田雨
枣庄市房产管理局物业管理中心， 山东 枣庄 277800
摘要：直管公房是公房的类型之一，指的是集体所有的房屋，由房管部门直接接管，直管公房的承租人多是城市中的中低收入群体，与自管公房不同，房屋属于集体或者国家所有，而不是单位所有，是在商品化之前，政府出资修建的住房，对于改善民生和社会稳定具有重要作用。近年来，随着城市住房制度的有序推进，直管公房管理已经取得了一些成绩。但由于政事企混在一起的状况迟迟不能得到改变，使得住宅类直管公房的管理存在混乱，已经难以适应新形势的发展。本文就城市更新中直管公房管理中出一些问题进行了分析。
关键词：城市更新；直管公房管理；问题及对策
近年来公房受拆迁、出售、企业置换等因素影响，公房体量逐步萎缩，管房面积日益减少，现存房屋点多分散，建筑年代久远，配套设施落后；同时，国家层面政策支撑缺失，各城市直管公房管理缺乏法规、规章指导，对公房管理的重视程度不够，管理力量逐渐弱化。公房资产运营管理在收益分配、权属管理、日常监管、处置收入管理使用、财务核算和政策执行等方面出现了一些突出问题。
一、城市更新中直管公房管理运营存在的问题
1、直管公房委托经营模式管理弱化，缺乏监管。
直管公房交由各房产公司托管后，房管部门对其租赁、拆迁、产权调换、拆迁补偿款、维修养护等情况的掌握主要依靠各房产公司报送年报数据，缺乏对直管公房相关事项真实性、合规性的必要监管，以致出现资产存量不实、权证与实物台账不符、租约合同管理不严、档案保管不善、未进行房屋鉴定存在安全隐患等问题。
2、房屋构造简易，设施设备老化。
住宅类直管公房与其他类型的居住小区相比，由于修建时间相对较长的缘故，直管公房往往存在以下特点：①房屋构造简易，这主要和当时客观条件以及技术水平的相对低下有直接关系。当时的住宅类公房往往采用砖木或者砖混结构，构造相对简易，建造的标准相对较低；②住宅类直管公房的配套设施不足，一些住宅小区的安保和消防设施普遍缺乏，绿化和停车位不足的现象也十分明显，基础设施和文化空间更是缺乏；③设施设备老化。大部分的住宅类直管公房的房龄在二三十年以上，有的甚至有 50 年的历史，由于失修问题，导致墙面开裂，屋顶漏水等问题；再加上违章搭建的问题。例如有的业主在楼道堆积杂物，给消防带来了严重的安全隐患，有的业主在小区门口私设摊点，影响车辆停放，给小区带来消极的影响， 进一步增加住宅类直管公房的管理难度。
3、直管公房受托经管单位财务核算不规范。
有的房地产公司未单独完整核算受托代管的直管公房维修支出，市属与区属公房费用混同开支，不能真实反映各直管公房经营收支情况。少数经管单位在进行直管公房固定资产销账处理时，未按照入账方式处理，账务核算不能真实反映直管公房历年来处置收入情况。
4、资金不足，失修失养严重。
住宅类直管公房的历史相对现代商品房久远，年限较长，再加上大部分住户是城市中低收入的群体以及修建房屋时技术水平相对落后，使得直管公房的失修较为严重。尽管某些城市和地区针对直管公房的维修积累了很多经验，例如上海市建立了三级修缮体制。包括大修、中修和小修，其中大修指的是修缮相对较大的区域，例如一条街道，一座大楼，对房屋的整体结构进行整修；中修则是对大修的补充，又非小修施工力量所能承担的工程项目；小修是指针对房屋易损部位的日常修理。再加上近年来直管公房维修的资金逐年下降，给业主、居民带来生活不便，而且存在安全隐患。
二、城市更新中直管公房管理发展探索
1、改革创新市属直管公房管理机制。
市级房管部门代表政府履行公房管理职责，要破解“双重身份”难题，严格落实“转变政府职能，深化简政放权，创新监管方式，增强政府公信力和执行力，建设人民满意的服务型政府”要求，坚持新发展理念，尊重经济规律，持续深入推进“放管服”改革，对市属直管公房管理机制进行重大调整，做到政事分开、事企分开、管办分离，使责、权、利有机统一。
2、出台政府层面指导政策和部门规范性文件。
房管部门应及时开展调查研究，出台规范公房管理的文件，促进房屋管理部门依法行政。房管部门及相关职能部门应密切配合，进一步健全完善直管公房配套管理政策，及时制定、更新部门规范性文件，增强时效性，明确管理职责，探索建立长效管理机制。
3、切实提升直管公房日常监管水平。
房管及有关职能部门应加强对直管公房管理政策执行的业务指导、监督与服务。产权人应加强对直管公房经营管理单位的考核监督，突出对权属管理、租赁管理、资产管理、经管收支、维修维护、财务核算和政策执行等关键环节的监管。经管单位要健全完善直管公房信息管理系统，制定直管公房财务核算管理制度，强化直管公房维修维护物业管理，排除隐患，确保安全，增强服务意识，提升管理专业化水平。
4、提高物业费收缴率。
（1）加强宣传引导。利用各种媒介向社会和业主宣传相关的管理知识，使得广大业主理解高水平的物业管理对于生活品质提升的重要性，从思想上树立正常的消费观念；（2）发挥业委会监督功能。明文规定，如果相关的业主违反物业合同，业委会有权对其督促其限期缴纳，确保物业管理企业有足够的资金维持小区正常、高效运作；（3）对某些不交或者少交以及行为恶劣的业主提起法律诉讼，当然前提是采取灵活的收费方式，提高物业管理收费率。
5、处理历史遗留问题、进行地区试点。
从直管公房建造的出资情况来看，有相当一部分都属于非国家出资建造，因此这种类型的直管公房产权相对不确定，容易造成后期的产权纠纷问题，能否解决好这类直管公房的产权问题对于促进公房改革具有重要的作用。解决好直管公房的历史遗留问题可以采用偿还原业主房产，国家对符合政策性的业主应及时偿还。同时要妥善安排，避免房产纠纷情况的出现。市场经济在我国的发展日益完善和健全，直管公房也应该适应市场经济的发展，企业经营是直管公房发展的必然趋势。但是在现今的企业经营模式中，有很多的问题仍然值得深思，在不确定的解决措施面前，可以尝试进行地区试点，将理论和实践相结合，进一步暴露出住宅类直管公房管理中存在的问题。针对存在的问题，扩展考虑范围，使解决思路更加全面，更加系统。健全监督机制和回顾机制，将好的方法和创新理念总结沉淀下来，为其它地区直管公房的改革提供有效的经验。
三、结语
总之，直管公房管理中存在的问题，我们要进行详细的分析，根据实际情况制定合理的方案，最终目的是有效地保障人们的利益，为生活提供更好的服务。在城市化的建设中，对住宅类直管公房的有效管理，对于维护社会稳定、推动社会的发展具有重要的意义。
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