杨兵 唐瑞
机械工业第六设计研究院有限公司
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[摘 要] 老旧小区有机更新不仅是一项关系到百姓的安居乐业和应对人口老龄化的惠民工程，更是一项提升城市市容面貌和管理水平的惠政工程。随着人们生活水平提高和经济迅速发展，老旧小区存在的诸多问题已经成为百姓追求更高生活品质和城市发展的绊脚石。通过梳理目前城市老旧小区的现状，探讨目前在老旧小区有机更新过程中存在的问题和制约因素，提出推进有机更新的对策建议，以期为城市老旧小区的有机更新和适老化改造提供参考和借鉴。
[关键词]城市老旧小区；有机更新
[引言] 随着经济的发展，当前我国的城市化水平也在不断增加，在这样的情况下，城市很多的老旧小区需要进行改造，这样一方面是为了城市的美观，提升城市居民的生活水平，另一方面就是老旧小区往往修建时间较长，其中很多的设施老化，并且很多的老旧小区都是位于城市的中心位置，由于这些老旧的小区存在，对城市的规划以及发展造成了一定的限制，随着当前城市人口逐步上升，人们对城市空间的要求也越来越多，因此在这样的情况下，老旧小区的更新改造自然也就成为了城市发展以及规划的重要事件之一。
1、城市老旧小区现状分析
老旧住宅小区一般主要兴建于以缓解住房极度紧缺矛盾为发展方向的住宅建设期，是由国营房产公司或由单位自己建设的住宅小区，对缓解当时住宅紧张，改善职工和居民居住条件起到了积极的作用。该类小区建筑密度和人口密度高，居住拥挤，小区缺少基础设施、公共绿地和各类活动场地。随着时代的推移，其产权属性已发生改变，小区维修及管理资金的来源减少，导致这些旧住宅区的环境多年来没有任何改善，基础设施、配套设施年久失修。许多老旧住宅小区主体结构和基础设施长时间得不到及时维修，房屋外墙面破损，产生裂缝引起雨水渗透，顶层、防漏层老化；市政排水系统落后，基本丧失住宅防水能力；缺乏基本的公共照明，小区道路破损严重，道路交通与停车的矛盾日益严重，居住环境和居住状况极差。老旧住宅小区虽然已不适应如今的居住标准，但其结构大都完好，仍是居民生活住宅的一部分；经济条件、生活条件等因素决定一部分人仍需长期居住于此。此外，老旧住宅小区大都处于市中心，地理区域位置较好，经过多年的城市发展，周边的配套服务设施比较齐全，居民生活方便，无论是孩子上学、就医、购物等都很便利。面对新建小区高额房价和学区房的影响，仍是大量购房者及租房者的首选。
2、城市老旧小区有机更新过程中存在的问题和制约因素
2.1改造资金需求大、难筹措。老旧小区改造面对的实施对象是最基层的群众,改造的虽是建筑,但面对的是老百姓的不同诉求,同一般的工程建设相比,更具复杂性。目前我国大多城市的老旧小区改造资金主要依靠政府财政拨款,向社会筹集资金较难。老旧小区住户以老年人、工薪阶层为主，经济条件比较有限，在小区实行物业管理的过程中，无法顺利的对卫生、环境等方面进行收费，这不但影响了物业公司的管理，同时在政府参与行城区改造的过程中，通常会由于居民的经济实力和消费观念问题而不能够顺利进行。
2.2老旧小区改造建设管理不规范。从当前老旧小区改造的情况看,普遍存在着管理较粗犷的问题。老旧小区的改造具有“目标进度计划要求高”、“项目分散”、“群众关注度大”、“工程签证变更较多”等特点,对于工程的建设管理要求也相对较高。然而在具体的实施过程中,工程的建设管理不够规范的现象普遍存在。
如由于要征求小区各业主的意见,很多项目前期手续办理进程较慢,且手续齐全建设单位便急忙动工,忽视了过程中建设程序的管理。尤其是各小区改造特点不同、居民的实际需求不同,在工程实施过程中存在着大量的变更,如果对这些变更签证把关不严,无疑会对整个工程的质量和造价造成巨大影响。
2.3现行技术标准规范、政策法规的制约：这些年房地产市场发展迅速，适应这个市场制定的新建筑法规、体系和要求，与旧有建筑之间，拉开了很长的一段距离。旧建筑有自己独有的规律，以新体系的标准去约束旧建筑的改造，就会令老旧小区改造举步维艰。在德国、英国、日本、美国、法国等国家，有专门针对旧建筑的一套法则和要求。我国目前所有的建筑标准和规范都是针对新建建筑的，例如高度、容积率、采光等，如果使用这些标准来要求旧建筑，则会出现不相适应的状况。因此，从管理、政策法规、标准规范等方面，应针对老旧小区改造存在的问题进行深入的研究和创新。
3、城市老旧小区有机更新对策研究
3.1理顺思路与规划设计的原则：老旧小区改造中涉及的面广，并关系到多方的利益，若考虑不周全就可能会影响整个改造的进程，甚至引发各种纠纷。因此，必须综合考虑各因素，包括区分保护和发展的对象、小区人员的安置问题、考虑各区域的开发力度及采取的保护措施、统筹工程的时间期限、资金的来源等。对各因素进行统筹规划，并注意细节处的处理，理顺思路。
3.2老旧小区改造引入市场化方式，调动社会资源参与，多方筹措资金：老旧小区资金筹集主要有五大来源：财政资金（财政补助、财政补贴），专项债，社会资本，小区产权单位，居民自筹，社会捐赠等。探索研究政府、居民家庭、社会资本、社会捐赠合理共担的融资模式。
3.3增加小区功能：在改造老旧小区的过程中，不但要稳固楼体结构、重新打造外观、建立保暖工程，而且还要合理的增设小区功能。1，改善小区居民水电供应设施陈旧的情况，并满足居民平时的生活要求；2，对小区里违背规定的建筑进行清除，增加绿化和小区健身活动区域的面积，加宽小区的道路，并要通过小区地基的实际情况，来在合理的位置建造地下停车场以及供水排水系统；最后，要改善临街土地，以提高小区附近的经济价值，增加老年活动场所。利用完善的规划以及所增加的功能，来全面的加强老旧小区的宜居程度和经济价值，从而给居民打造出一个舒适且条件优越的生活环境。
3.4 提高居民参与社区生活的积极性：小区的居民是社区生活中最有发言权的治理主体，小区治理的好不好，居民说的算。要充分利用现在普及的微信群等网络资源开展活动，开展社区网络文化大讲堂、社区文艺活动小视频展示等活动，调动社区居民的参与意识。
3.5挖掘和传承历史文脉,重塑社区精神家园：老旧小区居住着世代相传的居民,承载着城市的记忆,是城市生活的重要载体,一些旧住宅不仅反映了一个时代的居住生存环境特征,而且还见证了城市的发展历史,散落了不少历史碎片,具有一定的历史纪念价值。老旧小区的更新应注重挖掘历史文化内涵,尽量保持环境的历史延续性和意象特征,彰显文化特色,提高居民的文化生活品质,重塑精神家园。老旧小区改造的前提是不破坏城市的整体环境,保持城市固有的风格和文化底蕴,改造前应详细列明老旧小区改造的具体目标、具体指标和文化要求,杜绝简单、粗暴、任意的改造开发。
[结语] 老旧小区有机更新是一项复杂而重大的民生工程，不仅能极大改善老旧小区居民的居住环境，更能够改善市容市貌，提升城市管理水平，还能够形成新的经济增长点，缓解经济下行压力。总结在更新过程中的宝贵经验和存在问题，结合老旧小区自身特点，聚焦居住群体需求，注重改造的高效性、实用性、功能性和可持续性，制定完善有序的更新计划，把老旧小区更新打造成改善城市面貌和居民生活质量的惠民工程。
[参考文献]
［１］蔡淑频，周兴文，马阗，城市老旧小区改造的模式与对策——以沈阳市为例［Ｊ］，沈阳大学学报（社会科学版），２０１４，（６）：７２３－７２６；
[2]葛红刚.基于老旧小区整治与改造的实践探究[J].住宅与房地产，2018（27）：26.