曾丽
武汉亘星物业发展有限公司，湖北 武汉 430000
摘要：在产业结构日渐优化、人民生活水平稳步提高的新时期，物业服务水平与人民的幸福指数息息相关，为了与时俱进，传统的物业管理需要转变为现代物业服务。因此，物业管理企业需要充分认识管理过程中的主要风险，对风险进行有效控制，从而促进我国物业管理水平不断提升。
关键词：物业管理；设备设施；风险控制；措施分析
1物业设备设施管理中的主要风险类型
1.1按照风险因素分类
①人
人是物业设备设施管理中非常重要的一种风险，具体来说就是人没有按照正确的顺序进行操作，违反工作规定和要求。例如，在进行高压电器维护时因为没有安全操作而产生危险行为，或者上岗人员因为个人原因没有及时到达岗位等行为[4]。
②设施设备
设施设备不安全因素，主要就是指物业设备设施在危险环境中运行。例如，电梯保护装置失去作用而被短接等情况，一旦发生这些问题提将会对物业设备安全运行产生制约。
③环境
环境方面的不安全因素，主要就是指物业设备设施无法在安全的环境中使用。例如，低压配电室由于缺乏配电通风系统，而导致低压配电设备温度逐渐升高，或者水泵房中蓄水池水流溢出，报警装置没有及时发挥作用等，都属于环境中的风险因素。
1.2按照设备设施管理过程分类
物业设备设施管理可以分为多个不同的阶段，在早期介入阶段，是物业设备管理的重要基础，因为其需要准确选择物业设备的类型，如果一旦出现质量问题，将会在使用过程中引发安全事故，造成严重的损失，为后续管理工作带来诸多风险。
①在中期使用过程中，物业设备风险管理非常重要，特别是在承接阶段，物业服务企业需要检查公共设施设备，并做好各项检查记录。
②在检测承接阶段，需要对系统设施已经存在问题的设备进行维修，明确落实工作责任，必要时放弃接管来规避风险。所有的物业设备都有一定的使用时间，为了避免设备超过使用期限继续使用的问题，需要提前做好预警，由专门的人员进行检查，申请更换临近使用期限的设备。特别是对于新接管的物业，需要做好设备接管验收，并实时跟踪设备的运行情况，做好各项记录，消除设备隐患。
③按照物业管理质量目标，做好日常巡检，对设施设备进行评定，发现存在问题的设备必须马上进行整改，消除不稳定因素，升级为完好设备，如果无法进行维修需要申请报废处理。
④在运行维护期需要做好日常维护和保养，对设备进行全面的检查，及时发现问题并进行针对性的处理，使设备可以保持良好的运行状态。其次在运行和维修中必须制定统一的管理流程，针对性地进行管理，并建立管理台账和档案，对设备维修情况进行真实的记录，对于危险性较大的设备需要进行实时的监督和管理，并进行长期和定期的检验，以减少设备在运行过程中的风险，保证设备可以在稳定的环境中持续运行。同时可以充分发挥信息技术优势，对信息进行全面的采集，提高效率，避免因为人为原因影响设备的正常使用，使维修费用可以得到有效的控制。
⑤在轮换期，对于可修复或者可替换的设备，需要定期进行申请轮换和维修保养，并继续坚持运行维护，使购置及维修设备的费用可以得到有效的降低，提高设备的利用效率。
⑥在报废期，如果设备已经到达使用寿命期，且经常发生故障，其维修成本高于设备购置成本，必须马上进行更换，更换后的设备资产进行变卖或者转让。建立完善的报废流程，对资金处置情况进行明确的管理，使设备使用历史可以得到有效的追溯。
2提高物业设备设施管理风险控制效果的措施和建议
2.1加强责任管理，及时转变思想观念
物业管理作为新生事物，其产生与发展伴随着多种利益进行重新分配，而且也难以避免矛盾与冲突。为此，我们应当对物业管理的全体员工加强思想教育，及时转变和提升服务观念，从而使他们能够获得最新的知识和技能。在此过程中我们应当让工作人员明白管理内容和管理人员的责任，让广大公众能够及时了解物业管理的重要性。实践中采用各种形式的宣传物业管理规则，从而使业主能够从了解、接受到物业管理服务工作的落实。同时，还应当宣传物业管理的益处，从而使业主能够自愿自主地接受管理，并从行动上能够有效支持物业管理工作。
2.2健全物业设备设施管理规制细则，加强规范化建设
实践中为了能够使物业设备设施管理工作顺利进行，关键在于物业设备设施管理机制和实施规制的完善与健全，这样才能有效落实工作。通过完善细则和规制，来有效规范物业设备设施管理工作。物业设备设施管理人员应当严格履职，用法律法规等手段来保障企业经营以及管理服务工作的严格落实，从而确保小区业主及家人的安居乐业。同时，这也是实现保值增值以及创造物业品牌的有效途径，在促进社会经济发展等方面起到了非常重要的作用。
此外，还应当不断加快物业设备设施管理企业发展模式创新以及重组，促进管理规模化以及规范化。从这一层面来讲，建立良好的物业设备设施管理团队势在必行，应当加强规范化管理和建设。通过该种方式，一方面在规模化管理模式下能够有效节约成本，另一方面还可通过规范化管理来有效创造企业品牌。基于当前的市场经济发展现状，通过加强市场化的重组、兼并以及联合管理，来有效降低社会管理总成本。物业管理行业应当走横向联合以及纵深发展的道路，基于企业的体制进行合并、重组以及更新和提高，从而实现管理成本降低之目的。
2.3建立科学完善的物业设备设施经济管理体系
对于条件相对比较成熟的区域，企业可基于业主大会等方式建立业主委员会，合理选聘物业设备设施管理公司，加强专业化以及科学化设备设施管理。通过文字性规范和要求，严格按照规范和合同要求落实管理工作。对于商业物业而言，其主要包含闲暇娱乐以及吃与住宿等场所，物业设备设施管理工作任务是对上述基础设施加强维护管理，做好宣传保护工作。在商业改革的大时代和环境条件下，商业性质的物业管理业已成为物业管理的重点。在快速发展过程中，应当顺应时代发展，紧抓发展机遇并进行不断的改革创新。同时，因国内人数众多，广大消费成员构成非常的复杂，在一些节日活动阶段，商业物业设备设施管理工作在安保以及保洁方面，设备维护也有了更高的要求。
2.4 加强物业设备设施风险转移和风险自留管理效果
风险转移是通过合理的手段，将风险以保险的方式进行转移。因为设备设施对专业性要求非常严格，物业服务公司必须结合自身实际和技术水平设置维修保养计划。例如，某物业服务公司将电梯维修业务分包给电梯公司，将消防系统分包给专业的消防工程公司等，通过这种合同的形式可以有效转移自己没有能力承担的风险，就属于非保险转移。另外，也可以通过购买保险的方式对设备设施进行投保，由保险公司承担设备风险。
风险自留主要就是由于自身管理失误，或者其他因素导致风险无法转移，只能由设备管理方自己承担的风险。之所以会出现这种风险，主要由于全员没有树立良好的风险意识，对风险隐患没有进行正确的识别，导致风险评价存在问题，继而影响风险决策的正确性，使风险在实施过程中造成风险自留，这种风险自留属于被动性迫于无奈的选择。
结束语：
综上所述，物业设备设施管理是一项非常复杂的工作，涉及到很多方面的内容和影响因素。基于此，实践中应当不断提高企业物业设备设施管理服务水平，充分发挥企业物业管理工作的功能，做好协同管理工作，同时这也是物业管理事业发展的必由之路。
参考文献：
[1]张丽瑶. 物业设备设施管理中的风险管理探究[J]. 住宅与房地产, 2018(8).
[2]李春光. 物业设备设施管理要点分析[J]. 建筑工程技术与设计, 2018, 000(011):3348.
[3]胡家. 浅析小区物业给排水设施设备运行维护与管理[J]. 设备管理与维修, 2020.
[4]鲍慧慧. 楼宇物业安全管理工作研究和探索[J]. 经济师, 2019, 000(006):288-289.