李春岩
青海平兴建设集团有限公司
摘要：本文立足于实际，对房地产评估的方法以及相关问题进行分析。首先探讨了房地产评估的原则，其次对常见的房地产评估方法进行分析，最后给出相关的问题，措施加希望论述之后，能够给该领域的工作人员提供一些参考。
关键词：房地产；评估方法；问题；探讨
0引言
伴随着房地产事业的高速发展，房地产的价格与价格也受到了人们的关注，进行房地产实现合理的估价，能够真实的体现出其自身的价值，也能够更好的促进房地产领域的发展和进步。
1房地产评估原则
（1）合法原则，房地产评估环节，应该充分的保证评估对象是合法化的。（2）最高最佳使用原则，该原则是在法律和市场经济的基础条件之下，能够进行房地产评估，能够准确的评估对象的具体价值（3）估价时点原则，能够实现估价的准确确定，能够合理的进行客观公正价格的应用。（4）谨慎原则，主要是房地产评估中能够充分了解金融结构存在的风险，要分析可能存在的损失或者费用问题，房地产估价师合理进行估算和分析，能够达到谨慎性的要求[1]。
2评估方法分析
评估方法选择是非常重要的工作，目前结合实际情况的需要，可以确定出如下几种方式的评估价格方式。
(1)比准价格方法。通过市场化的原理来进行评估对象估算价格的应用，能够从供需双方的角度来考虑，能够使用替代性的原理，可以结合市场的竞争条件之下来实现相同区域、相同产品以相同质量的价格进行同一性的评估和分析，对于类似与房地产价格应该做出必要的差异性分析，能够确定出房地产价格的变化范围，然后就是进行市场交易价格的公布和使用。市场比较法的本质就是以市场变动的趋势为依据，从市场出发来进行合理的评估分析。
(2)收益价格方法。通过该方法来进行评估对象的估价求算的价格，能够更好的实现需求方的方面进行管理和控制，通过预期收益的相关原理展开分析，可以获得最高的资本效益，能够保证房地产价格在未来规定的范围内获得一定的收益，能够得到应有的价值，从而可以推算确定了市场的价值。收益法的本质就是进行房地产预期范围内的收益作为导向来实现估价对象的价值分析，收益价格理论是根据效用价值理论作为基础来进行的。
(3)积算价格方法。主要是通过成本法来进行估算对象价格的确定，要从供给方的角度出发进行，利用投资获取等量收益的原则来进行，可以做好产品定价的确定，能够保证房地产的价格与投入的资本和利润的综合是一致的。该方法的本质就是通过房地产的重建成本作为导向的估价对象价值分析，是以估算价格理论作为基础来进行
3房地产评估中存在的主要问题
3.1相关法律制度不完善
当前我国的房地产评估工作的进行，要严格按照法律法规的条款来进行，这是基本要求和出发点，但是因为目前法律法规方面没有达到规范化的要求，所以在进行房地产评估实践中，工作人员应该根据相应标准做出评估和分析。
3.2房产评估机构地位有待提高
贷款人自身也是获取评估报告的人员，评估机构主要是给这些人群提供服务，但是不能忽视银行的作用，如果房地产评估工作缺乏有效性，银行也会不满意，银行会对于这些机构产生极为强烈的不信任，甚至还会封杀这些机构，因此，其存在的风险问题是比较巨大的。
3.3评估人员业务水平参差不齐
目前房地产评估工作人员的素质相差比较大，其中有些人员虽然能够通过房地产评估执业资格的考试，但是在进入到工作岗位之后没有学习先进知识，也没有展开实践操作，并未积极参与到交流和学习平台中，导致项目估价中无法做出准确的判断，导致了风险问题的存在。
4房地产评估方法改进措施
4.1建立健全相关法律法规体系
为了能够更好的保证评估工作人员可以遵循相关的法律法规和标准，就必须要出台相关法律条款，并且逐步的建立和完善。在《房地产评估法》发布和实施中，应该做好行业中的标准统一和强化，能够进行必要的标准制定，同时能够保证房地产评估各项工作达到统一的要求；促进职业道德素质水平的提升，对于违法违规的情况要进行必要的约束，可以提升房地产评估人员的工作积极性[2]。
4.2加强房地产评估监督管理
监管不力会给目前的房地产评估产生违法行为提供基础。因此，应该从下面几点出发以提升监管力度水平：积极开展房地产评估机构的改制，能够使得各级评估机构进行全面的发展和提升，能够防止出现内幕交易的情况；通过当前的政府部门监督管理实际情况出发，能够有效的制定出相关管理机制，发挥出行业协会监管机构的租用，政府要发挥出监管作用；扩大投诉渠道，能够让人民群众对于房地产评估中违规行为进行投诉，能够约束评估人员的行为。同时在房地产评估监督管理的过程中，还需要根据实际的情况合理的给出相关的监督管理方案，从而促进各项工作的有效开展。
4.3加强从业人员的培训及再教育
房地产的评估工作有着较高的专业性，评估人员的素质水平是非常重要的。具体有如下的要求：房地产评估工作人员，能够具备较强的专业基础知识，要做好公允价值的理解和应用；在评估中如果发生有不确定的因素，评估人员要根据自身的专业知识和实际经验，能够准确的判断，从而可以使得评估工作环节，工作质量得以提升。此外，还要积极学习先进知识，提高自身专业水平。
4.4加强房地产评估机构内部管理
当前我国的评估系统内，评估机构依然是主体，对于房地产评估有着极为重要的作用，同时需要承担相应的业务和责任，因此，应该积极的开展房地产评估机构的监督与管理。对于一些控制制度方面进行必要的分析，骨架复审制度也是极为重要的一项工作，其应该从根本上提升评估机构的专业素质和水平，能够合理的确定相应的评估方法，做出准确的判断和分析。
5房地产评估实例分析
5.1估价对象
某地区的住宅项目中，已经完全获取了《商品房预售许可证》，可以进入到市场中国进行交易。该项目总计需要建设八幢高层住宅楼，总用地面积22518.36m2。要进行估价范围第十一幢201~3301、202~3302；十三幢201~3301、202~3302；十五幢301~3201、302~3202；十七幢201~3301、202~3302等，委托方承诺杂2015年12月31日开展竣工验收，合格之后可以交付使用。
5.2估价方法及作业思路
按照具体的估价目标和对象，选择合适的估价方法。本次建筑工程项目，在实践中，能够通过房地产低压预售的方式来进行合理的估值，从而可以实现风险的管控，经过多个方面的分析确定使用成本法估价。在估价对象确定中，能符合本次的工程的需要，能够满足实际的需要，委托单位也开具了相应的证明，有几幢楼已经完成封顶建设，从慎重考虑的原则，估价过程中进行现场的勘查和调整，能够确定具体的施工计划，发布相应的资源清单。估价人员要了解相关专业知识，分析以往的案例，能够综合对比分析，能够把风险降到最低。
5.3估价结果
本次房地产评估实践中，根据相应法律标准和要求，选择合适的评估方法，总结出评估经验，要考虑到市场的影响因素，从而可以将进行具体的评估对象和估价确定，最终确定了本次项目中的预售抵押预售人民币为501360400.00元。
6结束语
现代社会发展之下，房地产评估实践中，应该从房地产评估监督管理角度出发，能够认识到该工作的重要性，不断的学习先进知识，了解法律法规条款，可以促进评估领域的发展，为经济与社会的发展奠定坚实的基础。
参考文献：
[1]郑祖贤.浅析我国房地产评估中存在的问题及对策分析[J].时代金融（下旬）,2015,(4).170-171.
[2]范琳悦,刘硕.房地产评估的行业现状、问题与对策的讨论[J].品牌,2015,(12).62-63.