王强
上海泓喆房地产开发有限公司 201103
摘要：当前在城市中建设集休闲娱乐为一体的商业综合体，成为带动城市发展和革新消费模式的重要方式。商业综合体的体量较大，形态各异，能够广泛吸引各类人群休闲购物，同时其功能较为复杂，因此在开发中也存在一定的变数。设计部门能够对业主提出的各类业态及功能等方面的需求进行落实，从而实现对城市整体建设作出有益的推动。
关键词：商业综合体；项目设计；精细化管理
1项目概况
项目的地理位置处于交通枢纽，其交通网络系统较为完善，与地铁站眦临，因此具有较为明显的开发潜力和交通优势。建筑的东南方位是经营模式较为成熟的购物中心，其业态类型较多，且经营稳定，也拥有较为明显的交通优势，吸引众多消费者前来购物休闲。本项目的建设能够与周围的商业环境形成良好的呼应，进一步拓展商业经营范围，新建更高层次的办公及酒店场所，可弥补该商业区域在此方面的空白，对商业区的构建提供有效的补充。项目周边的住宅区以中、高端层次为主，这也为项目运营提供了稳定的消费群基础。整个项目占地面积约8.7h㎡，总项目的占地约为51万㎡，办公楼建筑等级为甲级，数量为3幢，每幢30层，共占地18万㎡。酒店为17层建筑，占地面积为3万余㎡，商业区由一幢5层商业建筑和与之相邻的3-4层街区商业构成，地下室设置为3层，总占地面积约18万㎡，为商业和车库为主。
2设计精细化管理思路
当前，集团公司内部设置营销、设计、商业管理及酒店管理等部分和分公司，并在项目公司内设置总师办等职能机构。此外，还需与政府及相关机构搭建顺畅的沟通桥梁，这些工作内容均需由项目公司的前期部门负责完成。各职能部门具有明确的任务分工，共同推动项目在策划、形成概念方案到建筑方案中顺利通过监管部门的审批，整个过程用时一年，较为高效地完成了既定的前期准备工作。但在具体设计时也会发生反复的情况。在对商业进行定位和实际招商时，会受到明显的外部因素的影响，导致上述环节无法顺利进行，常出现反复修改的情况，这也对整体准备时间造成了一定的延误。当前在国内商业开发领域较为成熟的做法为，将商业产品分成不同的模块进行操作，按照标准化的设计程序开展具体工作，从而实现缩短设计与项目开发的时间、更为准确地完成定位，资金的使用率提升，同时可大幅提高收益率，使开发商能够在较短的时间内实现资金回笼。
3设计精细化管理把控关键点
实施项目的设计管理时，应对整个设计过程进行总结分析，从而锁定关键因素和环节，并给予必要的重视。只有科学把控关键环节，才能对整个项目的设计与管理起到明显的推动作用，为项目综合体的设施提供前提基础。首先，应明确产品定位。对产品进行准确的定位可直接决定综合体开发的效果，因此做好产品定位是开展其他工作的前提条件。其次，应明确研究政策的意义和价值。设计人员及相关管理者应对地方政府及相关部门的政策进行更为深入的研究，在政策执行方面做好充分的准备，从而保障设计方案能够顺利通过政府的审核，提高通过的效率。三是提升设计管理人员配置的合理性。设计人员需具备较高水平的管理能力，能够对综合体设计进行品质和进度等方面的监督与控制，从而有效保证项目顺利实施。四是选择适合的公司参与设计工作。适合的设计公司能够全面替身设计成果的品质，能够准确把握开发商的意图，从而有效满足设计需求，提供理想的服务。五是保证设计周期的合理性。设计周期设置合理，能够有效促进设计品质的提升，开发商不能在政治等方面外界因素的影响下而主观缩短设计周期，从而对设计品质构成负面影响，甚至会产生较大的经济损失。六是需对专项市场进行前期考察。对综合体进行设计所涉及的内容和环节较为复杂，因此设计管理人员需提前进行专项考察，投入必要的精力进行研究，从而实现对设计品质的良好控制。七是对设计管理实施的流程进行合理管控，达到理想的标准化水平。公司应建立一整套操作性更强的管理流程，保证设计工作顺利实施，能够助推缩短设计周期、提升设计成果的品质，同时在成本方面也能实现有效的管控。
4项目设计精细化管理措施
4.1施工阶段项目精细化管理
在完成项目的总体实施规划时，需将项目的整体内容进行细化拆分，分别落实给相关的管理人员，再由管理人员对所得内容再次划分到员工级别，从而实现工作内容的细化落实。通过上述工作处理，可明显提升员工的责任意识，提升工作执行效率，从而达到管理工作的预期效果。进入施工阶段，提升项目管理的精细化程度主要可从下述两方面着手实施，即招标及应用两个阶段。开展招标环节时，由于参与人员数量较多，为了保障施工质量和效率达到预期标准，便需对参与招标的人员进行横向对比分析，最终筛选出更为适合的参与者承办项目。此外，还需对参与招标的企业进行资质验证，全面了解并掌握企业以往的工作业绩，并对项目实施的适应性进行科学分析，便于在施工出现问题时能够有效解决。精细化管理主要针对施工设备而开展。在现代化的施工项目中，设备的应用占有十分重要的地位。如搅拌机等便是施工过程中应用率较高的设备。如果设备运行情况异常，便会直接对工程质量构成负面的影响，延迟工期，可见设备的管理效果对整个工程实施的重要性。管理者需对设备的运行状态及质量进行实施掌握，定期对设备开展日常维护，保障设备能够正常发挥功用。
4.2对工程施工项目精细化管理制度进行完善
施工方若想达到长远的发展目标，便需客观认知自身的优势与不足，并结合具体情况制定可行性更高的管理制度，在整个体系范围建立奖惩机制，以此作为提升企业软实力及工程质量的重要保障。在实施项目建设时，施工方需将具体的施工内容细化落实，这样便可在施工中发现问题时，及时联系到相应的责任人，及时探讨总结出解决方案。此外适当的奖惩也能够有效激发员工的工作潜能，同时进一步规范施工行为，为保障工程质量提供有效的助力。
施工项目涉及的具体环节较为复杂多样，因此实现精细化管理也需将各环节的具体工作落实、落细，无论在项目设计、原料选购或者成本管理等方面，均需体现精细化的管理作风。需将管理责任细化到个人，从而不断提升员工的责任意识和自我规范能力。最后还需建立必要的监督评价机制，其评价对象不仅为管理者，也需针对所有参与项目的人员进行综合评价，及时发现阶段性的问题，从而做出科学的判断。
4.3对工程材料进行精细化管理
原料作为建筑项目实施的必备要素，对其进行科学把控是较为重要的工作内容。如果施工所使用的原料质量未达标准，便会直接影响工程的总体实施效果。因此施工方需严格把控原料的采购环节，充分调研市场情况，选择性价比较高且满足项目实施标准的原料类型，在数量及质量等方面为项目实施确定理想的原料种类。在原料入场后，还需对材料进行再次核对，如果发现原料不达标，便严禁应用于项目见色号中，并及时与采购人员取得联系。在原料的领取环节也需进行严格的把控，避免误领或者冒领等现象发生。如果针对原料使用设置了消耗标准，则可按照规定的标准进行领取，制定规范的领取制度，从而提升领取者的责任意识。对施工原料进行管理是较为系统的工作，需渗透到各个环节。施工方在完成上述工作之余，还需定期对原料的使用和储备情况进行盘点，从而对原料实际耗损情况与计划进行对比。如果二者差距较大，还需系统分析原因，并总结出较为适当的解决方案。
4.4对施工人员进行精细化管理
由于建筑施工的复杂性较高，因此也为管理工作的落实设置了较大的障碍。管理人员需具备更高的综合素养才能助推管理工作顺利实施。因此企业需为管理人员提供更符合时代和工作需求的培训途径，从而不断优化管理人员的岗位素养，提升管理工作的精细化程度，让管理人员能够有能力处理复杂程度更高的项目管理工作。管理人员需度项目全程实施管理，其中必然会产生人为疏忽。这便需将项目细化，结合具体的工作内容制定相应的管理措施。此外对人员的配置也需加大重视力度，在保证工作正常开展的情况下，强效发挥人力资源优势。管理人员还需在组织方面强化提升岗位技能，对突发事件能够做到冷静处理，机智应对，并对人员实现合理的调配。一旦发现问题，管理人员应及时与一线人员进行对接，做好现场状况的处理，从而在最短的时间内恢复工程正常实施。
4.5基于BIM技术的项目设计造价管理
4.5.1设计管理
实施项目设计时，由于各类管线排布具有相当的复杂性，部分设计内容与实际情况不符，这便需要进行进一步的优化调整。设计人员可基于BIM建模，对各管线进行综合的碰撞分析与检查，保证各子系统能够按照预期运转，实现对项目实施的准确控制。以往在对设计方案进行修订时，需经过更为繁琐的流程，耗费时间也较长。而运用BIM技术，可通过带动调动数据库信息，实现工程图与原料、造价等模块的联动，使造价信息变得更为流畅，设计的修改和价格变动能够通过BIM模型进行实时更新，从而极大缩短了审批流程和时间，大幅提高设计及修改的完成效率。
.png)
4.5.2精细化管理
BIM技术推动落实精细化管理方面也发挥了较为重要的价值。该技术可结合施工现场情况建立三维图形，相关人员可通过总平面图对现场施工情况进行实施把握，了解施工阶段中发生的各类材料堆放和运输的线路设计，最终形成最优设计方案，实现对场内人员、原料及设备的合理调度，全面提升施工方案的精细化与科学化程度，从而在节约成本投入的同时，还可有效提升施工的效率。
.png)
图3 BIM技术在各阶段造价管理的应用
结语
当前商业综合体的建设与发展趋势逐渐向复杂化发展，提出的建设标准也日益提升。设计机构便需承担更大的压力和责任。只要从设计环节着手，依托城市的文化传承来对具体的建设规划进行分析和设计，采取更为科学、可靠的措施解决各类问题，才能高效完成整个施工过程，通过项目实施来提升城市发展的可持续性。
参考文献：
[1]杨乐.大型商业综合体建筑全过程设计管理的实践与探索[J].城市建筑,2019,16(17):98-99.
[2]王钰.商业综合体项目设计管理思路与技术关键的研究[J].居舍,2019(10):110.
[3]王迎.商业综合体建筑设计与管理存在的问题及对策[J].城市住宅,2018,25(11):81-83.
[4]周奕.城市综合体设计规划——上海某南方商务区项目设计管理[J].建材与装饰,2018(22):91-92.