田雨
枣庄市房产管理局物业管理中心， 山东 枣庄 277800
摘要：直管公房属于一种重要的国有资产，为了更好地开展直管公房管理工作就需要充分明确市场变化，深入改革力度，这样能够更好地维护国家利益。本文分析了直管公房的经济效益现状，通过对直管公房租金收入、成本费用等收支分析说明目前“以租不能养房”，指出保障直管公房管理的经济效益至关重要，有了坚实的经济基础，才能做到以租养房，才能保证国有资产在运营管理、保值增值、修缮改造、物业服务等方面得到进一步的提升，充分发挥其功效。
关键词：直管公房管理；经济效益；现状及建议
直管公房是是中国特定历史时期的产物长期以来肩负着福利分房和住房保障的社会职能，是国有资产的重要组成部分。对社会稳定、经济发展、人民安居乐业提供了重要的住房保障。日前，政府对公房情况开展了一系列的调研统计，以期通过直管公房合理整治、精细化管理，进一步加强公房管理，实现国有资产的保值增值。要经营管理好直管公房，最大限度的发挥直管公房的效用，保障直管公房管理的经济效益至关重要。
一、保障直管公房管理经济效益的重要性
经营管理好直管公房，是直管公房管理企业的社会政治责任，企业必须履行好政府赋予的这项职责。管理直管公房虽不以追求经济效益为首要目的，但企业毕竟不是政府职能部门，不享受财政补贴，需要自负盈亏，经济效益决定了企业的生存与发展。所以，让直管公房产生一定的经济效益至关重要，增强经济实力，才能做到以租养房，保值增值，有利更好的进行房屋修缮、改造，提升房屋管理水平、物业服务质量，获得租客的满意度，进一步为维护社会稳定、构建和谐社会做出贡献。
二、直管公房经营管理的现状
1、租金比较低，但是收缴比较困难。
直管公房承租时，需要把工作时间、工作性质和家庭的实际情况进行联系，不过由于产生了房改房、房改上市、公积金制度以及自由购买商品房这样的经济措施，使得直管公房的主要承租人员变成了经济条件比较差，没有固定住房的人员，大多数都是低收入人群。所以很难及时的上交房租，虽然租金比较低，而且没有严格的收租标准，收租时会遇到较多的问题。并且因为长时间不在这个地区，出现拖欠的情况，由于存在一定的主管因素，故意不缴房租。由于政策没有准确落实，所以会产生拒绝缴租的情况。
2、政策法规不完善，执行力度不够。
对于直管公房的政策法规制度较多，但是未形成系统的制度，甚至有的政策法规之间匹配较差，从而造成管理过程混乱，导致一些不良现象：一是公房的经济效益下降，主要由于公房的无偿使用和闲置造成；二是导致直管公房私下转租现象不断发生，使政府为住房困难家庭提供的社会保障制度遭到不同程度的破坏；三是由于政策的僵化，公房的收费标准未跟上社会的发展，导致“租不养房”的局面变得严重化；四是部分租户长期欠租，导致收租工作难度极大；五是公房租赁期限较长，导致原承租人死亡后，房屋无法重新安置。
3、房屋结构简易，设施设备老化。
直管公房由于建设年代相对较长，存在以下特点：一是房屋结构简易，当时的公房往往采用砖木或砖混结构，构造相对简易，建造标准相对较低；二是房屋配套设施不足，一些房屋的安保和消防设施普遍缺乏，基础设施更是缺乏；三是房屋内设施设备老化，大部分公房的房龄在二三十年以上，屋内设施设备已渐渐老化，存在一定的安全使用隐患；四是一部分毗连危旧公房无法维修或拆除，特别是具有100多年历史的房屋，承重构件风化严重，因与邻居房屋相连，无法实施维修。种种原因进一步增加了直管公房的管理难度。
三、提高直管公房管理经济效益的建议
1、逐步调整直管公房租金。
第一，全面提高非居住类直管公房的租金水平。结合市场价，政府分步调整租金标准，加快与市场对接程度及水平，逐步向市场租金靠拢。
第二，居住类直管公房，分承租人的收入水平，区别对待，保障低收入家庭安居的同时，对中高收入的承租者，逐步提租，最终使租金水平达到成本租金水平。
2、税收优惠政策政府政策支持。
对直管公房租金收入加大税收优惠力度，减免的税收可以规定专款专用于直管公房的支出，如修缮、整治、改造等，有利于管理企业有更多的资金投入以保障直管公房的经营管理质量。
3、向管理要效益，向运营要效益。
第一，更新思想，转变观念，更好地将直管公房的管理推向新时期的市场化、科学化、规范化，使直管公房的管理能够紧跟市场经济的步伐。同时，增强直管公房人才队伍培养，建立勇于开拓、思想创新、业务精通的队伍。将传统的管理职能向服务职能转变，提升管理和服务的效率，以提升承租户的满意度，实现多方共赢和激发经济增长点。
第二，进一步加强资产运营，盘活直管公房资源，激发经济活力，提高经济效益。如，利用极具年代感的连片特色直管公房，对其进行公共空间整治及外部环境综合整治等，改造升级为艺术或设计产业基地或园区，使直管公房保护与发展并重，实现文化效益、经济效益和社会效益三轮驱动。
4、提高非居住公房转租收益。
提高非居住直管公房转租租金的收取比例，出租人向承租人收取转租收益的标准为政府规定租金标准的二至九倍，但是在实际的租赁过程中，转租收益往往是政府规定租金标准的几十倍，转租的大部分收益由承租人获得。提高转租租金的收取比例，有利提高公房资产的收益率，保障产权人的利益。
5、成立直管公房整治后效益评估制度以及监督管理制度。
在进行直管公房整治工作之后可以得到更多的经济效益，社会效益以及环境效益。首先，直管公房整治工作可以促使城市完成产业转型升级工作，提升经济活力。直管公房整治工作充分使用所存在的土地资源、能够节约土地资源，而且提升土地使用效率；其次，社会效益，需要充分明确充分整治以及有机更新的重要程度，不仅需要充分使用现阶段所存在的基础设施，而且需要对于住宅直管工作开展微整治，完善居住环境，提升经济效益；最后，环境效益，直管公房整治工作不仅能够充分使用所存在的各种设施，而且可以充分完善城市功能空间，不仅能够提升城市形象，而且可以获得更多的经济效益。
四、结语
总之，保障和提高直管公房管理的经济效益，增强其自身经济实力，有利实现“以租养房”，减轻财政补贴压力；有利管理企业更好的承担起经营管理好直管公房的社会责任，保证国有授权资产在运营管理、保值增值、房屋应急维修、旧住房修缮改造、物业服务等各方面得到进一步的提升；有利直管公房继续为服务住房民生保障，为居民的安居乐业，为社会的稳定作出贡献。
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