周辉跃
河源市房地产测绘院有限公司
摘要：本文作者结合大型综合项目特点，对房产测绘质量控制点进行分析并提出工作流程及质量控制措施，为其他同行提供参考之用。
关键词：房产测绘 ;质量控制 ;工作流程 ;分摊;会审
1 引言
房产测绘为房地产的产权、产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和产权纠纷裁决的依据; 房产测绘成果是为进行房地产评估!征收房地产税、房地产开发!房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和资料; 房产测绘还为城镇规划以及市政工程的建设和管理等提供必不可少的基础资料。
近年来，随着城市的发展，建筑形式日益复杂，房产测绘工作越来越重要，对于测绘单位的测绘质量要求越来越高，特别是对于大型复杂项目如何保证房产测绘质量成为测绘单位日益重要的课题。
作者在仔细研究分析大型综合项目特点的基础上，通过对工作流程中质量控制要点进行深入分析。
2 大型综合项目房产测绘质量控制要点
2.1 测量前的准备
2.1.1 项目负责人在测量前应对所测量的项目进行查阅，了解资料是否齐全、本项目基本情况，认真查阅报建的图纸、施工图、规划图等，对该项目有一个整体情况的了解。2.1.2 单位技术负责人应组织公司技术人员进行技术会审，由项目负责人对项目进行介绍，提出问题的疑难点，公司技术人员对报建的平面图纸、结构大样、剖面等进行仔细讨论，重点对外墙、飘窗、幕墙、门廊等进行把握，同时对项目中的计算全面积、半面积和不计面积进行重点分析，确保房屋建筑面积计算准确。
2.1.3 公司技术人员对项目的分摊进行论证，确保分摊符合国家《房产测量规范》及省市等有关文件规定。
2.1.4 测量前应对测量工具进行检验，主要对手持测距仪、钢尺进行检验，同时结合项目的复杂情况，房屋是否规则、外墙走向是否需要全站仪，再确定是否对全站仪、棱镜等仪器是否检验。
2.1.5 根据建设单位提供的竣工图，在计算机中绘出草图，并且标注综合楼设计的轴线尺寸、阳台尺寸、幕墙尺寸、外墙厚度、保温板的位置及厚度等有关数据，将草图按一定比例打印出来，供外业使用。
2.2 外业测量和调查
2.2.1 外业边长测量必须是水平边长的测量,每边必须独立丈量两次，两次较差必须符合规范的要求，取两次边长的平均值作为边长值。
2.2.2 对于分段测量的边长，每段边长之和与相检核的整段测量的边长较差必须在限差范围内。
2.2.3 实地测量必须依照先整体后局部，先外围后内部，先易后难的方法有条不紊地进行。
2.2.4 不规则房屋的测量在测量时应考虑作图和计算面积的需要，应加量必要的辅助线。
2.2.5 外业调查
外业调查以幢为单位进行，需要制定统一的外业调查表格，现场填写该幢建筑的用途、层数、功能区分布情况、共用分摊部位分布情况、设计变更情况、有无特殊建筑式样等，使外业测量成果详细可靠，有效剔除粗差。
2.3 共有建筑的界线测量
2.3.1 共有建筑设在楼房中间位置的四周的边长测量到与其他建筑分隔墙体或分隔物的中心线。
2.3.2 共有建筑设在楼房外墙边位置的楼房外墙作为共有建筑分隔墙的，边长测量至外墙的中心线；共有建筑与其他建筑共墙的，边长测量至共墙的中心线。
2.3.3 共有建筑相对独立设置的如楼顶梯间等共有建筑，测量其分隔墙体或分隔物的外围水平投影面积。
2.4 内业处理及面积计算
2.4.1 数据误差处理
将外业测量的结果，按几何条件配赋后得出各共有建筑各边的尺寸数据，将实际尺寸与设计尺寸相比，看有无变化，若无变化，或有变化在 3cm 以内，可视为施工误差，不必进行改正，则按照设计尺寸进行计算。
若变化超过 3cm，则需要分析产生该变化的原因，是外墙
厚度变化、轴线尺寸作了设计调整还是施工出现偏差。根据不同的原
因应进行不同的调整。若是外墙厚度变化和设计调整，则按调整后的
尺寸进行计算，若是由施工偏差引起的，则要按单元进行分配。
2.4.2 图形绘制及面积计算
按照配赋后的边长尺寸进行图形绘制，根据测量准备时确定的面积计算方案和分摊方案计算出相应的面积。
2.5 检查验收
2.5.1 检查验收依据
房产测绘检查验收的依据，根据委托内容和使用用途一般有如下几种：
一是有关的委托合同或委托检查验收文件；
二是有关的法规和技术标准，如国家房产测量规范和浙江省房屋建
筑面积测算实施细则；
三是测绘产品质量评定标准、测绘产品检查验收规定；
四是建房资料。
2.5.2 检查验收的方法
（1）房产测绘质量检查执行“二级检查和一级验收”制度。
一级检查是在作业人员自查互查的基础上全过程的检查，由作业小组的专职或兼职检查人员承担的过程检查。主要检查的内容有：房屋调查及外业测绘内容是否正确、齐全；图形绘制和房号表示有无错误、遗漏；分摊方法计算结果的合理性、正确性；成果内容的完整性、准确性等。一级检查完成后应提交外业记录和计算成果资料。二级检
查由单位的质量检查机构和专职检查人员完成，检查深度 100%。主要检查内容除外业记录、图形绘制、分摊计算等正常检查外，还需对照该项目的委托书、建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书、
土地证等内容进行必要的相关性检查。
（2）建立专门的检查记录手簿。
在检查中如发现差错及时督促作业员进行改正，对内业检查无法确定错误原因的必须进行野外复测。修正后，重新进行质量检查，并做好质量检查记录。
3.提高房产测量质量的应对策略
3.1 强化质量意识,全面提高测绘人员的技术水平
强化质量意识的首要问题是转变测绘人员的思想观念,充分认识到测绘质量的重要性,使房产测绘单位始终坚持“质量第一”，提升测绘质量,同时加大投入,通过培训努力提高从业人员的技术水平, 这样才能更准确地测绘计算房屋面积,更好地为市民服务。
3.2 引入专家技术人员会审机制
对于大型综合项目房产测绘，针对项目中的特殊情况，引入专家技术人员会审机制，通过由公司技术骨干和长期从事房产测绘的专家组
成专家技术人员会审小组，对测绘中遇到的新问题进行技术指导，及
时研究出现的新情况，统一业务口径。
3.3 建立完整统一的工作流，从制度上加强质量管理
在实际工作中，应加强测绘的过程控制，形成完整统一的工作流，从测量前的准备到检查验收，每个环节用制度来控制测绘质量，同时单位建立严格的核查制度，确保实现“二级检查、一级验收”制度，
保证做出的测绘成果正确。
3.4 加强房屋面积测绘的精度要求和对共有部位的认定
房屋面积测绘首先要计算的是套内建筑面积与共有部位面积，其实质都是房屋轴线的围合面积，套内或共有部位的面积精度取决于轴线长度或围合边长的精度。要使用符合精度要求的测量仪器，加强测量人员的责任心，提高测绘的精度。
对共有部位的认定，测绘公司技术人员对设计单位提供的共有部位认定应逐条核对，涉及某一部位是否构成共有部位，是否应该分摊，分摊依据是否充分，须认真分析和确定，只有在共有部位上正确认定
才可真正提供测绘质量。
3.5 落实责任制，实施奖惩制度，提升测绘质量
在工作流程、作业标准、检查制度健全的前提下，必须实行责任制，
把测绘质量与经济效益挂钩，实行奖惩制措施，对维护单位规章制度
的严肃性，增强测绘人员的责任心，提高测绘产品质量起到积极作用。
4.结束语
房产测绘是涉及到民生的大事，稍有不当，会引发市民的质疑，甚至引起法律纠纷，因此提高房产测绘质量尤其是大型综合项目房产测绘质量非常必要。本文从大型综合项目特点分析入手，提出了提高房产测绘质量及应对措施，目的是为了促进房产测绘行业健康发展。
参考文献
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[2] 赵景田，郭静粉， 影响地质测绘质量的原因及提高措施分析， 中
国新技术新产品，2015，06