关于房地产开发项目环境影响评价的初步探讨--中国期刊网

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关于房地产开发项目环境影响评价的初步探讨

发表时间：2020/9/29 来源：《基层建设》2020年第17期作者：孙大晫

[导读] 摘要：房地产开发与环境保护紧密相连。近年来，随着社会经济不断发展，我国一些经济发达地区的房地产开发项目，将环境保护作为实现地产业可持续发展的重要内容，按照生态居住区建设的基本原则和方法，从了解、挖掘、利用、恢复、发展生态资源等方面人手，为发展提供适宜的环境与资源，向建设生态化居住区迈进。

        天辰科技园开发（天津）有限公司天津市 300400
        摘要：房地产开发与环境保护紧密相连。近年来，随着社会经济不断发展，我国一些经济发达地区的房地产开发项目，将环境保护作为实现地产业可持续发展的重要内容，按照生态居住区建设的基本原则和方法，从了解、挖掘、利用、恢复、发展生态资源等方面人手，为发展提供适宜的环境与资源，向建设生态化居住区迈进。其不仅为产业发展创造出许多直接或间接的经济效益，而且为发展保驾护航，以保证房地产业可持续发展最终目标的实现。
        关键词：房地产开发；环境影响；
        一、房地产市场的特点
        1、房地产市场是一个区域性市场。由于房地产产品的不可移动性，决定了房地产交易只能是买卖双方人的移动，而不能让产品移动，在丽江不好卖的房子不可能搬到昆明去卖，尽管你可以到昆明去设销售点，但是，消费者最终还是要到丽江来交易，到丽江来使用。另外，在使用消费的过程中也是如此，只能是使用者移动，而不能是产品跟着移动。所以房地产市场是一个区域性市场。我们在做市场分析或评估的时候，一定要说明地域，不同地域市场表现是完全不同的。
        2、房地产市场的供需调整能力弱。房地产产品的生产周期很长，短则两年，长则三年、五载。所以当需求增加的时候，产品供应很难快速跟上，而当市场需求不足时，已经开工的项目也不能停工。总的表现就是市场反应滞后。
        3、交易过程复杂。房地产交易的过程实质上是产权变更登记的过程，它由许多相关法律法规规范，还有一系列税费的缴纳，从认购到成交、交房、办理完产权变更手续，要完成一个完整的交易过程，短则一、两个月，长则一、两年也有可能。所以房地产交易一般需要有专业人士或法律人士参与。
        4、市场透明度低。因为房地产产品交易过程复杂，牵扯的法律法规关系多，所需的专业知识多，再加上房地产产品位置不可移动性，产品的唯一性等特性导致不同项目的产品不好直接对比，还有产品的成本构成、市场信息等都不够透明，从而导致整个市场透明度很低。
        二、房地产开发与环境问题现状
        近年来，随着房地产业的发展以及人们居住观念的改变，以追求具有宜居特点的房地产开发与环境保护，在我国许多城市和地区快速发展，尤其在经济发达的北上广地区，市场的需求和开发商的超前意识给生态居住区建设奠定了良好的基础。一些开发商在房地产项目开发的前期，就有意识地按照生态居住区的建设理念和标准进行系统的生态建设规划，并以之为原则指导、控制项目的建筑规划设计与景观规划设计。这些项目虽然地理位置、建设规模、建造成本、市场定位等方面都有很大的差异，但开发商按照生态建设规划的要求，结合实际修改与调整建筑规划和景观规划，以之指导和控制居住区开发建设的全过程。
        1、注重局部生态表象，忽视生态系统合理性。曾几何时，在房地产开发过程中，许多开发商为了适应市场的短期需求，对自然资源的合理利用和生态环境的保护没有给予应有重视，虽然在景观设计和建设方面下了一番苦心，但缺乏对居住区生态系统客观实际的全面分析。他们在居住区内建绿地，造水景，设建筑小品，虚张声势，以景观代替生态，以此赢得购房者青睐，并以生态居住区的“名牌”进入房地产市场。殊不知，这样不仅增加了成本投入，误导了消费者，而且给以后的物业管理、居住者的长期消费带来不必要的经济负担。
        2、以短期市场为目的，炒作生态居住区概念。为了赢得客户青睐，一些开发商利用人们对生态居住区的概念尚不清楚之际，将项目以所谓“私家水系，湖泊相连，资源得天独厚，完全以全新的设计手法演绎欧式新古典主义建筑，与周边原生态森林环境融洽得天衣无缝”等诸多措词，生搬硬套，标榜自己开发的是生态居住区，进行名不副实的宣传炒作。这不仅损害了消费者的利益，而且为自己埋下了法律纠纷的隐患。
        3、没有创意，只是简单模仿，缺乏适应性和经济性。

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一些开发商盲目行走在房地产概念化和价格战的市场误区之中，不了解生态居住区的经济效益和社会责任，不顾自身能力和项目特点，将一些生态工程技术机械地套用在项目中，以达到建设所谓“生态居住区”的目的。其结果却适得其反，不仅增加了许多不必要的成本投入，而且导致生态系统不合理。
        三、强化房地产开发中环境保护的对策
        1、要引导开发商科学策划，理性寻找开发“关键”问题。在生态居住区建设尚未成为我国城市建设重大策略在全社会推行之前，房地产开发商是推进和实现生态居住区建设的基石。只有他们认识到生态居住区建设的重要性和必要性，在一块土地开发之前，以特有的战略眼光和系统思维，为这块土地找到开发与保护的“关键”衔接问题并进行科学策划，生态居住区建设才有可持续发展的基础。因此，做好宣传与引导工作，呼吁广大开发商了解和担当建设生态居住区的社会责任，把握好社会意识与生态功能的融合，共创美好未来显得十分必要。
        2、技术层面亟待多学科的紧密联动配合。生态居住区的规划、建设与管理，需要多学科、多专业的紧密合作，尤其在前期规划阶段更为必要。生态规划应该依据居住区生态系统的条件和特点，给建筑规划和景观规划以明确的定位。生态，建筑、景观等相关专业的规划师们应相互沟通、相互理解、相互配合。在技术上、经济上应保证生态居住区建设的合理性和可操作性。
        3、应该理性把握房地产投资方向。目前，我国还是一个经济快速发展的发展中国家，大规模的城市建设和居住区建设还将会持续相当长的一段时间。开发商完全可以立足建设生态化美好家园的大目标，在合理协调利用自然、经济、社会、生态资源的同时，获得更大的经济效益。
        4、推行评估，加强土地宏观调控和管理。实现开发与保护双赢，必须以生态经济发展规律为依据，建立和推行技术评估制度。根据人口密度、资源潜力、环境容量与生态承受力等情况，对房地产开发给生态环境可能造成的影响进行调查、分析和技术论证，以编制统一的土地生态循环图，科学制定土地开发利用的总体规划，采取有效的控制办法和最佳的开发方式，既从总量上控制发展规模，又要合理规划城市土地利用格局，减少交叉干扰和交叉污染，同时，还要避免把城市污染转嫁迁移到郊县农村，以维持城市和农村的整体生态平衡。
        5、应重视绿化配套，同步进行和谐发展。要实现开发与保护双赢，不仅要使绿化与建筑达到规定比率，而且应积极发展立体绿化、屋顶花园、空中林阴道等，并针对家庭、企业、单位、公共场所的不同特点，采取多种绿化形式，同时对原有的绿地应采用经济和法律手段严格保护，使资源相互作用，相互支持，并且形成可持续的发展前景。
        6、应重视经济需求与生态环境相统一。要抓住生态工程技术革命和发展的机遇，发展生态工业和生态农业，实现物质的最佳循环；将那些原料、燃料和副产品与“三废”利用有密切联系的企业合理成组布局，以提高资源重复利用率；将住宅在水平或垂直两个方向集中起来，局部或全部形成整体复合式居住小区，以提高城市配套设施的利用效率；杜绝浪费性消费，并将对资源的“线式新陈代谢利用”改变为“循环式新陈代谢利用”。总之，通过我们的建筑产品，来实现我们的环境保护与低碳，实现经济需求与生态环境的和谐与统一，实现开发与保护的和谐与双赢。
        结束语
        城市化进程也不断加快，人们对住房的条件不在是只考虑附近的商圈和交通等等，更注重考虑周围的环境因素，对居住的环境舒适度及绿化程度要求越来越高。未来环境因素对房屋价值的影响将越来越大，所以要综合的对房产价值进行评估，一定要综合全方面的因素进行考虑。
        参考文献：
        [1]许海峰.房地产开发建设项目中的环境保护相关要求探讨[J].环境与发展.2019（14）：133-135.
        [2]崔志杰.把握房地产开发建设项目竣工环保验收监测工作的重要环节[J].环境科学导刊.2018（29）：354-355.
        [3]黄宇泽.房地产开发项目环境影响评价[J].北方环境.2020（05）：97-98.
        [4]刘华斌.房地产项目开发建设中环境影响评价探讨 [J].吉林水利.2019（21）：166-168.