赵新新
上海理工大学 上海 215000
摘要：在国家宏观控制的条件下,开发房地产企业项目的成本日益攀升,影响企业开发效率和收益的提高。此文将总结房地产开发项目成本优化与控制措施问题,要分析房地产开发项目的成本控制，然后根据实际情况提出相关对策。在深入探讨分析问题的原因在此基础上,提升利润，增强房地产业的竞争力，房地企业需要去控制成本做好把关工作。总结当前房地产的市场环境,探讨房地产开发项目成本优化与控制措施的具体办法。
关键词：开发房地产；减少成本；优化；控制
引言：
房地产业是现代经济发展和社会发展的主流产业，从一开始的暴利阶段逐渐进入低产业利润的阶段，这促使房地产企业的成本大大提升，即将面临利润危机。为了减少成本的提高，在现代经济社会发展的过程中，我国的房地产业在不断的进步，政府部门在不断的加强对房地产业的宏观调控，这对房地产项目的成本控制提出了更高的要求。企业需要优化传统的成本控制手段，为房地产企业的可持续发展提供支持。
一、房地产开发成本管理现状综述
1.?不重视决策阶段的成本控制
决策阶段的不重视成本控制是一个很大的问题，决策阶段是房地产企业成本控制过程的重要时期。在决策阶段的计划成本虽然很小，但决策阶段在整个项目成本中起到非常重要的作用的，这将直接影响房地产项目的盈利和效益。由于决策失误，许多的成本控制问题都在房地产开发的企业中存在着，开发资金造成的损失是可见的和不可见的，也是不可挽回的。
2.房地产开发成本控制不到位，财务报告不规范
在实际的发展房地产的企业中，财务报告是房地产业的成本控制的数据前提。财务报告是财务部门的产生的，有着决策和审计的作用。财务部工作不足要及时整改，财务部作是一个企业最应该重视的部门是企业发展的命门,保持着平稳有序的工作方式会使企业的核心受到保护。要严格监督财务部门改进自身的工作方法,从而去提高核算的准确性,去审查增强报表的时效性。但是，由于财务报告的内容在某种意义上有一定的滞后性，所以在某种意义上往往会对成本控制产生影响，这就使得房地产项目的投资成本增加，增加了操作风险，对房地产企业的稳定发展影响很大。
3.缺乏科学的成本控制方法，增加了项目开发成本
房地产项目的成本控制对其管理水平有一定的影响。但是，在现阶段，一些房地产企业在开发项目前缺乏对房地产市场的调查，也缺乏对房产项目开发中的一些切实相关的经济成本的估算，对房产项目直接进行投资。此外，部分房地产企业在项目开发过程中缺乏对该地区消费水平的掌握和理解，项目开发费用也在增加。
二、房地产开发中的成本合理控制措施
1.其价值链的前端优化
在房地产企业的发展中，价值链的前端主要包括机会研究和土地收购，在此基础上土地成本约占总体项目成本的一半。分析相关统计，此时成本的变化幅度约为30%。
因此，这一阶段是房地产成本管理的关键阶段，必须在预测未来行业实际发展和经济形势的基础上，以客户需求为主要导向，确定建设水平、对应的房产市场与配套设置来执行。现阶段，管理控制成本的技术实施方案主要是：项目评估-项目定位成本估算。用于对房产项目中的具体情况实施综合整理分析和进行排序是关键举措，如此一来可以有效的减少资金被项目占用的问题，减少了项目的成本。
2.正确认识房地产开发成本控制
为提升企业房产开发的成本控制水平的技术问题，需要增强相关对成本控制的知识，提高项目综合数据的准备阶段、竣工阶段和实施阶段的项目成本控制的难题，提高企业部门对成本的管理理念，增强项目成本控制意识。项目确定后，要加强成本开发可行性的综合分析，重视成本的估算对其进行改进，增强其改进，对成本控制进行风险评估，有效预测可能影响成本控制的相关位置，打出风险评估报告，加强风险控制策略的改进，以提高房地产开发项目成本的可控性。
3.做好合同资金计划管理工作
在项目开发过程中，有必要根据施工现场和施工进度的实际情况编制成本，对资金问题做出科学合理的安排，以提高项目的效益收获。另外，对资金进行有效的控制加强管理，确保按照施工方案施工，在施工时严格把关并确保对其进行科学合理的施工，这样施工计划会极大的顺利的进行，防止不必要的资源浪费。只有这样，才能保证科学合理的成本管理和控制。另外，要加强对工程合同、施工组织、成本技术等方面的管理和控制，以保证成本支出的科学合理性。需要注意的主要环节是，在实际施工中，开发项目往往会受到外部因素的影响，因此有必要对施工中的相关问题进行签证，并注意设计变更。另外，为了保证签证和变更工作的有效性，有必要加强制度的完善，对其进行约束，保证施工的顺利进行，从而降低成本，增加项目收入。
4 .优化房地产开发项目成本控制体系
在房地产开发企业的成本控制中，必须采用分级分支的管理体制，建立以责任中心为主体的成本控制组织体系。在这种组织体系中，有必要在企业之间确定一套有权限但类型不同的责任中心。责任中心主要分为两部分，即成本中心和费用中心。据此，成本可以在责任中心之间分散。与房地产企业相比，实际操作中与其主要相关的成本信息非常复杂，因此有必要对相关信息进行整理和处理，以确保成本控制的合理性。在此基础上，建立完善的计算机信息系统，利用计算机系统的存储能力和信息的快速准确处理水平，控制整个项目的成本和计划状态。
结束语：
新形势下，对于房地产开发项目，成本控制主要是指有效控制项目发生和实际生产经营所耗费的资金，加强企业资源的优化配置，降低房地产企业项目开发成本，实现经济效益最大化。其中，房地产开发项目的成本控制主要是控制规划设计、项目开发与招标、建设与竣工的成本。然而，在目前房地产项目的发展中，大多数企业仍然存在许多问题。成本管理在房地产开发中非常重要。虽然目前我国房地产业发展很快，但在成本管理方面还存在很多问题，因此有必要加强成本的优化和控制。
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