谭丹萍
北京立方库博建筑设计顾问有限公司 北京市 100000
概要：随着国内人口老龄化的不断加剧，常规的集中养老院养老模式已逐渐无法满足国情，以CCRC为核心的在地养老模式在国内逐渐兴起，本文主要通过对国内CCRC社区养老模式的解读来探索在地养老在国内的可实践性。
关键词：养老社区 CCRC 复合 适老化设计
一、CCRC概述
1.1、CCRC的基本概念
CCRC是一种复合式的在地养老模式，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务，老人根据不同时期身体状况的要求而选择社区内不同的居住方式，不用搬到其他社区再去适应新的环境。与其他养老方式比较，这种方式能够更合理和有效地利用社会和人力资源，社区能够提供完善的服务设施来满足老人对生活方式的追求。
1.2、CCRC的起源与发展
CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史，主要是为无家的老年人提供所需的生活照护，被照护的老年人将他们的财产捐赠给该组织，并终身居住在CCRC社区中。应该说最早的CCRC更多地体现的是一种终生护理（Life?Care）的理念。20世纪90年代，国际社会针对长期以来各种老年照料服务机构和项目相互分割，使老年人在健康状况和生活自理能力逐步下降的过程中不得不经常变更养老场所的状况，对CCRC的理念进行了进一步的诠释——持续照料退休社区（CCRC）是指根据老年人的身体和心理状况变化，为老年人提供自理、介助和介护一体化居住和护理服务的机构。
二、CCRC社区的功能组成及设计要点
一般来说，持续照料社区主要由独立生活模块、协助生活模块、专户生活模块及老年社区医院组成，其同时配备一定规模的具有居住属性的产品，统一形成复合化的新型养老社区形式。CCRC不同模块对应老人的不同需求。在设计时应针对不同的功能，从建筑与室内设计等多个维度，结合老年人的心里特征，进行适老化设计，营造满足老年人需求的高品质生活环境。
2.1、CCRC功能组成
（1）独立生活模块
此模块的服务对象多为刚刚步入老龄阶段，生活尚能自理的老人。CCRC社区为这部分人群提供住所、医疗、日常餐饮及保洁等基础服务，同时还组织一些社会活动来丰富老年人的日常生活。
（2）协助生活模块
此模块的服务对象多为不能再独立的安全居住，但尚不需要提供高级护理的老人。这部分人群40%以上都存在某种程度上的认知损伤，除了可以得到与自理型老人相同的服务外，还为他们提供吃饭、穿衣、洗澡等基础协助服务。
（3）专户生活模块
此模块的服务对象多为体弱的、身体认知能力受损、生活完全不能自理的老人，需要专业护理人员进行全方位、全时段的监护。
（4）老年社区医院
老年社区医院一般由护理模块及康复模块组成，可提供给老年人一些基础的医疗设施及康复设备，解决老人因行动不便就医困难的问题。
2.2、CCRC社区设计特点
（1）选址一般选择地价较低的郊区，降低开发成本。整体建筑以多层为主，规划布局紧凑，有利于集中护理，减少管理成本，方便对年长人士及时护理和照料。
（2）拥有较高的管理护理人员比例，管理护理人员与年长人士比例一般可达到1：1。
（3）从设计的总体布局来看，CCRC 中独立生活模块、协助生活模块和专户生活模块需针对入住者的特点而进行符合其侧重点的设计。例如，独立生活模块会在设计环节中侧重对交流空间的建设，满足居住者沟通的需求；协助生活模块会更加侧重室内设计的人性化，给入住者提供更加便捷的生活体验；对于完全不能自理部分，会更加注重医疗设施的建设。
（4）配备相应的服务设施。社区内设有医疗室，每层设护理站；附近紧邻医院资源；社区内设专属食堂，为年长人士提供营养配餐；设置养生会所，为年长人士提供丰富的活动设施。
（4）充分考虑年长人士身体特殊性，在进行建筑设计，室内设计以及景观设计时应采用通用化设计理念。该理念力求渗透到每个细节，核心目的是使居住者不需要专门指导就能直接使用室内设施。这样的设计理念可以使住户的居住质量从细微处得到改善，从而提升整体居住质量。
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三、CCRC养老地产的开发运营模式
3.1、国外CCRC养老社区开发盈利模式
美国的"太阳城"目前主要有14个项目：加州洛杉矶东北方向的"苹果谷太阳城"、亚利桑那州凤凰城的"太阳城"和"西部太阳城"、凤凰城东南方向的"牧场太阳城"，以及佛罗里达州的"西海岸太阳城中心"等。其中，亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是"太阳城"的发源地。
亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是太阳城系列的特例，是按照新建小镇的规模配套公建设施的。由于全年312天能够接收到日照，同时因为拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被成为“高尔夫爱好者的天堂”，社区内部物业类型主要包括活动自理型社区、高级人士出租型公益，持续照料型退休社区、辅助生活、退休社区、专业护理设施、以及特别护理服务等类型，其内部住宅主要包括独栋已经双拼产品，同时社区内部设置完备的休闲设施。
除此之外，还设置了7个康娱中心，11个高尔夫球场、130家有经营权的俱乐部，以及医疗、金融、政府、公用事业公司等机构。
“太阳城”的开发运营模式主要有以下几个特征：
（1）属于住宅开发性质
（2）盈利模式以住宅销售为主
（3）一般位于郊区，占地大，容积率低、精装修、拎包入住
（4）房价便宜
（5）附近配有转为社区服务的商业中心
（6）兼有旅游、度假等功能，目标客户分为常驻和旅游度假两种
3.2、国内CCRC养老社区开发盈利模式
泰康之家位于北京市昌平区小汤山镇，整个社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，包括自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓，是国内首个以专业的CCRC为核心的在地养老项目。
项目的土地属性为商业性综合用地，通过招拍挂获得。该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000户居民入住，首批600余户、共800位居民将于2015年入住。北部规划为CCRC持续照料社区，主要为养老模块和会所。会所6000平方米，包含七大功能中心和13个餐厅及就餐区，此外还包括康复医院(门诊、转诊)，独立生活单元，协助生活单元，专业护理单元，记忆障碍单元，临终关怀单元。南部为活力养老住区，主要包含活力生活单元，幼儿园以及社区商业。
泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房，约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便老人科学运动。
社区同时还为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域，并提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的专业评估，社区向居民提供适当的入住选择建议，入住后，当居民健康状况发生变化，亦可轻松升级至相应的居住区。四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化。
泰康之家的开发盈利模式是典型的保险与地产跨界合作的保险金融模式，将人寿保险与养老社区相结合，创造终身保障与照顾，保险地产一体化，保险收益反哺地产。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营，未来保险业可能会成为国内养老产业的投资主体之一。
现阶段，CCRC养老模式多定位为高端养老，更易获得高端人士的青睐，并未做到在地养老的有效普及，长期来看，如何寻求盈利的多样化，降低门槛，是此类养老模式探寻的另一个方向。
四、结束语
以CCRC为核心的复合养老社区作为在地养老的代表形式，将会被越来越多的普及。生命的长度表现为人口平均预期寿命，生命的质量体现在人口健康预期寿命，关注老年人的生活需求和生活质量，也是关注我们每一个人的未来。
参考文献：
【1】《老年人照料设施建筑设计标准》GB 50016-2014 JGJ450-2018
【2】《无障碍设计规范》GB 50763-2012
【3】《全国民用建筑工程设计技术措施》