苏建江
绿城乐居建设管理集团有限公司
摘要：当前我国保障房建设的步伐不断加快，对解决低收入家庭住房问题，促进社会和谐发展起到了较好的积极作用，但是在保障房建设管理方面依旧存在一些问题，难以适应保障房建设发展的要求.同时，由于我国保障房建设管理的发展时间较晚，未能积累足够的经验，导致在进行保障房建设管理的时候，很容易出现操作不当等各种问题，严重影响到保障房建设管理的整体效果.因此，有必要深入分析保障房建设管理的新模式，以便能够提出一些可靠的参考依据，促进保障房建设管理朝着现代化的方向不断发展.本文对开发商代建制模式进行了分析和研究。
关键词：保障房；建设；管理模式
引言
保障性住房是指政府在对中低收入人群实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有民生保障性质的住房，这些住房的标准、价格、租金等能够很好地适应这一类人群的需要[1]。保障房的供给是地方政府公共服务供给的重要方面，是一个重要的民生问题，完备的治理体系对保障住房供需矛盾的缓解、提高人民住房生活幸福感均有重要意义。
1我国保障性住房的构成及保障对象
保障性住房是指政府为解决中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、公共租赁租房、经济适用住房、城市棚户区回迁安置房及为稳定房价而实施“限套型、限房价”的两限商品房等构成，其中：廉租住房是为解决城镇最低收入家庭住房困难的“托底房”，公租房租住对象是符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，此两房根据住建部、财政部、国家发改委等三部委出台政策，自2014年起，将廉租住房和公共租赁住房两房并轨运行，并轨后统称公共租赁住房；经济适用住房销售对象为有一定购买的能力的中低收入家庭住房，此三种类型的保障性住房，单套户型建筑面积一般60平方米；城市棚户区改造回迁安置房主要指实施棚户区改造时，通过政府统建或PPP模式对需进行实物安置的被拆迁住户所建的房屋，而两限商品房则是指政府为调控房价，解决“夹心层”城市居民自住需求，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。这些住房因有别于完全由市场形成价格的商品房而称其为保障性住房。
2保障性管理中存在问题
2.1对质量和工期的要求较高
目前我国保障性住房的建设规模不断扩大，需要在保证工程建设质量的同时，对工程建设的工期进行严格控制.由于保障性住房对我国人民的生存生活产生了较为重要的影响，政府必须提高自身的重视程度，提高对工程建设质量的控制力度，防止出现工程质量问题.由于保障性住房的建设管理模式存在一定缺陷，无法对工程项目的设计、施工、验收等各环节进行严格把控，再加上工程建设的工期较为紧张，很容易出现各种工程质量问题，这就使得保障房建设管理模式的改革显得更加紧迫，需要加强对这一方面的研究，实现对工程质量及工期的有效控制.
2.2新型技术运用较为滞后，导致监管和治理等手段落后
随着数字技术和信息化的不断深化，互联网技术在社会各领域全面运用，为社会治理带来了新的发展契机。对于政府、社区及物业服务企业来说，要提升物业服务品质，构建和谐的服务关系，运用新技术是创新服务方式和构建新型管理模式的必然选择。但是，当前新技术进入保障性住房社区仍处于低水平阶段，新型技术运用在社会治理和服务管理领域也尚未得到充分运用，治理手段较为落后。
3保障房建设管理的常见模式
3.1代建制模式
由政府部门进行工程招标，从多个建设单位中选出具有丰富经验、专业水平高的单位进行工程建设，在完成工程建设之后，与使用单位完成项目交付手续的办理，这一制度就是保障房建设管理中常用的代建制模式.在采用代建制模式的时候，普遍都是由政府部门的人员来担任项目法人，或是选择某个部门作为项目业主.在选择项目管理企业进行保障房建设管理的时候，需要采用合同的方式来确定双方的法律关系，使代建制模式得以顺利实行，而项目管理企业可以利用代建方的权限，选择资质水平达到要求的施工单位，并做好设备采购、工程监理、工程承包等相关合同的签订通过代建制模式进行保障房建设管理，能够对整个工程的建设过程进行有效管理。
3.2总承包模式
就当前保障房建设管理的发展情况来看，总承包模式经常被应用到项目建设管理中，由政府与总承包商来进行工程合同的签订，而总承包方可以选择分包的方式将工程项目划分给多个施工单位，由总承包商对工程的质量、工期和造价进行负责，由施工单位对自身得到的分项目进行负责[5].与代建制模式相比，采用总承包模式进行保障房建设管理，可以将总承包商的施工经验及技术力量充分发挥出来，制定出符合工程建设要求的施工方案.在充分了解工程实际情况的基础上，做出科学合理的工程规划，在分解项目的同时，对工程资源进行合理配置，以此促进工程建设的顺利开展。
3保障房建设管理措施
3.1构建完善的管理制度
在当前我国保障性住房建设总量严重不足，在居民个人收入、资产、信用体系尚不健全的背景下，政府公共住房不可能无限供应，通过了保障性住房准入机制的门槛，并不意味着申请者可以享受终身住房保障福利。对于享受保障性住房的家庭，如何动态监控与核查其经济收入状况是否匹配享受保障的资格要求，在其经济条件改善后如何退出保障，应做出明确规定。因此，进一步促进公共住房福利的最优配置，落实保障性住房的循环共享和有效利用，就亟待建立包括动态监控机制、惩罚机制、激励机制在内的保障对象退出机制。
3.2创新治理理念
创新组合治理思路，确立多元供给主体在保障房居住区治理与发展的过程中，基层政府的作用非常重要。在加强以地方政府为领导核心的同时，应该注意发动和引导社会有效力量加入保障性住房供应体系中，完成一个以地方政府为主要核心，以社会性团体，如企业、地方组织、市民等多方面力量为辅助的机制[2]。社区发展的工作不应该全部由政府来完成，政府起到的作用应该仅仅是干预，在社区发展工作中政府应该负责提出各种发展政策或者直接的经济技术援助，但政府推行的一切政策都需要以保护居民的利益为出发点，还需要重视保障房居住区社会治理中住户的利益诉求和根本民生保障，引入竞争机制，采取政府向市场组织、社会组织购买公共服务等多种手段，让私营企业、社会组织、居民也能成为社会公共服务的一分子。
结束语
目前我国正处于经济社会和城镇化进程迅速发展的新时期，保障房不仅仅是社会公平和民生保障的体现，也是人民生活幸福感的体现，是社会收入再分配的重要方式。保障性住房在社会和谐健康发展中具有重要地位，住房保障制度伴随社会发展和保障房的建设同步得到发展和完善，逐步成为社会政策和社会保障制度的重要组成部分。
参考文献
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[4]练京秀.成都保障性住房建设现状分析[J].四川水泥,2018(10):292.
[5]任飞.论保障性住房建设的项目管理模式[J].居业,2018(09):66+68.