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浅折国有企业不动产及土地运用平面规划管理的相关问题及对策研究

发表时间：2020/10/10 来源：《基层建设》2020年第17期作者：张秋红

[导读] 摘要：固定资产是企业生产经营的重要组成部分，其管理质量直接关系到企业未来的发展前景。

        航空工业哈尔滨飞机工业集团有限责任公司黑龙江省哈尔滨市 150000
        摘要：固定资产是企业生产经营的重要组成部分，其管理质量直接关系到企业未来的发展前景。本文分析了国有企业不动产及土地管理存在的问题及策略。
        关键词：国企土地；国企不动产；管理
        固定资产不但是企业的重要资源，也是生产效率的源泉。固定资产管理水平的高低将直接影响到企业的正常运营及发展。在企业中实施有效的固定资产管理手段，将有利于提高资产管理效率，增强企业的综合竞争力，从而发挥企业最大的经营潜力。
        一、国有土地资产管理存在的问题
        1、管理部门基础工作薄弱。我国很多地区的土地管理部门基础薄弱，管理工作无法有序开展，在一些地区，国有土地管理部门工作人员少，但所在地区土地分布面积广泛，土地资产量丰厚，且土地分布带有交叉性，但工作人员数量极其有限，管理部门基础较弱，所以，土地资产管理的难度显著上升。长期以来，我国很多地区土地资产调查工作不完善，导致对当地实际土地资产量了解不清晰，粗放经营和浪费闲置土地资源的现象大量存在。
        2、管理部门权威性不高，职能不强。在土地资产管理过程中，管理部门权威性不高，主要表现为政府对土地资产监管力度不够，这会引起土地管理混乱。而且不规范的土地制度给政府的管理带来了负面影响，我国所制定的土地制度有土地利用规划制度、土地出让制度及土地征用制度等，但这些制度中不合理的地方会为地方政府不遵守规则提供更多的借口，如《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需使用土地的必须依法申请使用国有土地”。而在《土地征用法》中又有规定，“国家为了公共利益的需要，可征收集体所有的土地及其地上附着物”。这会使一些地方政府以国家的名义来征收农民土地而再以发展经济的名义来出让土地，土地管理部门的职能发生了扭曲，国家土地资产得不到高效利用，而且还损害到广大农民土地所有者的利益。
        3、土地资产处置工作不规范。在我国一些地区，由于土地资产处置工作不规范，致使土地被擅自划拨、抵押，长此以往，会导致国家土地资产流失，进而给我国的土地资产管理带来极大的负面影响。在土地资产管理中，还存在土地资产管理权责不明的情况，这会导致土地资产管理部门的管理工作出现混乱，国家政府无法对土地资源进行优化配置，进而影响到我国土地资产市场的建设和完善。
        二、国企不动产资源管理问题
        1、不动产管理意识不强。根据现行税法规定，盘盈固定资产应按重置完全价值计入当期应纳税所得额。账外不动产入账先要评估，入账后要缴纳一笔数额巨大税款。而且不动产入账后，需要计提折旧或摊销，对企业净利润等核心经济指标影响较大，而维持不入账现状不影响企业不动产租金收益。
        2、不动产资源管理的制度不健全。国资监管部门未健全不动产的取得、投资、担保、抵押、处置、出租等制度，所监管的国有企业对不动产处置没有向国资监管部门报批或事前备案，造成了不动产监管上的失控。
        3、法人治理结构不完善。国有企业虽然建立了法人治理结构，但董事会、监事会、经理层未独立依法履行职能，部分国有企业存在董事长、总经理、法定代表人一肩挑的情况，决策不科学、不民主，存在决策失误的情况，集体决策未发挥作用。
        4、新会计准则在不动产管理上存在不完善的地方。新会计准则对公建配套的房产、划拨土地的会计核算规定不清晰，未明确入账的程序和手续，无法确定入账价值，因而造成大部分公建配套的房产、划拨土地未在资产负债表中公允、客观地反映。

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        三、国有土地资产管理体系构建策略
        1、行政对策。为了有效应对土地资产管理中存在的问题，必须转变政府职能。为此，在土地资产管理中，必须适当减弱政府部门的行政干预，进一步转变政府职能，在政府部门的努力下，进一步规范土地征用程序，可在原有的基础上适当缩小土地征收范围，而且要明确规定政府部门不能利用国家名义随意使用土地资产。而要采取必要的土地使用或征收活动，则应设立合理的补偿标准，使所设立的补偿标准能满足土地所有者的需求。
        2、法律对策。针对我国土地资产管理中遇到的问题，法律法规建设方面应包括两方面的内容；一方面要完善土地产权制度。在制度完善过程中，首先要通过产权制度的完善来限制政府权利，有效防止土地资产被滥用。而且要通过对相关土地使用法律的修订，对公共利益予以明确，并赋予土地完整的法律地位，通过这种方式，对土地所有者的所有权提供有力的保障。通过完善土地产权制度，使土地所有者拥有完整的土地产权，通过法律的形式，确保土地所有者能充分使用自己的权利，并使自身利益得到维护。
        3、经济对策。为了能提高国有土地资产的利用率，在实际进行过程中，首先强化对市场化信息的分析和收集，以此实现政府相关土地管理部门所获得信息和市场反馈信息的对称性。其次，做好统筹规划和管理，积极发挥宏观调控作用，避免国家过度垄断和地产商垄断现象的出现。
        四、国企不动产资源管理策略
        1、建立健全国有企业的法人治理结构，构筑保护不动产资源的制度体系。国资监管部门对所出资监管国有企业要建立健全企业的董事会、监事会制度。选派有胜任能力的董事、监事，在董事会和监事会中增加独立董事和独立监事的名额，增强董事会和监事会的独立性。
        国资监管部门要构筑不动产管理制度体系，制度要涵盖不动产的取得、投资、担保、抵押、处置、出租等关键环节，用制度管人、管事、管资产，对造成资产损失的人员按制度追究责任，对企业的经营管理人员进行经济处罚、行政处理或行政处分，涉及犯罪的，依法移交司法机关处理。将不动产的处置纳入企业“三重一大”制度，对其实行集体决策审批，任何个人不得单独对不动产的处置进行决策或擅自改变集体的决策意见。对不动产的抵押、担保，要进行可行性研究或风险评估，不动产转让要聘请资产评估事务所进行评估，评估结果报国资监管部门核准。国资监管部门在业绩考核中，应将不动产资源的管理作为业绩考核的重要指标，以增强对企业高管人员的约束力。同时应加强对不动产资源的审计。国资监管部门开展财务决算审计、经济责任审计、离任审计时，应将国有企业是否对不动产进行规范处置作为重要审计内容。企业内部审计则可侧重于不动产的管理、安全完整、内部控制等。
        2、通过清产核资，将账外不动产及时入账，利用科技的手段实现监管的全覆盖。对于账外不动产，先建立不动产房产原始台账，登记房产地址、面积、租金等相关信息，管好这部分实物资产，规范租金的使用，在进行保值增值考核时，应将其纳入考核范围。及时组织清产核资，对企业不动产进行全面梳理，把账外的不动产及时纳入账内统一核算和管理。通过运用信息化管理手段，开发使用不动产监管信息系统，将不动产的权证管理、决策程序、租金管理、专项监督等诸多关键环节，通过借助信息化的手段实现实时、动态、有效的管理。
        3、各监管部门各司其职，形成监管合力。要建立国资委、监察局、审计局、财政局等职能部门联手，对不动产资源事前、事中和事后进行全程动态监督管理的长效机制。要整合监督资源，建立大监督格局，形成监管合力。国资监管部门要牵头各相关部门定期分析研究不动产资源的监管情况，各部门在履行各自职责过程中发现不动产监管方面存在问题的，要主动及时与有关职能部门进行沟通，采取有效的措施解决问题，从而真正形成监管合力。
        参考文献
        [1]赵丽丽.浅析国有企业不动产管理存在问题及措施[J].经营者，2017 (03).
        [2]苏星.浅谈国有企业不动产的管理[J].企业改革与管理，2019(04).
        [3]倪晓丽.刍议国有土地资产管理[J].才智，2015(26).