陶杨
徐州中锦房地产有限公司 江苏省徐州市 221300
摘要：随着市场竞争的日趋激烈,房地产行业已经告别暴利时代,利润回归到社会正常利润水平。设计环节的成本控制是实现房地产成本开发控制的关键,而当房地产开发出现设计变更时,其开发成本也会波动，这就要求房地产开发尽量少出现设计变更，当出现设计变更时,我们应如何控制其要点,节约房地产开发成本。
关键词：房地产；开发成本；设计变更；控制
在房地产项目开发全过程中，设计变更是非常常见的问题之一。与其他类型的开发项目相比，房地产开发项目具有时间长、不可控性高等特点。分析设计变更对房地产开发成本的影响，把握针对性的控制措施，对合理控制房地产开发成本，提高其经济效益水平有非常重要的价值。
1房地产开发成本简述
房地产项目开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量商品房所涉及到的全部费用总和。房地产开发成本大致可分为土地成本、前期成本、设计成本、建造成本、配套成本、后期成本、管理成本、营销成本、财务成本、税费成本等多种类型。一旦出现设计变更的问题，则房地产项目运行、工程建设质量、工期等关键因素均会受到影响。
2设计变更对房地产开发成本的影响
2．1设计变更的产生
在房地产开发项目的建设期间，一些设计变更问题是由设计单位所提出的，也有部分变更项目则由建设单位发出，除此以外施工方、监理方也可根据实际情况提出设计变更申请。具体而言，设计变更主要可以分为设计调整性变更、设计滞后／设计变更／设计补充性变更这两类。其中，没计调整性变更多占设计变更的30％左右，主要包括原设计图中标志不全满或的标记内容不够细化这两类，设计滞后／设计变更／设计补充性变更则占设计变更的70％左右，包括未设计的内容、细化设计增加内容等多个方面。
2．2设计变更的分类
在房地产项目建设开发的过程中，设计变更可以依据多种属性进行分类，如根据发出形式的不同可以分为书面设计变更、口头设计变更两类；根据载体形式的不同可以分为设计变更单、工程联系单、图纸变更单、会议纪要、图纸交底、以及往来函件等多种类型；根据设计变更产生原因的不同可以分为的设计因素性变更、政策变化因素性变更、以及政策变化因素性变更等多种类型。一些设计变更是因设计方案滞后而后补充的设计文件，而也有设计变更是对已设计完成内容进行的调整与更改，还有部分设计变更则是针对已竣工项目的拆除与返工。
2．3设计变更的影响因素
分析认为，在房地产项目开发过程中，设计变更的影响因素主要包括以下几个方面：(1)设计因素。即施工图设计方面因素出现的缺陷、不合理、以及设计错误问题，导致施工图设计方案不够合理，与实际施工间存在一定差异；(2)市场、政策因素。该因素主要是指房地产销售市场，建筑市场在机械设备、材料、人工供应等方面所出现变动而导致的设计变更问题。除此以外，政策方面国家相关部门以及地方性法规制度的变化均可能导致设计变更问题的产生；(3)建设方因素。建筑方所致设计变更问题主要是因管理协调能力不强所致，导致设计方案中出现滞后设计或遗留问题，诱发后期设计变更；(4)不可预见性因素。该因素主要是指因环境、天气、水文等不可预见因素所致设计变更的问题，可控性差。
2．4设计变更对房地产开发成本带来的影响
对于一个完整的房地产开发项目而言，开发成本的构成主要包括财务成本、建造成本、土体成本、以及税费等类型。一般来说，土地成本、建造成本所占比重基本一致且最高，其次为财务成本，最后为税费成本。
在各种成本构成因素中，土地成本、税费成本是无法控制的，而财务成本的高低主要受项目开发周期长短的影响，建造成本则是房地产项目开发成本中最具可控性特点的分项内容。若项目建设开发的过程中频频出现设计变更问题，则势必会导致建造成本难以得到科学调控，诱发大量索赔事项，从而导致房地产开发企业面临着的巨大的无效成本增加问题。
3如何控制设计变更
3．1提高设计水平、提高管理能力
不管是设计返工、设计变更、设计滞后，除了由于地质水文、不可抗力因素引起的设计变更不可控外，施工图的设计水平是直接反映设计变更产生的因素，不管是施工单位发现、提出的变更，还是设计单位发现、提出的设计变更，设计变更量的多少是反映一个项目建设单位设计管控能力的体现。
3．2做标准化产品，走工业产品开发、建造之路
大部分的开发企业目前的做法是每个项目委托设计院设计、施工图审查、内部审图，然后招标、施工。这样做的结果是设计出来的图纸量太大，没有时间、精力进行详细的审核，设计就像艺术创作，既然是 创作就存在失败风险，带来的大量的设计变更。
所谓标准化是把一些已开发过的、市场反映比较好的楼盘的一些共性元素提炼、保留下来在下一个楼盘直接引用，如外立面(面材、外门窗、阳台栏杆、色调)、电梯、入户门、门厅、户型、电梯厅等方面，甚至在用地总平允许的条件下除地基基础外的设计全盘引用，在此基础上根据实际使用的情形不断总结、完善。实际上国内的一些大型房地产开发企业，如“万科”，“恒大”、“绿城”等大型房地产企业已经这么做了。房地产项目开发中之所以变更多，主要是每个项目的每次开发都是新产品(重新设计、定位)，不同于工业产品，工业产品定型后生产只是在流水线上照图复制。而新产品就不可避免有一些调整、试用、磨合，而标准化设计能够从体制上尽可能少的避免设计变更的产生。
3．3规范设计变更管理，建立设计变更生效前的评估机制
项目建设参与部门繁多，如工程部、项目现场管理部、公司总工室、设计院、分公司老总，有口头的也有书面的，从目前国内项目开发建设实际情况看，参与开发、建设的部门均涉及到变更的产生，设计变更形式多种多样、事出多门、甚至有些项目泛滥成灾，在施工阶段很难查清楚到底有多少设计变更，甚至某些项目只有等到结算阶段才会会齐所有的设计变更。
要想有效控制设计变更就必须：①归口统一管理设计变更。由某业务部门归口统一管理设计变更，项目所有的设计变更均由某一业务部门经手、签发、存档、统一编号，所有设计变更及时计算增减成本数，及时录入、统计，方能及时掌握设计变更的动态情况，例如成本、工期的变化情况，为以后的设计变更决策提供参考；②建立设计变更生效前的评估机制。建立设计变更生效前的评估机制可使得设计变更产生的后果心中有素，设计变更产生的造价、工期影响综合预估然后再确定是否实施，所有设计变更均实行先评估后执行的机制，避免拍脑袋变更的产生，此做法表面上看会使得设计变更的生效方式变得复杂、降低设计变更生产效率，即使对于一定要发生的正确的设计变更也应如此，其目的是让设计变更变得很难生效，因为只有让后期的设计变更很难生效，相关各方才会在前期设计中争取设计一步到位、实现设计前置、减少后期设计变更。
结束语
对成本的合理控制是提高房地产开发企业自身盈利能力的重要路径之一。在房地产项目建设开发的全过程中，对设计变更的合理控制直接关系到开发成本的高低。房地产开发需要通过提高施工图设计水平以及规范设计变更这两个方面的措施，有效减少房地产项目建设过程中的设计变更问题，从而促进生产效率的提高以及开发成本的科学控制。
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