确定工程造价，及时采用招投标机制，但实质没有真正实现充分市场竞争。招投标的经济学内涵是通过市场竞争形成价格的“博弈模型”，而清单定额计价模式下，评标所采用“最高投标限价下浮一定比例”的规则，使得招投标变成了“基于定额的打折游戏”。投标报价活动被简化为一种模式化的非技术性工作，不仅弱化了市场在价格形成过程中的调节作用，更有可能诱发围标、串标、虚假招标等不良行为。此外，基于清单定额计价模式确定的工程造价，由于不能客观反映市场实际价格情况，也为“三超”现象埋下了隐患。相比较而言，采用市场清单计价模式有如下几方面的特点：
        4.1.1 与市场接轨，利于项目管控。市场清单计价通过甲乙双方参照市场价格水平合理确定，确保各项价格相对公平合理，利于推动项目的有序进行、规避不平衡报价、减少造价纠纷。
        4.1.2 适用范围较广。绝大部分的房地产开发商都在采用自主的市场清单计价模式，有其较成熟的管控体系，国有投资项目及仅少部分房地产开发商在采用清单定额计价模式。
        4.2 清单定额计价的作用与定位
        清单定额计价模式调控工程造价的形成，以确保建设项目投资能够得到有效的控制。
        市场清单计价模式虽然能够充分反映出市场中的实际情况，但由于市场调节的自发性以及信息的不对称，也可能造成清单计价模式的“失灵”。而这其中的一个重要原因在于，市场清单计价规范尚没有形成国家标准。主要体现在量、价计算的规则和范围不统一，表格形式和内容不一致，不便于行业统筹管理，不利于进行对比、分析和指标发布，不利于房地产价格的合理确定与调控。鉴于此，现阶段仍不能舍弃清单定额计价模式。
        由《工程造价改革工作方案》可知，工程造价改革并非取消定额体系，而是取消“最高投标限价按定额计价的规定”，依然要优化“概算定额、估算指标编制发布和动态管理”。结合《政府投资条例》以及其他相关行政规范性文件中的相关约定可知，“投资概算是控制政府投资项目总投资的依据。”并且“经核定的概算应作为项目建设实施和控制投资的依据。项目主管部门、项目单位和设计单位、监理单位等参建单位应当加强项目投资全过程管理，确保项目总投资控制在概算以内。”由此，可见定额计价的作用应终点放在管控上以修正市场清单计价模式的自发性，确保投资可控。
        4.3 工程造价管理相关单位及部门应对
        根据《工程造价改革工作方案》的通知（建标办[2020]38号）里提出的“清单计量、市场询价、自主报价、竞争定价”，由市场真正形成造价，建议通过以下几方面助推市场清单计价的落地：
        4.3.1 改进工程计量和计价规则；
        4.3.2 完善工程计价依据发布机制；
        4.3.3 加强工程造价数据积累；
        4.3.4 强化建设单位造价管控责任；
        4.3.5 严格施工合同履约管理。
        基于此，工程造价管理相关单位及部门必须要思考一个问题，那就是未来自身的“核心资产”是什么？不是收集的定额文本、不是咨询市场资源、更不是现金以及所有的固定资产。而是，已经积累的工程量以及价格数据。工程量数据可以形成含量指标，价格数据能够形成市场信息，这两者构成了合同价格形成的基础，也就是预算。更重要的是，这些数据是随着业务的开展而随时更新的，也就说工程造价管理相关单位及部门掌握着最实时且最全面的市场信息，以此形成的市场清单也必然是最客观最准确的，基于此形成的工程造价也最能代表实时的市场情况。由此可见，工程造价管理相关单位及部门的应对就在于形成并充分利用自身的数据资源。
        具体而言，可建立标准清单体系库、工程量数据及指标库、材料价格库。完整的建设工程造价由“项”、“量”、“价”三部分组成。
        首先，对于“项”而言，要建立标准清单体系。清单体系犹如整个建设工程造价系统中的“框架”，明确了分部分项工程的名称、特征、做法、材料及机
        械类型等内容。而建立标准清单体系后，则能在项目业态、设计指标、做法基本要素确定后快速通过组合与微调形成相应的工程量清单，从而及时构建出待建工程项目造价的整体框架。
        其次，对于“量”而言，则应建立工程量数据与指标库。《工程造价改革工作方案》出台后，今后的定额将更多的作为一种调控工具，而工程量的确定更依赖于对以已完工程相应工程量数据的利用。已完工程相应工程量数据可以形成含量指标，能够在明确待建项目业态、设计指标、做法等基本信息后更为精确且快速的给出测算工程量。
        最后，对于“价”而言，即建立及时且动态的材料价格库。一方面可通过清标工作掌握投标承包商的实时报价信息，另一方面也可通过结算编制、审核工作得到建设项目实际的竣工结算价格。更为重要的是这些数据是随着业务的开展而随时更新的，因此，以此形成的综合单价是最为客观的。
        参考文献：
        [1]中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅.《工程造价改革工作方案》（建标办[2020]38号），2020.7.24.
        [2]中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500-2013）、《房屋建筑与装饰工程工程量计算规范》（GB 50854-2013）等9本计量规范.北京.中国计划出版社.2013.4.
        [3] 中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国财政部.《建筑安装工程费用项目组成》（建标〔2013〕44号），2013.3.21.
        [4]四川省住房和城乡建设厅.《四川省建设工程工程量清单计价定额》及相关配套文件.北京.中国计划出版社.2014.11.
        作者简介：
        谭尊友（1974—），男；四川成都人；汉族；本科学历；副总裁/总工程师；高级工程师；造价工程师、一级建造师、咨询师（投资）、数据分析师、皇家特许测量师（RICS）、四川省评标专家库评标专家；主要研究方向：工程造价、项目管理、招投标。