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摘要：随着我国城市规模的不断扩大，城市人口急剧增加，房地产业也进入了快速发展的时期。面积量算是房地产业重要的组成部分，直接关系到房地产业的正常发展。同时，面积的量算与居民的切身利益关系非常密切。但是当前阶段，房地产业的面积量算还存在相当多的问题。本文就房地产业的相关情况进行探究，希望提出的建议能够给予相关人士有益的参考。
关键词：房地产测绘；面积量算；问题分析；改善方法
0引言
房地产测绘面积量算除了与单位经济有密切联系以外，在现代建筑规模庞大、土地资源紧张的前提下，此项工作还能够避免出现资源浪费、非法侵占纠纷等事故，说明此项工作对于社会和谐运作具有现实意义。然而因为现代建筑的结构复杂，导致面积量算的计算面较为繁多，给相关工作人员带来的较大的阻碍，此时就容易出现一系列的问题。
1.房地产测绘中关于面积量算的重要意义
1.1房地产测绘中关于面积量算工作对于活跃市场有着重要意义
随着我国相关法律法规的不断健全，针对房地产业的管理也越来越规范，房地产业正在壮大发展。面积测算对于房地产业来说，能够树立房地产商的正面形象，促进房地产业的发展。企业的发展成功在于细节，房地产测绘中关于面积量算就能够反映出企业的社会公德。科学合理地进行量算是房地产企业必须具备的道德要素之一。
1.2房地产测绘中面积量算工作对于维护消费者合法权利起到了重要的参考依据
房地产的迅猛发展也导致了大量的法律纠纷，针对房地产测绘中关于面积量算的问题是十分集中的。能够对面积进行科学合理的量算，就能够为消费者的维权提供数据保障。
1.3促进房地产业相关法律法规的完善
房地产商与业主的纠纷繁多的重要原因就是相关法律法规未能健全，导致房地产商有空可钻，致使消费者在维权中处于弱势地位。房地产的面积量算工作能对法律法规建设提供重要的反推动作用。
2房地产测绘面积量算规定与要求
关于房地产测绘面积量算，我国为了在一定程度上保障量算结果的准确性，出台了相应的规程，规程当中对面积量算工作提出了相应的规定以及误差要求。
2.1房地产面积量算基本规定
根据理论与国家相关规程了解到，在进行房地产测绘面积量算时，必须要对量算目标的水平投影面积进行计算；在所有面积量算工作流程当中，都需要进行两次计算，并且将两次计算的结果相互对比，通过差值来判定计算的准确性；在差值对比过程当中，差值必须在允许误差范围之内，如果满足该条件那么最终计算结果取结果的中数，如果不满足该条件则需要重新进行两次计算；进行边长面积量算时，必须以“米”为单位，最终结果需要精确到0.01米；进行面积量算时，必须以“平方米”为单位，最终结果需要精确到0.01平方米。上述内容既是房地产测绘的基本规定也是工作原则，相关单位必须遵守。
2.2房地产面积量算误差要求
根据我国出台的《房产测量规范》规程了解到，关于房地产测绘面积量算的计算误差，必须保持在一定的范围之内，否则将判定量算结果不精确，具体如表1所示。
表1《房产测量规范》规程误差要求
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3房地产测绘面积量算技术规范
因为现代建筑房屋之间存在差异，所以在进行房地产测绘面积量算时，需要依照一定的技术规范来进行工作。具体来说，首先需要选定测绘目标，此部分根据理论定义为：具有永久性维护建筑安全的结构、建筑物每层高度在2.2m以上的结构、具有上盖的结构、能给人提供活动场所的结构，这些定义当中符合任何一项都可以视为房地产测绘面积量算目标。其次，计算时必须围绕逐层计算原则，并在每一层计算过程中对其总面积进行计算，计算完成之后需要将每一层的计算结果相加，以此才能得出最终结果，相加流程在单层建筑中不需要执行；在计算楼梯间、夹层等特殊部位时，需要以2.2m为最低高度，对其上方进行面积量算叽
4房地产测绘面积量算常见问题
4.1突出墙面部分的量算问题
因为现代建筑的规格较大，许多建筑层数较多，所以导致突出墙面部分的量算问题频发。此问题的具体表现为：在高层建筑当中，为了对上部结构进行支撑，会在下几层中设立与墙体相连并在室内独立的承重柱，承重柱即为突出墙面部分。针对此类结构，我国当前的处理方法为：将承重柱所处平面位置的面积归纳到相应室内的面积计算当中，这种方法在表面上相对合理，但是深入来看其代表着一根承重柱会侵占到多层的面积，导致量算结果的准确性不足。此外，因为面积量算与房地产单位以及用户经济有密切联系，这种计算方式会使得部分用户需要承担面积费用，但是承重柱并不是单独为其设计的，所以在理论上需要用户与单位共同承担，由此可见实际的量算方法与理论方法并不匹配，说明此部分量算存在问题。
4.2伸缩缝量算问题
对于整栋建筑来说，房屋的伸缩缝面积并不大，总的来说只是其中的门口一小部分。我们经过调查发现，在国内业界关于伸缩缝主要有两种观点，分别是：第一，不管伸缩缝的宽度，只要是与建筑室内相连的伸缩缝都计算在内。第二，与建筑室内相连的伸缩缝，通行的部分将其计算在内，其他余下的部分不计算在建筑面积内。这两种方法各有利弊，但计算起来非常麻烦。所以，本文建议是：作为伸缩缝所具有的功能，只要作为通行使用都应该计算到建筑面积内。有人可能认为对于通行功能并不是整栋建筑的人都能使用到，但是因其特有的功能对于建筑来讲不可或缺。
4.3楼梯的相关问题
国家出台的《房产测量规范》中，对楼梯建筑面积的测算有着详细规定，但是实际运作过程中，仍是遇到了很多的问题。很多户主与房地产商的法律纠纷都集中在楼梯上，作为整栋建筑的重要组成部分，如何对楼梯建筑面积进行科学、合理的解释就显得非常重要。随着复杂建筑设计的不断出现，相应的建筑面积的计算也没有以前那么简单了，所以，对于具体问题必须具体分析。
4.3.1走空楼梯的建筑面积计算
在一些大型高层建筑中，常会出现这样一种情况：非住宅区域通向住宅区域的连接楼梯连续走空。换种说法就是该楼梯不为非住宅区域所用，并且在楼梯下面的门不用开直接就能进入。如果按照以往的规定“谁使用、谁分摊”的原则进行的话，在建筑面积上就加大了住宅区域的共有面积。但是无论从设计的角度出发，还是其功能上进行划分，这种走空楼梯确实是为住宅区域所设计的，并是为了更好地对住宅区域进行管理。所以，针对此类情况，本文建议：楼梯走空共同分摊方为通行的功能区域与服务功能区。这种方法对于各方利益方都是比较合理的。同时，还有第二种方法，在售楼时，商户在签订合同时对单位售价与整栋房屋售价已经处理好，所以，对于楼梯走空部分就不再由商户去承担。
4.3.2复式楼梯计算
在建筑内，假若有一套房屋的建筑面积包括了楼梯相连的一层与二层面积两部分，并且在一层里设有门洞而不在楼梯间设置门洞，那么，我们可以断定：这套房屋就不用对楼梯间进行分摊。如果楼梯与门洞产生相连的部分，那就应该参加建筑面积的分摊。
4.4地下车位量算问题
随着现代车辆增多，房屋建筑也相应增加了地下车位结构，此结构在理论上属于建筑的自带结构，所以理应归纳到房屋测绘面积量算范畴之内。但是在地下车位量算当中，因为地下车位的使用权是用户私人拥有的，那么部分用户产生了车位交易的需求，在此影响之下，地下车位在性质上就不属于房屋建筑的一部分，而是用户私人面积，此时在地下车位量算当中，是否要针对私人拥有的地下车位来单独计算，当前还没有相关的规定。
另外，在部分建筑当中，其地下停车场并没有单独车位出售的机制，其属于公共服务性质的地下停车场，其中的地下车位也属于公共服务性质。针对此类地下车位的面积量算，不能依靠上述方法来进行计算。因为公共人数终端，如果要计算其中比例，将是一项十分繁重的过程，同时其中还涉及到人员的变动问题，所以得出的结果在此条件下存在可靠性不足问题。
5房地产测绘面积量算问题改善方法
5.1突出墙面部分量算改善方法
针对突出墙面部分面积量算问题，建议在设计当中，先单独对建筑承重柱各部位在所处室内的面积进行量算，此时得到承重柱各部位的分散面积，例如单独计算承重柱在最底层所占用的面积、承重柱在中层所占用的面积等口〕。之后根据各面积的对相关费用进行划分，可以保障费用的合理性。
5.2伸缩缝量算问题改善方法
针对伸缩缝量算的两个模式，这两种计算模式具有自身的可取之处，但是在实际应用上来看，第一种模式的受众面更加广泛。因为在第二种计算模式当中，其面积数据测量的难度会相对较大，所以便捷性上会相对较弱。因此在两者均有可取之处的前提下，建议选择第一种模式。
5.3楼梯量算问题改善方法
针对此类情况，认为楼梯走空面积作为公共面积，其功效作用到每一个使用者身上。因此，建议在量算当中，先计算走空楼梯的总面积，并得出相应的成本，之后将成本共同分摊到相应的使用者上，最终根据成本划分面积，进行再一次计算即可。
5.4地下车位量算问题改善方法
上述地下车位量算问题，认为可以进行单独计算，但计算之后所产生的费用，应当由生产方与用户共同承担，但承担比例上应当依照建筑单位建造与用户使用之间的权重等级来进行划分。此外，建议在量算时，将地下车位定义为建筑整体面积当中，测量出总数之后，其产生的费用将由面积内的用户共同承担，因为此类停车场的拥有权在建筑单位，用户是受服务的一方，所以理应根据面积缴纳相应的服务费用。
6结语
随着我国经济建设的持续增长，人民生活水平不断提高，逐步走向富裕安康的生活。房屋建设者正在由生存型向舒适性转化，我国的房地产业正处于旺盛的发展时期，各种产权关系并存，实行按套内建筑面积计价或按套计价，应该是一次变革。多产权房屋实行按套内建筑面积计价或按套计价，共有建筑面积分摊计算将会更加合理化。我们还应意识到：实行按套内建筑面积计价，应加强对共有产权的管理，加强对房产测绘工作的管理，尽快出台相关的政策，健全各项法律、法规制度，解决房产测绘中的技术问题。正确引导消费，规范商品房销售行为，建立高效率的运行体制，保障房屋权利人的合法权益。
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